2016年是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的豐收年。這一年，全國(guó)商品房銷(xiāo)售額同比增長(zhǎng)35%至11.8萬(wàn)億元，創(chuàng)下歷史新高。

與此同時(shí)，房企在土地市場(chǎng)“瘋狂搶地”，也催生一波“地王潮”。

然而，到了2017年，隨著限購(gòu)、限貸、限價(jià)等調(diào)控措施的持續(xù)發(fā)力，樓市漸趨平穩(wěn)，多城樓市成交價(jià)量下滑，諸多“地王”竟然被套了。

▲圖片來(lái)源：視覺(jué)中國(guó)

12月中旬，南京一“地王”樓盤(pán)被曝因拖欠工程款全面停工；而拿地近1年半，曾問(wèn)鼎了上海外環(huán)宅地成交樓板價(jià)之最的寶山顧村“地王”央璽項(xiàng)目，目前仍未完全入市。而在蘇州、合肥、東莞等地，很多“地王”都處于閑置狀態(tài)。

上海寶山顧村“地王”：拿地近一年半，開(kāi)盤(pán)時(shí)間仍未定

2016年8月17日，寶山區(qū)顧村鎮(zhèn)外環(huán)線(xiàn)內(nèi)一宗總建筑面積約12.6萬(wàn)平方米的宅地，被建發(fā)、首開(kāi)、中糧聯(lián)合體以總價(jià)67.9億元、溢價(jià)率115%競(jìng)得，而53727元/平方米的樓板價(jià)，不僅奪得寶山顧村“地王”，也問(wèn)鼎了上海外環(huán)宅地成交樓板價(jià)之最。

12月27日，每日經(jīng)濟(jì)新聞（微信號(hào)：nbdnews）記者在到上述“地王”現(xiàn)場(chǎng)看到，上述項(xiàng)目案名為“央璽”，目前，地塊已被圍擋包圍，圍擋內(nèi)10余座塔吊正在施工。

▲上海寶山顧村地王現(xiàn)場(chǎng)圖（每經(jīng)記者程成攝）

在項(xiàng)目展示中心，記者以購(gòu)房者身份從一置業(yè)顧問(wèn)處了解到，該項(xiàng)目大約在今年3月左右進(jìn)場(chǎng)施工。

目前我們只是開(kāi)放了展示中心，具體什么時(shí)候開(kāi)盤(pán)、均價(jià)多少、戶(hù)型怎么樣，現(xiàn)在我們還無(wú)法確定。

該名置業(yè)顧問(wèn)說(shuō)，明年應(yīng)該會(huì)開(kāi)盤(pán)，但是上半年還是下半年，現(xiàn)在還不好說(shuō)。

每日經(jīng)濟(jì)新聞（微信號(hào)：nbdnews）記者注意到，盡管上述地塊的競(jìng)得樓面價(jià)為53727元/平方米，但根據(jù)出讓合同，競(jìng)得方須配建不低于總建筑面積5%（約0.63萬(wàn)平方米）的保障房，并無(wú)償交給寶山區(qū)政府，此外，競(jìng)得方還須自持不低于總建筑面積15%（約1.8萬(wàn)平方米）的商品住宅作為租賃住房。這也意味著，扣除保障房和自持物業(yè)的面積后，可售部分的樓面價(jià)超過(guò)6.6萬(wàn)元/平方米。

▲央璽項(xiàng)目售樓部外部景象（每經(jīng)記者程成攝）

但值得注意的是，目前，央璽周邊的二手房?jī)r(jià)格高的有在6萬(wàn)元/平方米~6.6萬(wàn)元/平方米，價(jià)格低的有4.1萬(wàn)元/平方米~4.4萬(wàn)元/平方米。

可見(jiàn)，央璽項(xiàng)目可售部分超過(guò)6.6萬(wàn)元/平方米的樓面價(jià)，已經(jīng)超過(guò)周邊所有在售樓盤(pán)以及二手房均價(jià)，在當(dāng)前嚴(yán)格調(diào)控的大背景下，操盤(pán)難度可想而知。而“面粉”貴過(guò)“面包”，恐怕是大部分“地王”不得不面對(duì)的市場(chǎng)現(xiàn)實(shí)。

2016年9月22日，仁恒置地旗下南京仁遠(yuǎn)投資有限公司以20.67億元總價(jià)拍下蘇州姑蘇區(qū)干將東路北，倉(cāng)街東一地塊。該地塊出讓面積約8.42萬(wàn)平方米，樓面單價(jià)38745元/平方米，溢價(jià)率81.03%，近3.9萬(wàn)元/平方米的樓面價(jià)也成為彼時(shí)蘇州姑蘇城區(qū)內(nèi)的一宗新“地王”。

時(shí)隔近一年半，每日經(jīng)濟(jì)新聞（微信號(hào)：nbdnews）記者實(shí)地走訪(fǎng)了該地塊。項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)，地塊門(mén)口及前面空地已被改做臨時(shí)停車(chē)場(chǎng)。從臨時(shí)停車(chē)場(chǎng)向地塊里面走可以看到整個(gè)土地上面長(zhǎng)滿(mǎn)了雜草，遠(yuǎn)處還有一輛正在施工的挖掘機(jī)。據(jù)這名挖掘機(jī)工作人員介紹，他大約是近十幾天前來(lái)到這里，正式施工建設(shè)或?qū)�從年后開(kāi)始。

“地王”變“閑王” 

在克而瑞提供的一份50宗典型“地王”名單中，每日經(jīng)濟(jì)新聞（微信號(hào)：nbdnews）記者發(fā)現(xiàn)，截至2017年10月，2016年其研究的50宗“地王”項(xiàng)目中開(kāi)盤(pán)的只占一成多，多數(shù)在建未售，目前全國(guó)范圍內(nèi)至少有14宗“地王”未開(kāi)工，他們主要集中在廣州、深圳、蘇州和廈門(mén)等熱點(diǎn)一二線(xiàn)城市。這些城市往往也是2017年政府“控房?jī)r(jià)”的重點(diǎn)區(qū)域，多個(gè)區(qū)域的“限價(jià)”甚至直逼“地王”的樓面價(jià)，這意味著當(dāng)前若入市即虧本。

▲圖片來(lái)源視覺(jué)中國(guó)

上述14宗未開(kāi)工“地王”里，舉例來(lái)看：

蘇州的姑蘇區(qū)干將東路北、倉(cāng)街東地塊（蘇州2016-WG-46號(hào)地塊），成交樓面價(jià)達(dá)到38960元/平方米，而目前區(qū)域的最高限價(jià)標(biāo)準(zhǔn)為40000元/平方米；附近的蘇州2016-WG-26號(hào)地塊閑置已超1年；

2016年上半年成交的廈門(mén)2016第021號(hào)同安區(qū)2016TP02地塊，閑置時(shí)間也超過(guò)1年。

東莞頤和翡翠花園，目前區(qū)域限價(jià)標(biāo)準(zhǔn)為20000元/平方米，遠(yuǎn)低于房企拿地樓面價(jià)25264元/平方米，因而項(xiàng)目現(xiàn)也處于“緩開(kāi)工”狀態(tài)，預(yù)計(jì)2018年5月才會(huì)入市。

在上述“地王”名單中，記者還注意到，有近60%的地塊處于已開(kāi)工但未開(kāi)售階段，而已入市“地王”項(xiàng)目，銷(xiāo)售狀況也并非一帆風(fēng)順。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，杭州首開(kāi)金茂府于2017年6月28日開(kāi)盤(pán)，當(dāng)周定金簽約率僅為43%。

按政府規(guī)定，地塊完成交易后1年不開(kāi)工罰款20%，兩年不開(kāi)工則由政府無(wú)償收回。但現(xiàn)實(shí)是，多重原因牽絆了“地王”項(xiàng)目的入市步伐。

“現(xiàn)在土地增值慢、土地支出多、利息也多，所以企業(yè)必須做高周轉(zhuǎn)，開(kāi)發(fā)慢了利息就可能很快超過(guò)建安成本，不僅不掙錢(qián)甚至被拖垮。”地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)人士薛建雄直言，今年開(kāi)發(fā)商迎來(lái)了最困難的日子，尤其是在融資門(mén)檻提升、限購(gòu)限貸限價(jià)、預(yù)售證審批控制之下，房企資金回籠難度加大，資金不到位就可能造成工期拖延。

“開(kāi)發(fā)商對(duì)政策持觀(guān)望態(tài)度，也從側(cè)面影響了一些地塊的開(kāi)工。”安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波認(rèn)為，此外，土地不開(kāi)工或停工也可能因?yàn)榉科蟮馁Y金（尤其是現(xiàn)金流）出現(xiàn)問(wèn)題，但從實(shí)現(xiàn)情況來(lái)看，這種情況應(yīng)該不多。還有一種讓開(kāi)發(fā)商選擇主動(dòng)拖延工期的原因則是等待利潤(rùn)。

“地王”如何解套

那么，在2016年誕生的大批“地王”中，已開(kāi)工的項(xiàng)目如何緩解資金壓力？可開(kāi)售的“地王”項(xiàng)目如何在限價(jià)、降價(jià)和限購(gòu)之下拓寬前路？“等待”是否真能給“地王”一線(xiàn)生機(jī)，而等待成本又有多高？

以史為鑒，回顧近年的房地產(chǎn)歷程，不同的調(diào)控節(jié)點(diǎn)上均出現(xiàn)過(guò)“地王之殤”。如2008年的海南、2011年的浙江和2014年的長(zhǎng)沙等，房企高價(jià)拿地后不久便遇行業(yè)下行周期，“地王”項(xiàng)目慘被套牢。而從這些被套項(xiàng)目的結(jié)局來(lái)看，有的以爛尾、企業(yè)破產(chǎn)告終；也有的幸運(yùn)地得到救助，獲得新生。

▲圖片來(lái)源：攝圖網(wǎng)

業(yè)內(nèi)觀(guān)點(diǎn)認(rèn)為，2016年的“地王”項(xiàng)目多處于南京、上海、蘇州、合肥、天津、武漢和嘉興等地，不同量級(jí)的城市，面臨的風(fēng)險(xiǎn)和解套的可能性也不同。而城市之外，則看企業(yè)的背景與實(shí)力。這包括企業(yè)是否有能力解決目前的現(xiàn)金流問(wèn)題；是否有實(shí)力扛到這輪調(diào)控期過(guò)去。“地王”的解套，最終還是拼實(shí)力、看時(shí)機(jī)。

安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波告訴每日經(jīng)濟(jì)新聞（微信號(hào)：nbdnews）記者，不同實(shí)力背景的房企對(duì)地塊的變現(xiàn)要求、融資時(shí)間、成本預(yù)期存巨大差異。對(duì)于資金壓力巨大且資金周轉(zhuǎn)要求高的房企，三限之下“斷腕求生”亦屬正常，在開(kāi)盤(pán)時(shí)價(jià)格接近甚至低于盈利底線(xiàn)都是必走之路。

張波進(jìn)一步表示，房企拿“地王”的最終目的還是賺錢(qián)，但并非所有房源（尤其是前期開(kāi)售的房源）售價(jià)必須高于成本，這個(gè)時(shí)候舍小取大，保證整個(gè)項(xiàng)目的盈利達(dá)到預(yù)期是更好的選擇。

而對(duì)大企業(yè)而言，“等待”可能是一種更好地達(dá)到盈利預(yù)期的辦法。

一方面是拖延開(kāi)工或入市的2016年“地王”項(xiàng)目，另一方面是2017年強(qiáng)調(diào)控下土地市場(chǎng)高開(kāi)低走，熱點(diǎn)城市溢價(jià)率回落。業(yè)內(nèi)有聲音稱(chēng)，隨著房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的建立，“地王”現(xiàn)象或?qū)⑾�失�?/p>

配圖表

12月底，全國(guó)土地出讓市場(chǎng)風(fēng)向改變，土地接二連三出現(xiàn)“流拍”。西安三宗土地“流拍”；南京土地市場(chǎng)降溫，兩幅土地“流拍”；四川森宇南湖項(xiàng)目160畝地塊，因無(wú)人報(bào)名而“流拍”；武漢新洲兩地塊出讓遭遇“流拍”。

每經(jīng)記者程成吳若凡魏瓊唐潔 每經(jīng)編輯王嘉琦梁秋月曾建輝