在美國出手一套房子需要多長時間？最近的數(shù)據(jù)是：3周。
美國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(NAR)統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，該出手速度創(chuàng)下30年來的最快紀(jì)錄。而在5年前，當(dāng)美國房地產(chǎn)市場還未完全從金融危機中走出來的時候，這個中位數(shù)是11周。
位于西雅圖的巴菲特旗下伯克希爾-哈撒韋房地產(chǎn)服務(wù)公司（下稱“伯-哈房地產(chǎn)”）經(jīng)紀(jì)人鄒子捷(Becco Zou)告訴第一財經(jīng)記者，過去一兩年里，基本上100萬美元以下的房子都是加價搶購的。
“有個客戶看上了一套70萬美元的房子，他加價了1萬美元，結(jié)果最后卻是出價排名的最后一個，有12名買家的出價都超過了75萬美元。”鄒子捷說。
根據(jù)美國商務(wù)部于11月27日公布的最新數(shù)據(jù)，美國10月份新房銷售量經(jīng)季節(jié)性調(diào)整后，年化值為68.5萬套，大幅高于市場預(yù)期的62.5萬套，環(huán)比增長6.2%，創(chuàng)下2007年10月份以來的最高水平。
而中信證券研究部發(fā)布的報告顯示，美國房屋庫銷比處于4——5個月的良性區(qū)間，30年抵押貸款利率自去年12月底的高點緩步下滑至4.2%附近，預(yù)計美國房地產(chǎn)市場仍可維持溫和擴張，不過高速增長期已經(jīng)過去。
有意思的是，由于房市供不應(yīng)求，現(xiàn)金全款成為搶房一大優(yōu)勢。當(dāng)?shù)厥袌鲆惨虼顺霈F(xiàn)反轉(zhuǎn)：越來越多美國人開始用全款現(xiàn)金買房以增加競價中的優(yōu)勢；以中國人為主的外國購房者則由于外匯管制和投資考量，越來越多選擇貸款購房。
庫存緊張，房價上漲
整體來說，美國房地產(chǎn)如此搶手的原因，是緊張的庫存和相對不錯的經(jīng)濟表現(xiàn)。
NAR的數(shù)據(jù)顯示，美國庫存同比去年10月下降了3.3%，已經(jīng)連續(xù)29個月出現(xiàn)下降。NAR首席經(jīng)濟學(xué)家勞倫斯·云(Lawrence Yun)表示，房地產(chǎn)供應(yīng)端的短缺和不斷增長的經(jīng)濟及就業(yè)數(shù)據(jù)是購房意愿高漲的主要動因。據(jù)他稱，過去幾年里，美國每年都會有大約120萬套新住房推向市場，但今年到目前為止，只有80萬套新房建設(shè)完成，和過去相比萎縮不少。
美國榮富地產(chǎn)公司(Long & Foster)CEO戴特威勒(Jeffrey S. Detwiler)也表示，公司主要覆蓋的東海岸房地產(chǎn)市場均存在短缺情況，供應(yīng)量同比去年下降了13%——35%，“即使現(xiàn)在的供應(yīng)量增加10%，市場也能快速消化”。
全球中文國際房產(chǎn)平臺居外網(wǎng)CEO勞(Carrie Law)表示，最近美國房市之所以如此火熱還受到哈維颶風(fēng)的影響，尤其是在休斯敦地區(qū)。這場颶風(fēng)摧毀了當(dāng)?shù)卮罅糠课荩M一步加劇了供求不平衡的嚴(yán)重程度。
由于美國房地產(chǎn)市場的供不應(yīng)求狀態(tài)，在一些熱門的地區(qū)，3周的出手時間甚至可被稱為“漫長得異常”。“如果我們3周才賣出一套房子，那么肯定是哪里出錯了。”美國波士頓地區(qū)的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人烏米納(Darlene Umina)說，“最近，往往在第一周就可以知道賣家出的價格合不合適。”
今年9月，卡斯普里茲克(John Kasprzyk)不到1周就出手了自己在馬薩諸塞州沃爾瑟姆的房子。不到4天，他就收到了11份購房意向書，其中還有一份全款支付的購房意向書，出的價格比他最初的報價高出了4.1萬美元。
根據(jù)居外網(wǎng)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，中國買家最感興趣的投資地區(qū)前五位分別是西雅圖、洛杉磯、紐約、休斯敦和波士頓。就購房目的而言，自住的比例占62.4%，投資的比例占51.1%，教育則占14.7%，為了移民而購房的比例僅占3.2%。
雖然總體走勢向上，但美國各地房市冷熱不均的現(xiàn)象依然顯著。熱門的地方呈現(xiàn)長時間的賣方市場，而其他多數(shù)州市的市場則按照賣方和買方市場交替的趨勢發(fā)展，演繹著美國房地產(chǎn)的慣常周期。
NAR的數(shù)據(jù)顯示，今年10月美國房價中位數(shù)同比去年上升5.5%。居外網(wǎng)中國區(qū)業(yè)務(wù)總監(jiān)、美國持牌經(jīng)紀(jì)人吳光慧告訴第一財經(jīng)記者：“房價漲幅在4%——6%是穩(wěn)健上漲區(qū)間，目前已經(jīng)連續(xù)68個月上漲。”
美國榮富地產(chǎn)亞太業(yè)務(wù)總監(jiān)陳宏明(Eric Chen)告訴第一財經(jīng)記者，在西雅圖和舊金山等地，市場上的庫存相對緊張，買房的時候加價就很平常。這些地方也向來是華人熱衷買房的地點。根據(jù)他的經(jīng)驗，在北卡羅來納州，一個房子出售通常在24小時內(nèi)就會收到7——8個買家的報價并支付定金。
“雖然美國整體房地產(chǎn)市場是上揚的，但中部的一些地方就沒有搶房的現(xiàn)象。隨著華人對美國市場的了解，將來這些價格較低的城市可能也會逐漸進入華人的視野。”陳宏明表示，美國總統(tǒng)特朗普上臺后，不少人都覺得房地產(chǎn)業(yè)不會往下走，因為總統(tǒng)本人就擁有很多房地產(chǎn)，目前對房市樂觀的態(tài)度比較普遍。
現(xiàn)金為王
除了支付更高的房價，要想成功獲得心儀的房子，買家還須提前準(zhǔn)備好貸款預(yù)審批信等資料，并且做好犧牲周末和晚上的準(zhǔn)備，隨時投入搶房大戰(zhàn)。但資料準(zhǔn)備得再好，也敵不過現(xiàn)金全款支付的競爭力。
過去半年，弗里曼(Meagan Freeman)和她的男友一直在西雅圖地區(qū)尋找價格合適的房子，但她看中的房子幾次都被現(xiàn)金全款買房者搶走。她說，最近2周里，這種“被搶”情況就發(fā)生了3次。這對27歲的年輕情侶表示，他們特地在當(dāng)?shù)胤渴幸呀?jīng)沒那么火熱的11月以及不太熱門的郊區(qū)選了一處房子，但還是被全款買房者捷足先登。
帶著孩子從北京移民到美國休斯敦，這是岳華(化名)今年做出的選擇。她告訴第一財經(jīng)記者，當(dāng)時在看房的階段，她的出價并不是最高的，但最終憑借全款現(xiàn)金的優(yōu)勢從十幾個家庭中成功買到了心儀的房子。
今年早些時候，上述波士頓地區(qū)的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人烏米納在賣房的時候不得不站在屋外接待有意向的購房者，因為房子里擠滿了看房的人。那套房子，她總共收到了18份購房意向書，其中3份為全款支付。
美國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)提供商Attom Data Solutions的數(shù)據(jù)顯示，2017年美國人現(xiàn)金買房的比例達28.8%，高于去年的28.6%，高出2000年以來20%左右的水平。不過在2011年——2012年，現(xiàn)金買房比例更高，達到了40%的頂峰。
現(xiàn)金買房的情況不只發(fā)生在熱門的地區(qū)，還滲透到了那些相對冷清的市場。在美國西北部的愛達荷州首府博伊西，當(dāng)?shù)刂薪榈臄?shù)據(jù)稱，今年10月有超過20%總價在25萬美元以下的房子通過現(xiàn)金交易，同比去年的15%上漲明顯。博伊西的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人布朗(Mike Brown)說自己今年看到了大量來自外地的買家：“不少人賣掉了加州、華盛頓、猶他州等地的高價房，然后帶著現(xiàn)金來買價位更低的房。”
外國人貸款買房增多
維爾馬(Sanjeev Verma)是位于加州中北部的伯-哈房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人。從印度的軟件工程師轉(zhuǎn)型成為美國的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，維爾馬的客戶和多數(shù)華人經(jīng)紀(jì)人一樣，90%也是外國買家。
在最近的上海國際高端房產(chǎn)展會上，維爾馬告訴第一財經(jīng)記者，他的外國客戶中有印度人、俄羅斯人和西班牙人，但很少有中國人，因此也想通過中國的展會尋找中國買家。他所在的薩克拉門托并非中國買家最喜歡的熱門地點，市場也相對冷清，基本是賣家市場和買家市場交替的情況，并沒有加價或排隊的搶購情況。但他說，自己的業(yè)績每年都在以20%以上的速度增長，這兩年的年收入更是達到了6位數(shù)美元(約數(shù)百萬元人民幣)，是此前軟件師的兩倍。秘訣是，他提供為外國買家申請貸款的服務(wù)。
陳(Keith Chen)是位于洛杉磯的加州房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，他的客戶95%是中國人。他告訴第一財經(jīng)記者，這兩年業(yè)務(wù)增長的速度和2015年相比是下降的，原因是外匯管制“錢出不來”。由于貸款受限等原因，95%的中國買家只能全款買房。
佛羅里達州的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人譚雯月(Lena Tan)的客戶同樣以華人買家為主，并且多數(shù)買家用全款買房，但她的生意并沒有受到外匯管制的影響，反而增長明顯。她對第一財經(jīng)記者說，原因主要是兩個，第一，當(dāng)?shù)氐姆績r和加州、紐約等熱門地點相比較低，租金回報率卻較高，對投資者而言存在機會；第二，她有辦法幫助買家解決外匯的難題。
伯-哈房地產(chǎn)國際事業(yè)部高級副總裁涂碩(Peter Turtzo)在上述展會上告訴第一財經(jīng)記者，受到外匯管制的影響，越來越多的中國人在美國買房時開始申請貸款。目前從外國買家的整體數(shù)據(jù)來看，差不多是一半貸款買房，一半現(xiàn)金全款支付。為了幫助他們獲得貸款，伯-哈房地產(chǎn)從今年開始與其姐妹公司Homeservice Landing合作，專門為外國人提供貸款服務(wù)。
根據(jù)特朗普政府目前推出的稅改計劃，未來將限制房屋貸款利率的稅收減免。目前帶息貸款在100萬美元以下的個人能享受稅收減免，但新法案可能把可享受稅收優(yōu)惠的貸款額度上限調(diào)整為50萬美元。因此有人擔(dān)心，稅改一旦通過，將對美國房地產(chǎn)高端市場產(chǎn)生負(fù)面影響。但記者接觸的上述經(jīng)紀(jì)人均表示，談及稅改的影響還為時過早，畢竟稅改細則現(xiàn)在還未最終確定，從確定到落實也還會給市場一段反應(yīng)的時間。
