10月9日，華夏幸福發(fā)布公告稱，將與萬(wàn)科合作開發(fā)部分環(huán)京地產(chǎn)項(xiàng)目。

萬(wàn)科擬通過(guò)收購(gòu)目標(biāo)公司部分股權(quán)的方式，與華夏幸福合作開發(fā)目標(biāo)地塊，暫定交易價(jià)款約為32.34億元。

值得注意的是，在華夏幸福剛剛發(fā)布的半年報(bào)中顯示，華夏幸福營(yíng)收349.74億，同比增57.13%；凈利潤(rùn)69.27億，同比增長(zhǎng)29.05%。同時(shí)銀行授信未使用且額度持續(xù)走高，在今年第二季度時(shí)，華夏幸福的現(xiàn)金流也轉(zhuǎn)為正。

那么在財(cái)務(wù)穩(wěn)健的情況下，華夏幸福此舉到底為何？

01

從整個(gè)行業(yè)背景來(lái)看，城鎮(zhèn)化是現(xiàn)代化的必由之路。

城鎮(zhèn)化能將更多的勞動(dòng)力和資源集中起來(lái)，形成規(guī)模與協(xié)同效應(yīng)，從而促進(jìn)生產(chǎn)力更好更快的發(fā)展。

但城鎮(zhèn)化不是單純地把農(nóng)村人口的戶口變成城鎮(zhèn)戶口，在城鎮(zhèn)化的過(guò)程中，人本身的城鎮(zhèn)化比人口的城鎮(zhèn)化更為重要。

與之相關(guān)的是人的身份、就業(yè)方式、人居環(huán)境以及社會(huì)保障的變化。

我國(guó)改革開放后城鎮(zhèn)化進(jìn)程迅速展開，城市面積也隨之不斷擴(kuò)大。截至2017年末，我國(guó)人口城鎮(zhèn)化率已經(jīng)達(dá)到58.52%，預(yù)計(jì)到2020年這個(gè)數(shù)字將會(huì)達(dá)到60%。

隨著人口城鎮(zhèn)化率的不斷提高，產(chǎn)業(yè)的密集程度勢(shì)必也將會(huì)顯著提高，并且中國(guó)近幾年，低端產(chǎn)業(yè)在轉(zhuǎn)移消減，但是中高端產(chǎn)業(yè)在很好的發(fā)展。

這得益于中國(guó)工程師紅利，與勤勞鉆研精神。

過(guò)去給國(guó)外做代工的，開始自創(chuàng)品牌，在產(chǎn)業(yè)鏈上實(shí)現(xiàn)技術(shù)突破，產(chǎn)品進(jìn)入全球供應(yīng)鏈。

綜上所述，能夠發(fā)現(xiàn)，城鎮(zhèn)化發(fā)展后期均為都市圈化。而華夏幸福的戰(zhàn)略布局，是跟隨人口都市圈轉(zhuǎn)移布局的。

可以說(shuō)華夏幸福押寶了中國(guó)的產(chǎn)業(yè)升級(jí)發(fā)展。

這個(gè)領(lǐng)域里，沒有任何一家房企可以與華夏幸福競(jìng)爭(zhēng)。畢竟十幾年以來(lái)華夏幸福已經(jīng)積累了大量的優(yōu)勢(shì)。

環(huán)繞著首都優(yōu)勢(shì)資源，環(huán)首都經(jīng)濟(jì)圈一直是京津冀一體化的先導(dǎo)之地。

并且在9月份，北京市政府出臺(tái)《北京市新增產(chǎn)業(yè)的禁止和限制目錄（2018年版）》，提到在東城區(qū)、西城區(qū)禁止新建房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)中的住宅類項(xiàng)目。

華夏幸福作為產(chǎn)業(yè)新城運(yùn)營(yíng)商，更能趁此環(huán)京產(chǎn)業(yè)的承接機(jī)遇一躍而上。

京津冀都市圈必將成為其發(fā)展重要陣地。

02

華夏幸福創(chuàng)立于1998年，主要業(yè)務(wù)分為產(chǎn)業(yè)園區(qū)和房地產(chǎn)開發(fā)。

而產(chǎn)業(yè)園區(qū)業(yè)務(wù)包括產(chǎn)業(yè)新城和產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)，是華夏幸福的核心業(yè)務(wù)和競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。華夏幸福聚焦10大產(chǎn)業(yè)。

據(jù)統(tǒng)計(jì)截至2017年末，華夏幸福在中國(guó)境內(nèi)共有53個(gè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，主要集中在京津冀與長(zhǎng)三角地區(qū)，分別有14個(gè)和18個(gè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，其中在營(yíng)10個(gè)園區(qū)，在營(yíng)建筑面積約為9.62億平方米。

不同于其它傳統(tǒng)房地產(chǎn)公司的是，華夏幸福的核心業(yè)務(wù)是產(chǎn)業(yè)園區(qū)業(yè)務(wù)，產(chǎn)業(yè)園區(qū)業(yè)務(wù)中又以產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)（招商引資、企業(yè)服務(wù)）為主。

截至2017年年末，華夏幸福累計(jì)簽約投資額在5000億左右。

其中，華夏幸福的大本營(yíng)所在地固安區(qū)域累計(jì)簽約投資額將近1450億，將近占總簽約投資額的三分之一。

根據(jù)2017年年報(bào)，華夏幸福處于建設(shè)起步期階段的有19個(gè)區(qū)域，處于規(guī)劃定位階段的有28個(gè)區(qū)域，另外海外區(qū)域也僅僅布局了2個(gè)區(qū)域，有相對(duì)較大業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)的有19個(gè)區(qū)域。

隨著園區(qū)招商條件逐漸成熟以后，招商引資的空間會(huì)逐漸擴(kuò)大。

僅僅就固安來(lái)講，成長(zhǎng)空間都還非常大。

03

華夏幸福與萬(wàn)科合作開發(fā)項(xiàng)目公告顯示，萬(wàn)科擬收購(gòu)華夏幸福持有的涿州公司80%股權(quán)、裕景公司80%股權(quán)、裕達(dá)公司80% 股權(quán)、廊坊公司80%股權(quán)和霸州公司65%股權(quán)。

對(duì)萬(wàn)科來(lái)說(shuō)，除了收購(gòu)華夏幸福這5家項(xiàng)目公司部分股權(quán)，還與華夏幸福合作開發(fā)其位于涿州、大廠、廊坊和霸州市的10宗土地項(xiàng)目。

北京萬(wàn)科方面的負(fù)責(zé)人對(duì)此番收購(gòu)的解釋是：華夏幸福長(zhǎng)期深耕環(huán)京區(qū)域，有著優(yōu)秀的開發(fā)實(shí)力和品牌形象。并且，萬(wàn)科持續(xù)看好環(huán)首都經(jīng)濟(jì)圈未來(lái)的發(fā)展。

這與華夏幸福的判斷不謀而合。

值得注意的是，華夏幸福并未將存量資產(chǎn)股權(quán)100%變更。而且本次華夏幸福與萬(wàn)科的項(xiàng)目合作中，所涉及公司均為華夏幸福旗下當(dāng)時(shí)拍地所注冊(cè)的公司。這些公司除了擁有公告中合作項(xiàng)目土地外，基本無(wú)公司其他資產(chǎn)。根據(jù)華夏幸福早前的公開資料顯示，其在此前收購(gòu)其他項(xiàng)目時(shí)，也主要以收購(gòu)標(biāo)的公司為主要方式，這在一定程度上給外界造成了“股權(quán)轉(zhuǎn)讓比例過(guò)高”的印象。

所以我們推斷，華夏幸福的此輪合作并非是缺錢了，而是一種強(qiáng)強(qiáng)合作。

早在2018年1月，華夏幸福就在北京召開首屆產(chǎn)業(yè)新城合作伙伴大會(huì)，以“合作”為題，實(shí)現(xiàn)全方位開放合作。當(dāng)前，公司與萬(wàn)科合作協(xié)議的達(dá)成正是全方位開放合作戰(zhàn)略的兌現(xiàn)。

而且華夏幸福在環(huán)京區(qū)域擁有充足的土地儲(chǔ)備，在房企于公開市場(chǎng)拿地難度加大的背景下，華夏幸福在環(huán)京區(qū)域與其他房企合作可以占有主動(dòng)權(quán)。

作為“產(chǎn)業(yè)新城運(yùn)營(yíng)商”的華夏幸福，選擇與“城鄉(xiāng)建設(shè)與生活服務(wù)商”萬(wàn)科達(dá)成戰(zhàn)略合作，更加有利于結(jié)合雙方各自所長(zhǎng)，聯(lián)手開發(fā)京津冀都市圈。同時(shí)也是以合作的形式增強(qiáng)對(duì)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的抵御。

此次交易的達(dá)成對(duì)于兩家行業(yè)龍頭企業(yè)來(lái)說(shuō)，一方面使華夏幸福加速異地復(fù)制并減少環(huán)京區(qū)域的銷售占比；另一方面可以加快資金回籠，為規(guī)模的恢復(fù)增長(zhǎng)提供資金支持。同時(shí)，對(duì)萬(wàn)科來(lái)說(shuō)，以平價(jià)獲取優(yōu)質(zhì)環(huán)京項(xiàng)目，既降低了成本，也加大了對(duì)環(huán)京區(qū)域的布局。此次合作總體來(lái)說(shuō)形成了一種雙贏的局面。

在市場(chǎng)不好時(shí)，企業(yè)主動(dòng)抱團(tuán)取暖，形成合力減小相互競(jìng)爭(zhēng)。“信息共享、合作共贏、風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)”成為當(dāng)下房企戰(zhàn)略合作的出發(fā)點(diǎn)。