我愛我家、21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)、好房通……位于河北固安錦秀大道上的房產(chǎn)中介大量關(guān)門歇業(yè)，為數(shù)不多開業(yè)的幾家房產(chǎn)中介也是門可羅雀，幾乎無人上門，生意異常冷清。和房產(chǎn)中介一起關(guān)門歇業(yè)的還有裝修公司、餐館等房產(chǎn)下游產(chǎn)業(yè)鏈涉及行業(yè)，何時(shí)開業(yè)仍是個(gè)未知數(shù)。同樣的景象在燕郊也是比較普遍。受最嚴(yán)房地產(chǎn)調(diào)控政策影響，環(huán)京二手房無論是價(jià)格，還是成交量均出現(xiàn)明顯下跌，投資熱情急劇降溫。
1月4-5日，《財(cái)經(jīng)》新媒體記者對河北固安、涿州、燕郊（下稱，北三縣）等房地產(chǎn)進(jìn)行獨(dú)家調(diào)查了解到，目前北三縣的房價(jià)大幅下跌，固安從最高每平方米3萬元下降到1.6萬元，除了一些二手房正在拋售外，幾乎無新房可售；涿州盡管沒有限購政策，價(jià)格依然受到影響，下降幅度約在10%左右；而燕郊的房價(jià)幾乎“腰斬”，從最高每平方米4萬元跌至2.2萬元，有的甚至跌到1.25萬元。就在價(jià)格下降的同時(shí)，二手房成交量也迅速下降。因?yàn)?ldquo;限購”影響，在固安很多二手房中介幾乎沒有成交量，導(dǎo)致大量關(guān)門歇業(yè)。而新樓盤開盤銷售的也不多，“捂盤”現(xiàn)象仍然普遍。
盡管環(huán)京房地產(chǎn)受政策調(diào)控影響較大，導(dǎo)致價(jià)格和成交量均出現(xiàn)大幅下降，但是值得注意的是表面冷清的房地產(chǎn)市場似乎一直在等待政策放開，不管是房地產(chǎn)開發(fā)商、房產(chǎn)中介對于政策的放開有很高的期待，且對后市房價(jià)預(yù)期較高。業(yè)內(nèi)人士表示，目前成交量和認(rèn)購量持續(xù)走低符合調(diào)控預(yù)期，市場持續(xù)冷清、二手房中介關(guān)店歇業(yè)是降溫周期中的一種防寒措施，仍需警惕市場交易波動(dòng)帶來的風(fēng)險(xiǎn)。預(yù)計(jì)2018年環(huán)京房產(chǎn)政策不會(huì)有太大的扶持，也不會(huì)繼續(xù)打壓，房產(chǎn)市場或?qū)②呌谄椒�(wěn)。后續(xù)若出臺(tái)類似北京社保異地承認(rèn)的做法，則有助于市場交易的復(fù)蘇，但能否出臺(tái)仍是個(gè)未知數(shù)。
房價(jià)和成交量大幅下降 新盤“捂盤”現(xiàn)象明顯
去年4月1日,雄安新區(qū)宣布成立，隨后周邊房價(jià)抑制不住地瘋漲。然而隨著當(dāng)?shù)卣拶徴吆芸斐雠_(tái)，房價(jià)上漲勢頭得到迅速遏制。半年多的時(shí)間過去了，環(huán)京房價(jià)和成交量迅速下降，過去人滿為患的售樓處排隊(duì)“搶樓”現(xiàn)象已被冷清的場面所替代。
1月4日，《財(cái)經(jīng)》新媒體記者來到距離北京主城區(qū)50公里的固安縣，過去一出高速收費(fèi)站就被售房銷售員圍住的熱鬧場景已不在，只有一個(gè)銷售公寓的售樓員在向記者推銷著即將開盤的公寓。對于記者關(guān)心的住宅樓盤，該售樓員表示，目前并沒有新房可售。
記者在現(xiàn)場了解到，正在排卡銷售的公寓（產(chǎn)權(quán)40年）均價(jià)在1.3-1.4萬元／平方米，雖然沒有過去熱鬧搶購的場面，但也有一些購房者在簽公寓購房合同。也有排上卡、沒有搶購到房的購房者正在辦理退押金手續(xù)。雖然公寓推出的數(shù)量不是很多，但因?yàn)椴幌拶�，加上價(jià)格比較低，以及開發(fā)商給出優(yōu)惠的貸款政策，還是吸引了不少人購買。
據(jù)售樓員介紹，與即將現(xiàn)售的空港壹號(hào)街區(qū)一路之隔的地塊，在去年7月份已被開發(fā)商拿下，樓面價(jià)綜合起來已超過2萬元／平米，這塊區(qū)域?qū)⒂诮衲晗掳肽晟鲜校鲜蟹績r(jià)將超過2.5萬元／平米。
然而與開發(fā)商預(yù)期不同的事實(shí)是，固安的二手房價(jià)格和成交量卻出現(xiàn)了大幅下降。從最初3萬元左右直接跌到了1.6萬元左右，即便如此，仍是有價(jià)無市，觀望態(tài)勢較濃。據(jù)固安縣住房保障和房產(chǎn)管理局官網(wǎng)顯示，從1月1日到1月8日，開發(fā)商項(xiàng)目銷售量僅為66套。
“固安二手房的房價(jià)一直在下降，其中投資的人占多數(shù)，去年政策發(fā)布后，很多人覺得房價(jià)穩(wěn)不住了便拋盤，當(dāng)時(shí)他們?nèi)胧謨r(jià)格在7000元／平米左右，出售價(jià)格在1.6-1.8萬元／平米。”一不愿意透露姓名的二手房中介工作人員告訴記者。
相似的情況在相臨的涿州也在上演，但是與固安不同的是涿州并沒有限購。據(jù)一位王姓銷售員透露，去年雄安政策出來后，涿州也限購了二十多天，但很快就取消限購，房價(jià)同樣受到了影響。一方面是消費(fèi)者的心態(tài)是買漲不買跌，尤其是對于投資者來說，政策的調(diào)控對于他們影響比較大，所以投資熱情下降；另一方面，開發(fā)商也存在“捂盤惜售“的心理。
據(jù)涿州k2獅子城房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人透露：“為了保護(hù)最早一批購房客戶，公司賣房子上午一個(gè)價(jià)，下午一個(gè)價(jià)，如果當(dāng)天來了100個(gè)顧客，我們最多開10套房源，多一套都不開。目前K2獅子城高層住宅還在封盤狀態(tài)，還有50套房源未出售。”
記者了解到，去年3月份位于高鐵站旁邊k2獅子城的價(jià)格在2.2萬左右，但僅僅過了半年多，二手房價(jià)已悄然下降到1.6-1.7萬元／平方米，尾房價(jià)格在1.4-1.5萬元／平方米。而整個(gè)涿州的房價(jià)整體下降約為10%。
除了固安和涿州外，燕郊的房價(jià)和成交量的大幅下降。1月5日，記者來到燕郊售房一條街，同樣“冷清”的狀況再次上演。本地司機(jī)小李說，“去年6月以前，在這條街道上，是隨處可見拿著傳單的中介、各個(gè)小區(qū)門口掛著售樓牌子的，有些乘客還會(huì)閑聊最近房價(jià)又漲了，現(xiàn)在不僅街道上變得冷清了，也沒人聊關(guān)于房價(jià)的話題”。
鏈家經(jīng)紀(jì)人表示，去年燕郊塔樓房價(jià)最高為4.2萬元／平米，板樓房價(jià)最高在4萬元／平米，別墅或一層帶獨(dú)立小院房源房價(jià)將近5萬元／平米。目前,高檔小區(qū)二手房均價(jià)下降至2.1-2.2萬元／平米。燕郊老城區(qū)的二手房均價(jià)1.8萬元／平米。
據(jù)易居研究院《50城商品住宅成交報(bào)告》顯示，京津冀房價(jià)跌幅明顯，成交量同比下跌43.8%。業(yè)內(nèi)人士表示，可以看到，在2017年嚴(yán)厲的樓市調(diào)控政策下，多地購房熱度直轉(zhuǎn)急下，已逐步趨于平穩(wěn)，且有效控制了投資者投機(jī)現(xiàn)象。
二手房交易幾陷停滯 房產(chǎn)中介面臨倒閉潮
值得注意的是，面對樓市成交量的持續(xù)減少，記者發(fā)現(xiàn)在燕郊的燕順路上，燊達(dá)房產(chǎn)、昆易房產(chǎn)等大部分二手房中介門店和售樓處都已關(guān)門。
“從去年3月開始，由于市場不景氣，而店面成本又過高，許多公司就會(huì)關(guān)掉盈利欠佳的門店，但公司是不會(huì)裁員的，會(huì)把工作人員合并到其他門店。員工也開始陸續(xù)離職，離職率還是挺高的。”房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人說。
固安二手房中介盈固地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人告訴記者，其公司在固安的門店共有三家，其他兩家今年年后就沒有開門了�，F(xiàn)在還是有很多人來咨詢房價(jià)情況，但真正談到買、賣的顧客很少。目前二手房價(jià)格在1.6萬元／平米，可選擇的房源也很少，如果交易價(jià)格達(dá)不到業(yè)主的價(jià)格也不會(huì)賣，現(xiàn)在是價(jià)格位于低谷，很多業(yè)主不急于在這個(gè)時(shí)候賣房。
記者粗略統(tǒng)計(jì)，在固安的錦繡大道上，二手房中介門店共有14家，其中包括21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)、好房通、福瑞房產(chǎn)等8家門店都已拉下卷簾門。雖然時(shí)值正午，但這些房產(chǎn)中介均處于關(guān)門歇業(yè)狀態(tài)。
同時(shí)，在這條街上，和房產(chǎn)中介一起關(guān)門歇業(yè)的還有裝修公司、餐館等房產(chǎn)下游產(chǎn)業(yè)鏈涉及行業(yè)。一裝修店老板對記者直言，“最近建材生意特別冷清。近一個(gè)月內(nèi)，附近的大部分五金建材都陸續(xù)關(guān)門了，何時(shí)回來并不清楚。”
固安中鑫地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人表示，此前房價(jià)漲的都按不住了，處于瘋漲狀態(tài)，幾乎是一天一個(gè)價(jià)格。自6月2號(hào)開始限購政策后，市場才開始慢慢冷淡，新房不開發(fā)了，二手房沒辦法購買便一直降價(jià)，最近幾個(gè)月價(jià)格才開始平穩(wěn)。除非是著急用錢，現(xiàn)在業(yè)主都不賣房子改出租了，市場可以交易的二手房很少。
“中國樓市也經(jīng)歷了幾起幾落，在每次調(diào)整階段，都會(huì)有部分從業(yè)人員會(huì)扛不住。此前，房地產(chǎn)市場熱度高，吸引大量企業(yè)瘋狂涌入，但實(shí)際需求并不能長期支撐，所以當(dāng)熱度退卻后，資金和人員都將逐步撤離，這也屬于正常情況。”方圓地產(chǎn)首席市場分析師鄧浩志對《財(cái)經(jīng)》新媒體說。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴記者，當(dāng)市場銷售不好，尤其是帶客量和認(rèn)購量持續(xù)走低，門店和售樓處本身經(jīng)營壓力也會(huì)增加，出現(xiàn)此類門店關(guān)門和人員離職等情況，也是基于日常經(jīng)營而調(diào)整的，更是降溫周期中的一種防寒措施。
“這也給予此類企業(yè)一個(gè)警示，即政策調(diào)控下的市場交易波動(dòng)需警惕，盲目擴(kuò)張很容易帶來經(jīng)營調(diào)整的壓力。預(yù)計(jì)到2018年下半年，此類市場依然會(huì)有反彈的可能，進(jìn)而利好此類企業(yè)的經(jīng)營。”嚴(yán)躍進(jìn)說。
雖然目前環(huán)京區(qū)域限購嚴(yán)厲，但仍存在一些二手房中介機(jī)構(gòu)承諾，可以為顧戶辦理購房資格。記者咨詢到一家固安二手房中介，其還明確報(bào)出辦理資質(zhì)的費(fèi)用在3-5萬元。前提條件是必須全款，且需要等待三個(gè)月才能辦下房產(chǎn)證。
嚴(yán)躍進(jìn)表示，一些曲線購房的做法，也說明各類違規(guī)交易還是很多，如果市場變化不大，那么風(fēng)險(xiǎn)可能還不會(huì)擴(kuò)大。但如果后續(xù)政策調(diào)整，那么很多違規(guī)交易背后會(huì)出現(xiàn)很多糾紛。以代繳社保為例，如果說開始承諾是交三年就可以購房，但如果三年以后社保繳納條件變動(dòng)了，那么這個(gè)時(shí)候這個(gè)責(zé)任是由購房者承擔(dān)還是房企承擔(dān)，存在不確定性困素。
“市場低迷自然也會(huì)對此類房企有一定的影響。當(dāng)前此類房企在回款方面其實(shí)還是有很多壓力的，所以也會(huì)有違規(guī)做法，后續(xù)在購房政策上，也應(yīng)該有環(huán)京的概念，允許社保繳納異地認(rèn)同等內(nèi)容。”嚴(yán)躍進(jìn)說。
房產(chǎn)觀望態(tài)勢較濃 政策仍決定后市發(fā)展
盡管二手房價(jià)格和成交量均出現(xiàn)了持續(xù)下降的局面，但是不能否認(rèn)的是環(huán)京區(qū)域未來的發(fā)展?jié)摿θ员豢春�，而這些區(qū)域的發(fā)展將為房價(jià)的持續(xù)走穩(wěn)帶來利好因素。事實(shí)上，《財(cái)經(jīng)》新媒體記者調(diào)查時(shí)也發(fā)現(xiàn)，雖然房價(jià)下降、成交量低迷、生意冷清，但是房地產(chǎn)開發(fā)商的”捂盤惜售“，以及對后續(xù)政策的放開仍充滿期待。
值得注意的是，推動(dòng)京津冀一體化、民航一體化的發(fā)展規(guī)劃正在影響著這些區(qū)域的房價(jià)走勢，目前橫跨通州和燕郊的潮白河大橋工程進(jìn)入收尾階段，預(yù)計(jì)10月1日通車。也就是說，其將進(jìn)一步拉近北京與燕郊兩地之間的距離，也將有效緩解燕郊往返北京的交通擁堵狀況。
與此同時(shí)，首都第二機(jī)場選址大興，預(yù)計(jì)2019年新機(jī)場將投入運(yùn)行，涿州距新機(jī)場距離為39.8公里，固安距新機(jī)場距離為16.6公里。隨著新機(jī)場的啟用，周圍產(chǎn)業(yè)發(fā)展也將被帶動(dòng)，而房地產(chǎn)的價(jià)格將得到進(jìn)一步的穩(wěn)固。
嚴(yán)躍進(jìn)表示，固安過去優(yōu)勢在于產(chǎn)業(yè)集群，而這兩年包括新機(jī)場建設(shè)、部分高校等概念出現(xiàn)，其實(shí)也說明樓市面臨可以繼續(xù)改善的機(jī)會(huì)，房價(jià)上漲本身也是存在合理、自然上漲的部分，但也不排除部分炒作嫌疑。對于此類區(qū)域，應(yīng)該讓此類利好概念慢慢釋放，而不是一次性透支，否則容易出現(xiàn)各類投資泡沫。
對于環(huán)京來說，主要是河北的一些地級市以及相關(guān)城鎮(zhèn)，包括承德、保定、廊坊、張家口等市。當(dāng)然從大范圍來看，也包括天津部分地市以及類似滄州等城市。
嚴(yán)躍進(jìn)表示，對于環(huán)京來說，其實(shí)主要是北三縣的概念，再嚴(yán)格來說是燕郊等城市或城鎮(zhèn)的概念。類似區(qū)域下跌是有信號(hào)意義的，第一、說明北京房地產(chǎn)市場以及周邊的管控趨嚴(yán)，市場價(jià)格會(huì)有所變化。第二、燕郊等地的炒房需求太大，當(dāng)前需求有所剔除。所以類似領(lǐng)跌其實(shí)也是說明當(dāng)前三大城市群中的“房住不炒”思路的落實(shí)。
“類似下跌其實(shí)也是暫時(shí)的，北三縣后續(xù)上漲動(dòng)力依然是強(qiáng)勁的。”嚴(yán)躍進(jìn)說。
嚴(yán)躍進(jìn)表示，環(huán)京市場其實(shí)潛在的購房需求是很多的，但出現(xiàn)蕭條現(xiàn)象則和購房政策嚴(yán)厲有關(guān)。尤其是在限購上，對于購房者的社保繳納要求提高，其符合要求的人其實(shí)是不多的，所以市場會(huì)有所疲軟和降溫。
那么，樓市交易量下滑趨勢是否會(huì)延續(xù)？嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，當(dāng)前政策嚴(yán)厲，環(huán)京市場交易下滑也是符合預(yù)期的。預(yù)計(jì)后續(xù)會(huì)調(diào)整出類似北京社保異地承認(rèn)等做法，這也有助于市場交易的復(fù)蘇。
對于北三縣來說，此類城市房價(jià)依然堅(jiān)挺，關(guān)鍵就是要控制幅度。真正下跌的空間其實(shí)不大，這和此類區(qū)域和北京等聯(lián)系進(jìn)一步密切是有關(guān)的。因此，政策方面關(guān)鍵是要依賴兩點(diǎn)。第一、違規(guī)資金堅(jiān)決不給進(jìn)。第二、適當(dāng)考慮北京就業(yè)的部分外來人口購房需求。
鄧志浩表示，此區(qū)域的房價(jià)，實(shí)際需求還是停留在投資層面。2018年政策對環(huán)京樓市將不會(huì)有太大的扶持，也不會(huì)繼續(xù)進(jìn)一步打壓，在大環(huán)境下樓市可能會(huì)趨于冷靜、平穩(wěn)。
不過，對于未來房產(chǎn)走勢，張大偉認(rèn)為，市場走勢還是要看政策，政策持續(xù)緊，房價(jià)就會(huì)繼續(xù)下跌，政策平穩(wěn)房價(jià)就會(huì)平穩(wěn)，政策寬松市場就恢復(fù)的就快。因此政策仍是決定未來房產(chǎn)走勢的關(guān)鍵因素。
