2016年4月15日，經(jīng)過61輪競拍，京港澳集團(tuán)以47.6億元摘得南京麒麟G09宅地，樓面價22353元/㎡，成為當(dāng)時區(qū)域地王，溢價率超100%。

這就是今天我們所說的“京奧港未來墅”項(xiàng)目，這個地王項(xiàng)目要打造戶型面積在107-180㎡不等的改善型項(xiàng)目。

但是一出世，就注定是一個命運(yùn)多舛的項(xiàng)目。

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就在京港澳以樓面價22353元/㎡拿下這塊地時候，當(dāng)時周邊的樓盤——中南世紀(jì)雅苑，精裝成交價僅僅2萬多元/㎡。

面粉價格高于面包價成為當(dāng)時媒體用的最多的標(biāo)題，這也注定要成為一塊自出生起就備受關(guān)注的地王。

“我們地價兩萬二，首開只賣三萬左右，本來想做精裝賣三萬八九的，無奈政府不批。”

在今年3月，就有記者暗訪這個地王項(xiàng)目，售樓員說了上面的一些話。

8月的時候，價格出來了，首開的154套房源，1號樓共100套房源，均價25993.31元/㎡；2號樓共54套房源，銷許均價25715.51 元/㎡。南京本地媒體揚(yáng)子晚報為此專門做了報道。

曾放風(fēng)4萬/平，最終賣25000/平，備案價只比地價高3000元/平。

有人肯定會問，備案價只是備案價，為啥不加個精裝費(fèi)、茶水費(fèi)、綁定個車位，價格不就上了嗎？

比如說，鄭東新區(qū)北龍湖的某些盤，限價32000/平，但是自己偷偷的加了個7500的精裝費(fèi)，松松就到4萬了。當(dāng)然，在你去看房子的時候，如果你不是自己人，人家只會告訴你說沒房子了，而不會告訴你這些信息。

于是，相比之下，南京的京奧港未來墅顯得過于單純。8月推售的第一批房源，房價僅比地價高3000元/平米，虧本不虧本不知道，但肯定是幾乎毫無利潤可言。

在8月虧損開盤之后，這幾日又曝出拖欠工程款停工的消息，一時又甚喧塵上。

南京媒體總結(jié)了這項(xiàng)目之所以走到今天的原因：

1、京奧港22353元元/㎡拿下麒麟G09地塊之后，珠海華發(fā)拿下了麒麟G35地塊，將配建保障房面積萬1.1萬㎡，現(xiàn)房銷售，樓面價17887元/㎡；之后正榮拿下了麒麟G36地塊，含商業(yè)，樓面價9538元/㎡。

從直觀上，麒麟的地價并沒有被更多的地王炒熱，反而是趨降，這對板塊房價的預(yù)期產(chǎn)生了非常不利的影響。

2、京奧港目前在售的房價，以地價而言，非常之低。但以周邊二手房的成交價而言，并不算低，周邊二手房多數(shù)集中在2.3萬元/㎡~2.6萬/㎡之間。盡管政府限價，但也并沒有形成一二手房價倒掛的現(xiàn)象。

市場的逐利性是很直白的，當(dāng)你沒有足夠的誘惑，沒有足夠的套利空間時，資本為何要去找你！

然而，這不僅南京是麒麟G09地塊所面臨的現(xiàn)實(shí)，放眼全國，在眼下和不遠(yuǎn)的將來，這注定也會成為更多地王所不得不面對的現(xiàn)實(shí)。

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整個2016年，中國一共產(chǎn)生了超過340宗單、總價地王，房企一窩蜂競逐高價地，一時風(fēng)光無兩。特別是位于長三角的上海、南京、杭州、蘇州等熱點(diǎn)城市地王頻現(xiàn)，名噪一時。

很多城市新區(qū)因?yàn)榈赝鹾嫦碌幕鸨�，迅速走完了之前�?shù)年才能完成的發(fā)展進(jìn)度。

但是如今，這些地王的現(xiàn)狀如何呢？

在克而瑞最近的一篇研究分析中，選取了熱門城市的50個典型地王項(xiàng)目展開分析，結(jié)果顯示50個地王項(xiàng)目只有7個已開盤，有29個已開工未開盤，仍有14個尚未開工，集體患上了拖延綜合癥。

剛剛，中國經(jīng)營報發(fā)布了一篇報道，直陳長三角地王現(xiàn)狀，在光環(huán)散去后，地王已成燙手山芋。

我們隨便摘取了兩個例子。

2016年5月，上海建工以552075萬元總價競得蘇州市相城區(qū)2016-WG-26號地塊；截止到目前，項(xiàng)目仍未開工建設(shè)。

2016年9月，仁恒置地以總價20.67億元收入囊中，樓面單價為38745.33元/平方米拿下蘇州姑蘇區(qū)的蘇地2016-WG-46號地塊，刷新姑蘇區(qū)地價成為新地王。目前，項(xiàng)目大部分區(qū)域荒草叢生，部分片區(qū)開辟成臨時停車場。

直接原因?yàn)槟壳皡^(qū)域最高限價標(biāo)準(zhǔn)為40000元/平方米，若此時入市基本無利潤空間可言。

我們回歸到南京麒麟G09地王本身來，這個項(xiàng)目之所以會走到今天，最主要的原因，依然是限價。

2016年，南京房價突飛猛漲，政府最終出臺了《市政府關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的意見》、《市政府關(guān)于推進(jìn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的實(shí)施意見》等一系列政策措施。明確要求：“采取有力措施，嚴(yán)格落實(shí)控地價、控房價“雙控”要求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。”

正是這一紙限價令，導(dǎo)致南京熱點(diǎn)區(qū)域的房價被嚴(yán)格控制住了。比如說，截止到今年3月，南京河西南地價早已高達(dá)4.5萬/㎡，房價卻被死死控制在3.5萬/㎡。

再比如京奧港未來墅原本預(yù)計(jì)精裝近4萬，但最終只能毛坯25000，便是價格被限制之下的悲劇。

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問題在于，南京的地王崩盤會是孤例么？

答案是否定的，肯定不是，它只是打響了2018年水深火熱的地王悲慘前途的第一槍。

這主要是由地王自身的性質(zhì)所決定的。

很多人認(rèn)為，10月的大會之后，房地產(chǎn)調(diào)控必然松動，因?yàn)楹芏喑鞘幸呀?jīng)受到調(diào)控影響了。但是無人能料到，大會后，接踵而至的卻是全國性的大巡查。這一舉打破了很多希望和信心。

也就是說，不管是嚴(yán)格的限購限貸，還是限價，都很難有所改觀。其實(shí)限購還好，因?yàn)楦鞯鼗�樣繁多的人才引進(jìn)計(jì)劃，其實(shí)已經(jīng)變相的開了限購的口子。

但是限價，卻注定是一個無法逾越的高墻，因?yàn)樗�與數(shù)據(jù)直接相關(guān)。

很多城市出臺規(guī)定，房地產(chǎn)在售價格不能超過去年10月。去年10月發(fā)生了什么呢？就是起源于北京，全國性的限購限貸的開始。一直到今天，這都是各地的尺度和標(biāo)準(zhǔn)線。

但是如今看來，這個尺度和標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行起來已經(jīng)越來越難了。

因?yàn)槿ツ暌詠�，大部分在售的�?xiàng)目，都是之前的已推地塊，地價低，就算是嚴(yán)格執(zhí)行限價也賺的盆滿缽滿。

但是到明年，2016年的數(shù)百個地王就要入市了。他們拿地的價格無一例外都超過了當(dāng)時的售價。按照規(guī)律，他們無一例外都會豪宅化，因?yàn)橹挥泻勒�才能有足夠的溢價，也才能賺取更多地利潤。

但是，不幸的是，它們一出生就遇到了一只巨大的限價之手，牢牢的鉗住脖子，壓得它們喘不過氣來。

在這個時候，那些財(cái)大氣粗的，比如說央企、前20，還可以暗藏不出，一直拖著，拖到拖無可拖的那一天。而不至于項(xiàng)目停工、爛尾，但極大可能會影響到建筑質(zhì)量。

然而那些底子薄弱者，但是有充滿冒險精神的中小房企麻煩就大了。對于很多中小民營房企，拿錯一塊高價地，基本就是葬送了整個企業(yè)人生。

其實(shí)今天的情形也并不新鮮，歷史早已演繹了許多次。

曾幾何時，在南京隔壁的杭州，被稱為豪宅制造者的綠城，因?yàn)榀偪駬屌牡赝�，在市場寒冬時，陷入破產(chǎn)危機(jī)不是一次兩次，并且和融創(chuàng)上演了分分合合的鬧劇，一直到投身央企才算是穩(wěn)定下來。

我們有很多個理由相信，2018年，很多地王會將自己的企業(yè)拖向末日的深淵。

南京地王崩盤，僅僅只是開始，末日路途還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有結(jié)束！