業(yè)內(nèi)人士分析稱，土地價格過高，難以按預(yù)期價格取證，低價賣則利潤薄

 

資料圖

據(jù)新京報記者統(tǒng)計，2015年、2016年，北京產(chǎn)生了12宗熱門總價和單價地王，但是，截至目前，仍有半數(shù)地王項目未入市。

高成本、“控房價”，部分項目延緩入市

據(jù)不完全統(tǒng)計，2015年、2016年，北京產(chǎn)生12宗熱門總價、單價地王以及區(qū)域單價地王，主要分布在豐臺和朝陽區(qū)，各4宗，大興、順義、昌平、門頭溝各1宗。值得關(guān)注的是，豐臺成為地王“制造大戶”，2015年北京總價前三的地王項目和單價最貴的項目均出現(xiàn)在該區(qū)域，諸如著名的白盆窯和樊家村地王項目。

但是截至目前，上述12宗“地王”項目仍有半數(shù)未入市，包括2015年龍湖保利首開聯(lián)合以樓板價6萬/平方米拿下的朝陽東壩單價地王項目，保利、首開聯(lián)合體以6.7萬/平方米拿下的朝陽常營單價地王項目，位于豐臺區(qū)花鄉(xiāng)樊家村的地王項目、華僑城豐臺地王項目，以及2016年位于昌平南邵的地王項目和位于朝陽將臺的地王項目。

至于原因，克而瑞分析稱，部分地王項目拿地成本過高，且處于政府“控房價”的重點區(qū)域，區(qū)域“限價”甚至直逼地王項目拿地樓面價，當(dāng)前入市必然虧本。以樊家村地王項目為例，7.5萬/平方米的樓板價，市場預(yù)期售價在15萬/平米左右，雖然目前中駿天宸的預(yù)售價格已經(jīng)突破10萬元“隱形紅線”，但是其位于二環(huán)之內(nèi)，無論是地理位置還是周邊二手房的價格，均可匹配。而樊家村地王項目，位于西南三環(huán)，周邊普通二手住宅價格在6萬/平米左右，二手高端住宅價格最高也在10萬/平米左右，若按預(yù)期價格取證，難度很大。

同時，融資門檻提升、限購限貸等一系列調(diào)控政策的出臺也使得房企資金回籠的速度受到了影響，而地王項目開發(fā)無疑需要高成本投入，所以部分房企也選擇延緩地王項目入市。以華僑城豐臺地王項目為例，兩年時間，遭遇小伙伴拆伙、兩度出讓股權(quán)的曲折命運(yùn)，而背后是項目公司連續(xù)虧損負(fù)債的真相。

此外，北京市住建委日前發(fā)布的《2017-2018年秋冬季建設(shè)系統(tǒng)施工現(xiàn)場揚(yáng)塵治理攻堅行動方案》，堪稱“最嚴(yán)停工令”，這也致使部分項目工期暫停，影響入市計劃。

財務(wù)成本壓力驟增

在嚴(yán)厲的調(diào)控政策、高昂的土地成本和集中度愈來愈高的當(dāng)下，高周轉(zhuǎn)模式幾乎成為所有房企奉行的準(zhǔn)則，項目開發(fā)周期普遍控制在6-9個月，即便是豪宅項目，也以快取勝。諸如，萬科在地產(chǎn)運(yùn)營中奉行的“5986”高周轉(zhuǎn)模式，即拿地5個月動工、9個月銷售、第1個月售出8成，碧桂園平均開盤周期是5.7個月。

縱觀上述地王項目，最長的26個月未入市，甚至更長，最短也有18個月，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過高周轉(zhuǎn)普遍的開發(fā)周期。

一位高端住宅項目的負(fù)責(zé)人告訴新京報記者，當(dāng)下，幾乎所有的開發(fā)商都強(qiáng)調(diào)高周轉(zhuǎn)，快速拿地、開發(fā)、銷售與回款，再擴(kuò)大規(guī)模，扛兩年不入市者，其財務(wù)成本壓力肯定很大。

郭毅表示，在“8萬元隱形紅線”下，很多地王項目如果按照預(yù)期價格申請，將拿不到預(yù)售證，如果調(diào)低價格，利潤空間又極為稀薄，甚至沒有利潤可言，項目只能做出延期上市的選擇。

但是在政策并無完全松綁信號的前提下，融資渠道收緊、融資成本增高，如果開發(fā)商又缺少高端項目操盤經(jīng)驗，地王項目若想解套，難上加難，更有甚者，可能會遭遇賣地求生的命運(yùn)。

華僑城豐臺地王項目兩度轉(zhuǎn)手背后的財務(wù)數(shù)據(jù)指標(biāo)可以窺見一二。官方數(shù)據(jù)顯示，2016年，該項目公司凈利潤為-25999.46萬元，資產(chǎn)總計882536.53萬元，負(fù)債總計908535.99萬元，資不抵債。截至今年9月30日，資產(chǎn)總計945083.54萬元，負(fù)債總計972542.93萬元，負(fù)債有增無減。

專家建議以價換量

目前市場上不少未入市地王項目采用“拖”字來對賭政策松綁的可能性。

今年前7個月，一直未有8萬+的項目入市，市場一度認(rèn)為8萬/平米是一條“隱形紅線”。但是隨著8月份豐臺區(qū)三個高端項目預(yù)售均價為9.5萬/平米，“8萬元紅線”被打破，市場猜測存在繼續(xù)松綁的可能性，9月份，位于西城區(qū)的中駿天宸項目獲批，價格達(dá)到13.5萬／平米，成為今年北京獲批的單價最高項目。

記者采訪多位開發(fā)界和機(jī)構(gòu)人士，他們多認(rèn)為這只是個別現(xiàn)象，整體不會放松。

郭毅表示，即便價格有適當(dāng)放寬，也不會達(dá)到開發(fā)商預(yù)期的高度，若繼續(xù)等下去，成本則會不斷增加。事實上，開發(fā)商沒必要等到一個很高利潤的價格，差不多就行了，趕緊走量。

“對于還沒入市的地王項目來說，先從地段評估，包括周邊在售項目的價格，來衡量住建委可以批準(zhǔn)的價格水平，在這個水平之上再去考慮如何提升產(chǎn)品力和更多的附加值，從而在價格尺度上獲得諒解，以相對寬松的價格入市。”郭毅如是說，在這個時間節(jié)點，應(yīng)該抓緊入市，畢竟從成本的角度來考量，會背負(fù)一定的財務(wù)壓力。

■ 看點

樊家村地王項目預(yù)計明年開盤

2015年10月20日下午，經(jīng)過104輪的激烈舉牌，豐臺區(qū)花鄉(xiāng)樊家村地塊以總價49.5億元、溢價率50%、配建4.1萬平方米公租房和61800平方米“農(nóng)民回遷房”的條件成交，住宅部分折合樓面價約7.5萬/平方米，創(chuàng)造北京單價地王紀(jì)錄。目前，項目部分區(qū)域還在進(jìn)行地基平整工作，部分已建至7層。開發(fā)商表示，項目預(yù)計明年開盤。

槐房新宮地王項目泰禾或?qū)⑷�盤接手

2015年11月2日，華潤華僑城招商局組成的聯(lián)合體經(jīng)過80輪激烈交鋒，以總價83.4億元、配建5.7萬平方米公租房的代價奪得豐臺槐房新宮地塊，溢價率50%，折合樓面價5.6萬/平方米。然而，月底，由于土地的最終價格超過了預(yù)算，華潤和招商局退出地塊的開發(fā)，由華僑城獨立操盤，一時間備受關(guān)注。

2017年6月8日，華僑城掛牌出讓該項目公司49%股權(quán)，轉(zhuǎn)讓底價7.34億元，同時要求意向受讓方須書面承諾向北京僑禧提供44.49億元的借款。最終，由泰禾集團(tuán)接手。

原本以為華僑城和泰禾聯(lián)合操盤，但是幾個月后華僑城選擇全部退出，再次將剩余的51%股權(quán)掛出。市場猜測，泰禾接手將是大概率事件。有消息人士透露，基本已成定局，如無意外，月底雙方就能談妥轉(zhuǎn)讓條件。對于項目案名，或?qū)⒏臑樘┖探鸶�大院�?/p>