2016年是中國房地產市場的豐收年。這一年，全國商品房銷售額同比增長35%至11.8萬億元，創(chuàng)下歷史新高。

與此同時，房企在土地市場“瘋狂搶地”，也催生一波“地王潮”。

然而，到了2017年，隨著限購、限貸、限價等調控措施的持續(xù)發(fā)力，樓市漸趨平穩(wěn)，多城樓市成交價量下滑，諸多“地王”竟然被套了。

▲圖片來源：視覺中國

12月中旬，南京一“地王”樓盤被曝因拖欠工程款全面停工；而拿地近1年半，曾問鼎了上海外環(huán)宅地成交樓板價之最的寶山顧村“地王”央璽項目，目前仍未完全入市。而在蘇州、合肥、東莞等地，很多“地王”都處于閑置狀態(tài)。

上海寶山顧村“地王”：拿地近一年半，開盤時間仍未定

2016年8月17日，寶山區(qū)顧村鎮(zhèn)外環(huán)線內一宗總建筑面積約12.6萬平方米的宅地，被建發(fā)、首開、中糧聯合體以總價67.9億元、溢價率115%競得，而53727元/平方米的樓板價，不僅奪得寶山顧村“地王”，也問鼎了上海外環(huán)宅地成交樓板價之最。

12月27日，每日經濟新聞（微信號：nbdnews）記者在到上述“地王”現場看到，上述項目案名為“央璽”，目前，地塊已被圍擋包圍，圍擋內10余座塔吊正在施工。

▲上海寶山顧村地王現場圖（每經記者程成攝）

在項目展示中心，記者以購房者身份從一置業(yè)顧問處了解到，該項目大約在今年3月左右進場施工。

目前我們只是開放了展示中心，具體什么時候開盤、均價多少、戶型怎么樣，現在我們還無法確定。

該名置業(yè)顧問說，明年應該會開盤，但是上半年還是下半年，現在還不好說。

每日經濟新聞（微信號：nbdnews）記者注意到，盡管上述地塊的競得樓面價為53727元/平方米，但根據出讓合同，競得方須配建不低于總建筑面積5%（約0.63萬平方米）的保障房，并無償交給寶山區(qū)政府，此外，競得方還須自持不低于總建筑面積15%（約1.8萬平方米）的商品住宅作為租賃住房。這也意味著，扣除保障房和自持物業(yè)的面積后，可售部分的樓面價超過6.6萬元/平方米。

▲央璽項目售樓部外部景象（每經記者程成攝）

但值得注意的是，目前，央璽周邊的二手房價格高的有在6萬元/平方米~6.6萬元/平方米，價格低的有4.1萬元/平方米~4.4萬元/平方米。

可見，央璽項目可售部分超過6.6萬元/平方米的樓面價，已經超過周邊所有在售樓盤以及二手房均價，在當前嚴格調控的大背景下，操盤難度可想而知。而“面粉”貴過“面包”，恐怕是大部分“地王”不得不面對的市場現實。

2016年9月22日，仁恒置地旗下南京仁遠投資有限公司以20.67億元總價拍下蘇州姑蘇區(qū)干將東路北，倉街東一地塊。該地塊出讓面積約8.42萬平方米，樓面單價38745元/平方米，溢價率81.03%，近3.9萬元/平方米的樓面價也成為彼時蘇州姑蘇城區(qū)內的一宗新“地王”。

時隔近一年半，每日經濟新聞（微信號：nbdnews）記者實地走訪了該地塊。項目現場，地塊門口及前面空地已被改做臨時停車場。從臨時停車場向地塊里面走可以看到整個土地上面長滿了雜草，遠處還有一輛正在施工的挖掘機。據這名挖掘機工作人員介紹，他大約是近十幾天前來到這里，正式施工建設或將從年后開始。

“地王”變“閑王” 

在克而瑞提供的一份50宗典型“地王”名單中，每日經濟新聞（微信號：nbdnews）記者發(fā)現，截至2017年10月，2016年其研究的50宗“地王”項目中開盤的只占一成多，多數在建未售，目前全國范圍內至少有14宗“地王”未開工，他們主要集中在廣州、深圳、蘇州和廈門等熱點一二線城市。這些城市往往也是2017年政府“控房價”的重點區(qū)域，多個區(qū)域的“限價”甚至直逼“地王”的樓面價，這意味著當前若入市即虧本。

▲圖片來源視覺中國

上述14宗未開工“地王”里，舉例來看：

蘇州的姑蘇區(qū)干將東路北、倉街東地塊（蘇州2016-WG-46號地塊），成交樓面價達到38960元/平方米，而目前區(qū)域的最高限價標準為40000元/平方米；附近的蘇州2016-WG-26號地塊閑置已超1年；

2016年上半年成交的廈門2016第021號同安區(qū)2016TP02地塊，閑置時間也超過1年。

東莞頤和翡翠花園，目前區(qū)域限價標準為20000元/平方米，遠低于房企拿地樓面價25264元/平方米，因而項目現也處于“緩開工”狀態(tài)，預計2018年5月才會入市。

在上述“地王”名單中，記者還注意到，有近60%的地塊處于已開工但未開售階段，而已入市“地王”項目，銷售狀況也并非一帆風順。據克而瑞數據顯示，杭州首開金茂府于2017年6月28日開盤，當周定金簽約率僅為43%。

按政府規(guī)定，地塊完成交易后1年不開工罰款20%，兩年不開工則由政府無償收回。但現實是，多重原因牽絆了“地王”項目的入市步伐。

“現在土地增值慢、土地支出多、利息也多，所以企業(yè)必須做高周轉，開發(fā)慢了利息就可能很快超過建安成本，不僅不掙錢甚至被拖垮。”地產專業(yè)人士薛建雄直言，今年開發(fā)商迎來了最困難的日子，尤其是在融資門檻提升、限購限貸限價、預售證審批控制之下，房企資金回籠難度加大，資金不到位就可能造成工期拖延。

“開發(fā)商對政策持觀望態(tài)度，也從側面影響了一些地塊的開工。”安居客房產研究院首席分析師張波認為，此外，土地不開工或停工也可能因為房企的資金（尤其是現金流）出現問題，但從實現情況來看，這種情況應該不多。還有一種讓開發(fā)商選擇主動拖延工期的原因則是等待利潤。

“地王”如何解套

那么，在2016年誕生的大批“地王”中，已開工的項目如何緩解資金壓力？可開售的“地王”項目如何在限價、降價和限購之下拓寬前路？“等待”是否真能給“地王”一線生機，而等待成本又有多高？

以史為鑒，回顧近年的房地產歷程，不同的調控節(jié)點上均出現過“地王之殤”。如2008年的海南、2011年的浙江和2014年的長沙等，房企高價拿地后不久便遇行業(yè)下行周期，“地王”項目慘被套牢。而從這些被套項目的結局來看，有的以爛尾、企業(yè)破產告終；也有的幸運地得到救助，獲得新生。

▲圖片來源：攝圖網

業(yè)內觀點認為，2016年的“地王”項目多處于南京、上海、蘇州、合肥、天津、武漢和嘉興等地，不同量級的城市，面臨的風險和解套的可能性也不同。而城市之外，則看企業(yè)的背景與實力。這包括企業(yè)是否有能力解決目前的現金流問題；是否有實力扛到這輪調控期過去。“地王”的解套，最終還是拼實力、看時機。

安居客房產研究院首席分析師張波告訴每日經濟新聞（微信號：nbdnews）記者，不同實力背景的房企對地塊的變現要求、融資時間、成本預期存巨大差異。對于資金壓力巨大且資金周轉要求高的房企，三限之下“斷腕求生”亦屬正常，在開盤時價格接近甚至低于盈利底線都是必走之路。

張波進一步表示，房企拿“地王”的最終目的還是賺錢，但并非所有房源（尤其是前期開售的房源）售價必須高于成本，這個時候舍小取大，保證整個項目的盈利達到預期是更好的選擇。

而對大企業(yè)而言，“等待”可能是一種更好地達到盈利預期的辦法。

一方面是拖延開工或入市的2016年“地王”項目，另一方面是2017年強調控下土地市場高開低走，熱點城市溢價率回落。業(yè)內有聲音稱，隨著房地產長效機制的建立，“地王”現象或將消失。

配圖表

12月底，全國土地出讓市場風向改變，土地接二連三出現“流拍”。西安三宗土地“流拍”；南京土地市場降溫，兩幅土地“流拍”；四川森宇南湖項目160畝地塊，因無人報名而“流拍”；武漢新洲兩地塊出讓遭遇“流拍”。

每經記者程成吳若凡魏瓊唐潔 每經編輯王嘉琦梁秋月曾建輝