距離北京史上最嚴(yán)厲調(diào)控政策開端的“317調(diào)控”整整一年。這一年，北京的調(diào)控政策多達(dá)數(shù)十條，從需求端到供給側(cè)、從短期到長期。“嚴(yán)控”的北京市場經(jīng)歷了怎樣的變化，而現(xiàn)在又處于什么階段?未來會怎么走?近日，鏈家研究院發(fā)布最新數(shù)據(jù)報(bào)告，用7個(gè)結(jié)論揭示調(diào)控后的市場現(xiàn)狀。

1.調(diào)控抑制了價(jià)格的過快上漲，北京房價(jià)出現(xiàn)下跌

2017年的317調(diào)控結(jié)束了北京房價(jià)連續(xù)17個(gè)月上漲的勢頭，隨后價(jià)格出現(xiàn)連續(xù)9個(gè)月的下跌，累計(jì)跌幅15%左右。2018年3月北京二手房均價(jià)為58527元/平，與2016年12月的水平接近。目前，北京二手房房價(jià)似乎出現(xiàn)了企穩(wěn)跡象，1月房價(jià)環(huán)比上漲0.3%、2月環(huán)比下跌0.5%。

2.調(diào)控控制了市場熱度，成交量明顯下降

“認(rèn)房認(rèn)貸”是317調(diào)控的主要手段，這一政策對于換房需求的影響較大，有貸款記錄購房者均被認(rèn)定為“二套”，首付60%/80%、房貸利率從之前的95折(首套)到調(diào)控后的上浮20%。以2017年500萬總計(jì)的“低端改善”房源的首付、利率同比變化為例，數(shù)據(jù)顯示雖然調(diào)控后均價(jià)下跌，但是換房的難度尤其是首付門檻同比依舊大幅增加。

換房需求是北京房地產(chǎn)市場的需求主力，即市場上“連環(huán)單”占比高，調(diào)控后換房難度的增加使得“連環(huán)鏈條斷開”，帶來成交量的大幅下滑(調(diào)控后次月鏈家成交量環(huán)比下滑77.6%)，在三季度企穩(wěn)后四季度開始小幅增長。

進(jìn)入3月以來，成交量有所回升，原因在于春節(jié)假期累積需求的正常釋放。同比來看，2018年3月(截止到16日)北京鏈家成交數(shù)據(jù)不足2017年同期的60%，這是一個(gè)比較“正常”、不會引發(fā)價(jià)格大幅上漲的量，整體來看，市場在緩慢、正常的修復(fù)并走向穩(wěn)定。

3.結(jié)構(gòu)上看，換房難度的增加使得剛需占比明顯升高

與換房首付比例大幅增加不同的是，純剛需的首付在調(diào)控前后沒有變化，因此調(diào)控后剛需占比有明顯增加，從總價(jià)段來看，400萬總價(jià)的房源成交占比明顯提升。

從年齡來看，改善群體成交占比在調(diào)控后出現(xiàn)明顯下滑，而剛需群體(30歲左右)成交占比在調(diào)控后出現(xiàn)明顯增長。

4.調(diào)控后客戶情緒趨于理性和穩(wěn)定，恐慌情緒不再

2017年3月，北京房價(jià)的快速上漲帶來市場預(yù)期的變動，引發(fā)“恐慌性追漲”情緒，成交周期很短。數(shù)據(jù)顯示調(diào)控以來隨著市場向理性回歸、客戶預(yù)期相對平穩(wěn)、趨于理性，前期的恐慌性情緒不再，目前的客戶成交周期較去年同期延長30天左右。

帶看數(shù)據(jù)顯示，調(diào)控后新增帶看量大幅減少，之后開始趨穩(wěn)，新增需求也呈現(xiàn)理性狀態(tài)，目前的新增帶看量為去年同期的50%左右，預(yù)計(jì)后期的市場也將保持平穩(wěn)。

與調(diào)控前客戶價(jià)格話語權(quán)較弱不同的是，調(diào)控后客戶地位不斷上升，在交易中的議價(jià)能力不斷增強(qiáng)。2017年四季度議價(jià)空間在5%以上，較一季度2%左右的水平有明顯擴(kuò)大。

5.調(diào)控使得業(yè)主預(yù)期不似前期強(qiáng)勢

與調(diào)控前業(yè)主頻繁上調(diào)報(bào)價(jià)不同的是，調(diào)控后業(yè)主調(diào)價(jià)行為中漲價(jià)占比明顯回落，降價(jià)占比上升。目前調(diào)價(jià)中漲價(jià)業(yè)主的占比較去年同期減少了50個(gè)百分點(diǎn)，可見業(yè)主的預(yù)期趨于理性。

鏈家的新增掛牌數(shù)據(jù)顯示新增房源掛牌價(jià)從5月開始持續(xù)下跌，目前已經(jīng)連續(xù)下跌9個(gè)月，累計(jì)跌幅達(dá)14.3%。且近兩個(gè)月開始趨穩(wěn)，可見業(yè)主的市場預(yù)期逐步向市場成交價(jià)靠攏。

6.調(diào)控有效控制了杠桿使用范圍和力度

本輪調(diào)控的重點(diǎn)之一是通過提高首付比例等控制杠桿和風(fēng)險(xiǎn)，數(shù)據(jù)顯示調(diào)控后北京鏈家客戶的杠桿使用范圍(貸款成交占比)下滑了5個(gè)百分點(diǎn)左右，杠桿使用力度(貸款成數(shù))減少了10個(gè)百分點(diǎn)左右。

鏈家合作的銀行貸款數(shù)據(jù)顯示：2017年北京市房貸發(fā)放前5名銀行共發(fā)放房貸378.9億元，較2016年下滑48.9%。其中工商銀行、北京銀行、建設(shè)銀行均出現(xiàn)明顯減少，工行下滑幅度最大，為76.6%。

7.調(diào)控使得價(jià)格回歸價(jià)值，促使對居住品質(zhì)提出更高要求

分城區(qū)來看，調(diào)控后通州、西城的跌幅顯著，這兩個(gè)區(qū)域均價(jià)漲幅在2016年也較快，調(diào)控使得前期上漲過快的片區(qū)面臨相對更大幅度的回調(diào)，價(jià)格向價(jià)值靠攏。

從商圈的角度對比可以發(fā)現(xiàn)，居住品質(zhì)相對好以及有產(chǎn)業(yè)支撐的片區(qū)在本輪調(diào)控中表現(xiàn)出了較好的抗跌性，這也驗(yàn)證了產(chǎn)業(yè)和居住品質(zhì)都較弱且前期漲幅較大的石景山迎來的回調(diào)幅度更大。