經(jīng)過了多年努力，全國各城市在去庫存上成績顯著。根據(jù)世聯(lián)行日前發(fā)布的研究報(bào)告，至2018年，全國住宅累計(jì)可售量降為23億㎡，預(yù)計(jì)到2018年若無新開工的住宅，消化全部庫存需大約1.8年。似乎在大家共同的努力之下，中國房地產(chǎn)去庫存問題已經(jīng)得以解決。

不過，按照全國各地房地產(chǎn)去庫存具體情況來看，卻出現(xiàn)了嚴(yán)重分化格局。珠三角、長三角和京津冀地區(qū)庫存已趨緊。而廣東、成都重慶、長江中游地區(qū)的房地產(chǎn)去庫存周期低于1年。但在廣大的三四線城市，如東三省庫存相對于2017年盡管再縮短了0.6年，但若要去庫存周期仍在6.1年。

盡管如此，在經(jīng)歷了2017年三四線城市房地產(chǎn)“量價(jià)齊漲”的升勢之后，東三省的三四線城市房地產(chǎn)庫存總體還是呈現(xiàn)下降趨勢，只是要把這巨量庫存全部去除掉，恐怕并非是一朝一夕能辦到的。

那么，2017年部分三四線城市為啥會(huì)出現(xiàn)上漲行情呢?一方面，一二線城市受到房地產(chǎn)調(diào)控政策的影響，大量資金都往之前的“價(jià)值洼地”三四線城市跑。

所以2017年開發(fā)商之所以還能夠取得驕人業(yè)績，主要還是提前布局于三四線城市。另一方面，危棚簡屋的改造，現(xiàn)在采取的是貨幣化安置手段，大家都拿著政府發(fā)的貨幣去購買商品房，所以三四線城市庫存會(huì)快速減少。

但是資金的流入，以及危棚改造都是不可持續(xù)的，一旦支持三四線城市房地產(chǎn)出現(xiàn)趨勢性逆轉(zhuǎn)的情況，那么，東北的二線城市(比如沈陽、哈爾濱、大連)等人口和資源集聚的城市房地產(chǎn)“去庫存”形式還稍好一些，而其他東三省三四線城市將依舊面臨相當(dāng)?shù)目简?yàn)。如今已經(jīng)到了房多成災(zāi)，若是不算增量房入市，僅是消化掉存量房的庫存起碼也要6年多。

現(xiàn)在問題來了，既然東三省賣掉庫存房要用6.1年，顯然后續(xù)要消化掉這些庫存房是要費(fèi)很大一番力氣的，而東三省現(xiàn)在呈現(xiàn)這種房多成災(zāi)的形勢究竟給我們帶來啥警示呢?

首先，三四線城市房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)遠(yuǎn)高于一二線。本來東北各城市房地產(chǎn)庫存沒有現(xiàn)在高，也只有三至四年的去庫存量。但是大量資金被趕到三四線城市，把東三省各三四線城市房價(jià)都推上去了，馬上后續(xù)就會(huì)有更多的開發(fā)商入市建房。

這就導(dǎo)致了本來已經(jīng)比較嚴(yán)重的房地產(chǎn)去庫存問題沒消化多少，新的增量商品房又開始入市了。這使得東三省的中小城市房地產(chǎn)庫存量越積越大。所以，應(yīng)該提早給三四線城市房地產(chǎn)降降溫。

再者，作為老工業(yè)區(qū)的東三省，生產(chǎn)制造業(yè)基礎(chǔ)雄厚，但總體上服務(wù)性領(lǐng)域、高科技產(chǎn)業(yè)發(fā)展嚴(yán)重滯后。東三省GDP這些年本來就不景氣，這就導(dǎo)致東三省經(jīng)濟(jì)相對于全國來說，排名還比較靠后。而在經(jīng)濟(jì)增長相對落后，配套設(shè)施并不完善的三四線城市，房價(jià)即使上漲，也是曇花一現(xiàn)，難以持久的，而努力去庫存則是長期性的。

最后，對于東三省的三四線城市而言，這些年經(jīng)濟(jì)衰退比較快，生產(chǎn)制造業(yè)低迷，只能寄希望于房地產(chǎn)來拉動(dòng)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)，而地方政府過度依賴于房地產(chǎn)對GDP的拉動(dòng)，所帶來的后果是只有房地產(chǎn)業(yè)一旦出現(xiàn)衰退，當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)恐怕難有支撐點(diǎn)。

目前東三省應(yīng)該鼓勵(lì)和支持廣大制造企業(yè)不畏艱難，轉(zhuǎn)型升級，另一方面，大力發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)、高科技產(chǎn)業(yè)，以吸引更多人口流入，這樣既可以解決更多的就業(yè)問題，又可以對東三省各城市的去房地產(chǎn)庫存有利。

房多成災(zāi)，聞所未聞，但這事情卻在東三省已經(jīng)發(fā)生，如今僅是東三省的三四城市，平均去庫存要6年左右。為啥會(huì)造成這樣的結(jié)果呢?就是不顧實(shí)情，放任開發(fā)商拿地建房一哄而上。地方政府對房地產(chǎn)依賴過大，卻始終擺不脫對房地產(chǎn)的依賴，這樣真的是后患無窮。投資者應(yīng)盡量避免在有泡沫的三四線城市購房置業(yè)。