面對商辦限購后的“賣難”窘境，代理注冊企業(yè)購房等新型銷售方式已經(jīng)成為北京商辦市場的普遍現(xiàn)象。然而，北京商報(bào)記者近日調(diào)查發(fā)現(xiàn)，商辦項(xiàng)目再出新招。近期，位于房山的V7荷塘月色四期別墅產(chǎn)品開盤，該項(xiàng)目為石榴置業(yè)開發(fā)的商辦房屋，但號稱“不限購”。據(jù)悉，該項(xiàng)目為了規(guī)避限購，通過與購房人簽署“房屋轉(zhuǎn)讓合同”來向購房人“銷售”房屋。這也就意味著房屋的占有、使用、收益等權(quán)利屬于購房人，而產(chǎn)權(quán)屬于開發(fā)商。值得一提的是，北京市相關(guān)政策規(guī)定，商辦項(xiàng)目低于500平方米的房屋不能分割，而做成150平方米左右別墅的該項(xiàng)目，4戶擁有一個(gè)房本，且產(chǎn)權(quán)屬于開發(fā)商。

在行業(yè)人士看來，V7荷塘月色的銷售模式與“以租代售”類似，也是一種“打政策擦邊球”的做法。有律師提醒，究其本質(zhì)，可以理解為“以合法形式掩蓋非法目的”，置業(yè)購房存風(fēng)險(xiǎn)，購房人的合法權(quán)益也難得到保障。

實(shí)地探訪：

規(guī)避限購 以轉(zhuǎn)讓代出售

4月中旬，北京商報(bào)記者接到市民王女士的咨詢電話，稱房山區(qū)一處名為V7荷塘月色的項(xiàng)目即將開盤，銷售人員表示該項(xiàng)目“不限購、不需要資質(zhì)、全款可分期”，但是開發(fā)商和購房者所簽的協(xié)議并非常規(guī)的房屋買賣合同，而是由開發(fā)商自行草擬的房屋轉(zhuǎn)讓合同，這讓王女士十分疑慮，一方面，較低的房屋價(jià)格吸引著王女士;另一方面，這種交易模式是否存在購房風(fēng)險(xiǎn)也成為她最大的擔(dān)憂點(diǎn)。

跟隨王女士，北京商報(bào)記者近日來到了V7荷塘月色項(xiàng)目處，實(shí)地了解情況。該項(xiàng)目位于房山區(qū)長溝鎮(zhèn)，據(jù)現(xiàn)場銷售人員介紹，V7荷塘月色共分為四期，產(chǎn)品類型為疊拼別墅。目前入市銷售的為項(xiàng)目四期，首次開盤共推出40套房源，戶型面積140-160平方米，均價(jià)約1.5萬元/平方米，總價(jià)在230萬—300萬元，預(yù)計(jì)交房時(shí)間為2019年10月，也就是說，最高300萬元就能買到一套150平方米左右的別墅項(xiàng)目，價(jià)格確實(shí)具備吸引力。

資料顯示，V7荷塘月色的開發(fā)商為北京創(chuàng)展房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。北京商報(bào)記者從國家企業(yè)信用信息公示系統(tǒng)查詢得知，北京創(chuàng)展的惟一股東為北京亞通房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司，而北京亞通的惟一股東則是石榴置業(yè)集團(tuán)股份有限公司(以下簡稱“石榴置業(yè)”)。

銷售人員進(jìn)而介紹，除了價(jià)格優(yōu)勢外，“不限購、不需要資質(zhì)”更是抓人眼球。對于為什么會如此“特殊”，銷售人員道出了其中原因：“盡管V7荷塘月色的全部四期產(chǎn)品都是疊拼，但前三期都是70年產(chǎn)權(quán)的純住宅，四期為四五十年的商業(yè)辦公產(chǎn)品。”

去年3月26日，北京市發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商業(yè)、辦公類項(xiàng)目管理的公告》顯示，開發(fā)企業(yè)在建(含在售)商辦類項(xiàng)目，銷售對象應(yīng)當(dāng)是合法登記的企事業(yè)單位、社會組織。購買商辦類項(xiàng)目的企事業(yè)單位、社會組織不得將房屋作為居住使用，再次出售時(shí)，應(yīng)當(dāng)出售給企事業(yè)單位、社會組織。

政策堵住了個(gè)人購買商辦項(xiàng)目的路子，但是開發(fā)商則想出了多種辦法來應(yīng)對，例如，為個(gè)人出售商辦項(xiàng)目已是行業(yè)內(nèi)公開的秘密。V7荷塘月色則是通過以轉(zhuǎn)讓代出售來規(guī)避限購。“我們與購房人簽署的并不是房屋買賣合同，取而代之的是一份房屋轉(zhuǎn)讓合同。”銷售人員坦言。所謂的房屋轉(zhuǎn)讓合同，嚴(yán)格意義上并未將房屋產(chǎn)權(quán)真正出售給購房人，只是將使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給了購房人。這也是為什么在商辦限購的背景下，V7荷塘月色能夠做到“不限購”的原因。

為了消除購房者疑慮，銷售人員還在現(xiàn)場出示購房者所需簽署的房屋轉(zhuǎn)讓合同，并向購房者對關(guān)鍵條文進(jìn)行解讀。房屋轉(zhuǎn)讓合同顯示，“鑒于該房屋為居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施，不具備分割出售的條件，也不能辦理權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，甲方同意按本合同約定條件，將該房屋占有、使用、收益的權(quán)利轉(zhuǎn)讓給乙方，乙方同意按本合同約定條件受讓前述權(quán)益。乙方在簽署本合同時(shí)，已知悉其按本合同之約定受讓前述權(quán)益后，該房屋及該車位的權(quán)屬不能變更至乙方名下，且乙方須按規(guī)劃用途使用該房屋及該車位”。

同時(shí)，該房屋及車位所在土地使用期限屆滿后，若按照相關(guān)法律規(guī)定能辦理續(xù)期，且乙方同意承擔(dān)續(xù)期所需繳納的相關(guān)費(fèi)用(包括但不限于甲方需要承擔(dān)的全部稅費(fèi))的，則乙方在繳納前述費(fèi)用后，在續(xù)展期限內(nèi)該房屋占用、使用、收益的權(quán)利仍歸乙方所享有，且無須另行向甲方支付房屋轉(zhuǎn)讓費(fèi)。

此外，除對購房者享有的權(quán)利做出規(guī)定外，開發(fā)商還在轉(zhuǎn)讓合同中承諾，未來購房者如想要出售房屋，開發(fā)商會全力配合業(yè)主進(jìn)行免費(fèi)更名，因房屋市場價(jià)格波動(dòng)產(chǎn)生的物業(yè)增值收益歸購房者所有。同時(shí)，在合同規(guī)定的居住區(qū)間內(nèi)，房屋如遇拆遷或產(chǎn)權(quán)到期國家收回的情況，相應(yīng)補(bǔ)償款同樣歸屬購房者所有。

購房人權(quán)益：

購房人可占有但無產(chǎn)權(quán)

購買房屋簽署的卻是轉(zhuǎn)讓合同，王女士提出疑問，這與正規(guī)的房屋買賣合同有何不同?購房者享有與房屋買賣合同一樣的權(quán)益嗎?這些權(quán)益能否得到保障?

面對這些問題，上述銷售人員表示，“這份房屋轉(zhuǎn)讓合同是經(jīng)過公司法務(wù)部門多次修改完善，具備法律效益。所謂的房屋轉(zhuǎn)讓合同，也可以理解為使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同。除不能辦理產(chǎn)權(quán)證外，在合同存續(xù)期間，購房者享有與簽署房屋買賣合同一樣的占有、使用、收益等權(quán)利”。

一位不愿具名的地產(chǎn)行業(yè)研究人員表示，上述以轉(zhuǎn)讓合同出售商辦項(xiàng)目的方式屬于打政策“擦邊球”，之前北京房地產(chǎn)市場也出現(xiàn)過這種銷售手法。不過，在銷售人員口中不存在任何問題的買賣，背后卻存在極大的風(fēng)險(xiǎn)，包括無法取得房屋所有權(quán)證，以及轉(zhuǎn)讓合同是否具備法律效益。

值得一提的是，V7荷塘月色項(xiàng)目四期的價(jià)格相比第三期同品質(zhì)別墅單套價(jià)格降幅達(dá)300多萬元。雖然房屋價(jià)格比較吸引人，但該項(xiàng)目無法取得所有權(quán)證書的事實(shí)，成為一部分客戶放棄購房的主要原因。北京商報(bào)記者在與銷售人員的交談中了解到，V7荷塘月色項(xiàng)目四期現(xiàn)僅有4證，由于規(guī)劃不符合商辦新政的要求，該項(xiàng)目目前并未辦理北京市商品房預(yù)售許可證。

上述銷售人員表示，“因?yàn)樯剔k項(xiàng)目低于500平方米的房屋不能分割，所以該項(xiàng)目大約4戶持一個(gè)房本，會在開發(fā)商名下”。未來如果商辦項(xiàng)目政策有所放開，業(yè)主也有可能會得到分割產(chǎn)權(quán)。但在行業(yè)人士看來，未來可能的產(chǎn)權(quán)分割，其實(shí)是一個(gè)不確定的事。這也意味著，購買單套疊拼產(chǎn)品的購房者將無法獲得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證。

《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商業(yè)、辦公類項(xiàng)目管理的公告》內(nèi)容顯示：商業(yè)、辦公類項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按規(guī)劃用途開發(fā)、建設(shè)、銷售、使用，未經(jīng)批準(zhǔn)，不得擅自改變?yōu)榫幼〉扔猛?開發(fā)企業(yè)新報(bào)建商辦類項(xiàng)目，最小分割單元不得低于500平方米，不符合要求的，規(guī)劃部門不予批準(zhǔn)。

業(yè)內(nèi)人士提醒道，只有辦理了房產(chǎn)證才算擁有了房屋所有權(quán)，才能進(jìn)行正常的買賣、贈(zèng)予、繼承等活動(dòng)。在沒有房產(chǎn)證的情況下，房屋只是一個(gè)住所，它的變現(xiàn)、資金周轉(zhuǎn)能力可以視為被“封印”。

自相矛盾：

銷售稱可自住 開發(fā)商稱在招商

針對項(xiàng)目規(guī)避限購的問題，石榴置業(yè)向北京商報(bào)記者回應(yīng)稱：“V7荷塘月色項(xiàng)目分四期開發(fā)，其中一、二、三期均為住宅并已交房，四期房屋主要是為本小區(qū)及周邊項(xiàng)目提供配套服務(wù)的商業(yè)和商務(wù)辦公用房。鑒于V7荷塘月色項(xiàng)目一、二、三期住宅均已入住，四期也已全面開工，并將于今年底前竣工，為早日完善項(xiàng)目周邊的商業(yè)及其他配套服務(wù)設(shè)施，我司于2018年4月啟動(dòng)了項(xiàng)目四期的招商工作，主要是通過將商業(yè)和商務(wù)辦公用房的使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給商戶的方式進(jìn)行招商。”

該公司進(jìn)而稱，在與商戶簽訂招商合同時(shí)，會明確告知擬招商房屋的規(guī)劃用途、產(chǎn)權(quán)權(quán)屬等情況，商戶知曉并同意后方可簽約。此種招商方式能夠?qū)崿F(xiàn)商戶的簽約目的，是雙方真實(shí)意思表示，不違反法律法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，不符合合同無效的法定情形，并且在現(xiàn)有的法院判決中，并無判決此類合同無效的先例，轉(zhuǎn)讓合同合法有效。

不過，石榴置業(yè)的回復(fù)卻與現(xiàn)場銷售人員的介紹有出入。王女士介紹，該項(xiàng)目樣板間配備廚房、衛(wèi)生間等居住配套，現(xiàn)場銷售人員稱，房屋可以用于個(gè)人自住，也可以投資出租。

北京商報(bào)記者現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)，4月14日開盤當(dāng)天，V7荷塘月色項(xiàng)目到訪客戶數(shù)量并不少，售樓處里隨處可見忙里忙外的置業(yè)顧問。據(jù)上述銷售人員介紹，截至開盤當(dāng)天中午，約有200組客戶來進(jìn)行選房;截至當(dāng)日下午3點(diǎn)，推出的40套房源中已經(jīng)成交21套。

暗藏風(fēng)險(xiǎn)：

若產(chǎn)生糾紛 權(quán)益無法保障

針對V7荷塘月色向購房人出具房屋轉(zhuǎn)讓合同，是否具備法律效益的問題，京師律師事務(wù)所高級合伙人劉松濤表示，在政府出臺限購政策后，開發(fā)商和購房者采用“以租代售”的協(xié)議，是為了掩蓋不具備購買資格的事實(shí)，屬于“以合法形式掩蓋非法目的”。

《合同法》第52條規(guī)定：“有下列情形之一的，合同無效：(1)一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益;(2)惡意串通、損害國家、集體或者第三人利益;(3)以合法形式掩蓋非法目的;(4)損害社會公共利益;(5)違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。”

若符合上述條件，此“以租代售”合同屬于無效合同。若此時(shí)購房者與開發(fā)商產(chǎn)生糾紛，購房者的合法權(quán)益無法得到保障。

劉松濤提醒購房者，購房者與開發(fā)商簽訂的是租房協(xié)議并非購房協(xié)議，購房者無法進(jìn)行房產(chǎn)權(quán)屬登記，房屋產(chǎn)權(quán)還登記在開發(fā)商手中，開發(fā)商的債權(quán)人可以對該房產(chǎn)行使債權(quán)，無所有權(quán)的消費(fèi)者將無從抗辯。

此外，如果在合同期內(nèi)房價(jià)大漲，開發(fā)商為了追逐利益，很可能將房屋再出售給其他善意第三人，寧愿賠償違約金也不愿意按以前約定的價(jià)格將房屋出賣給買受人，那么買受人以承租人的身份主張權(quán)利，付出的不僅僅是時(shí)間成本，還有真金白銀，甚至可能錯(cuò)過購買新房屋的時(shí)機(jī)。

就開發(fā)商與購房者簽署房屋轉(zhuǎn)讓合同的做法，同策研究院首席分析師張宏偉認(rèn)為：“如果開發(fā)商為了周轉(zhuǎn)資金將房屋產(chǎn)權(quán)抵押在銀行，但企業(yè)后面出現(xiàn)資金鏈斷裂的問題，購房人可能面臨錢房兩空的境地。”

對于該問題，石榴置業(yè)向北京商報(bào)記者回應(yīng)表示：“石榴集團(tuán)系全國性的品牌房企，重合同守信用，不可能就V7荷塘月色四期房屋與商戶簽訂合同后，再行將該房屋轉(zhuǎn)讓給第三方或者進(jìn)行抵押，石榴集團(tuán)絕對不會允許下屬企業(yè)做出此類嚴(yán)重傷害品牌的行為。”

另外，針對“V7荷塘月色項(xiàng)目銷售是否合規(guī)”的問題，北京市住建委方面向北京商報(bào)記者表示，將進(jìn)一步調(diào)查后才可回復(fù)。