去年“3·26”一紙政策出臺，商業(yè)用途的房子，褪去居住屬性，僅可辦公。本就是投資聚集地和調控灰色地帶的商改住項目，一下子成了調控政策最嚴控的部分。商住這個詞在北京樓市中消失，商業(yè)辦公類產品被明確不再允許居住。曾經很多投資了商住公寓的人都感覺砸在了手里，但好在，隨后出臺的細則劃分了界限：政策出臺前已經居住的銷售的可以按照原有設計繼續(xù)保持水電供應，但在界限之后，則不能改水、改電，甚至不能有小戶型供應。商辦類產品一下子跌入谷底，庫存壓力大增。進入2018年，上海、廣州先后對商辦類產品進行了微調整，允許個別項目有條件地由商轉租，作為長租公寓運營——這是否會是未來大量商辦項目的集體出路呢?《廣廈時代》采訪的多位業(yè)內人士普遍認為，商辦的未來出路取決于政策的走向，但期待像以往那樣放開商辦產品進入居住領域是不可能的。

上海、廣州微調商辦限購政策

“聽說了嗎?上海、廣州的商辦類產品都放開了一條口子，未來是不是商辦類項目還可以用來居住?”

近日，在通州某商住樓的業(yè)主群里，幾位投資了商住項目，卻因為政策調控導致難以出手的業(yè)主，紛紛討論起最近商辦市場的動向。

事實上作為去年樓市調控組合拳的重要組成部分，商住房的概念已經在北京、上海、廣州等重點城市中成為了歷史名詞。商業(yè)辦公類土地不再允許建設成居住類產品的要求，讓本已成為樓市成交主力的商住項目，一下子墜入谷底。或許是由于政策太過嚴厲，大量商辦類項目面臨庫存積壓的困境，一些城市也開始有條件地嘗試為商辦產品去庫存。

去年12月29日，上海寶山區(qū)發(fā)布最新消息《寶山區(qū)首批存量商辦項目轉型租賃住宅方案完成上報備案》，有條件地批準三個項目轉型為租賃住宅。

有業(yè)內人士分析認為，上海的商辦項目轉型租賃住宅，不僅盤活了存量房源用于租賃，同時也恢復了商辦的居住屬性，讓商辦物業(yè)做長租公寓的合法性更進一步。要知道按照之前的調控要求，商辦項目是不能用于居住的。因此有不少此前購買了商住樓的投資人，都認為此舉相當于放開了商辦的居住功能，未來還有可能進一步放寬。

不僅是上海寶山，在新年交替之際，廣州的公寓市場也迎來了一次小小的“松綁”。近日，廣州市城市更新局發(fā)布《市城市更新局關于實施城市更新商服類房地產項目管理新政執(zhí)行問題的通知》，屬于舊改商服類項目，可以不執(zhí)行“3·30”新政中商服類最小分割單元不低于300平方米的規(guī)定。這也意味著舊改商服項目又將可以開發(fā)小戶型公寓，但是銷售對象依然不能是“個人”，必須是 “法人單位”才能購買。

北京商辦庫存創(chuàng)紀錄

有觀點認為，新年伊始上海、廣州對于商辦產品的微調，無論是轉型租賃，還是允許小戶型開發(fā)，均是由于政策嚴控近一年來，商辦類項目受到了巨大的沖擊。

其實在北京也是類似，住宅項目雖然供應有限，但商辦產品卻壓力山大。

來自市場研究機構《地產營銷人》的數據顯示， 2017年北京商辦市場的供應套數大幅增加，但成交套數卻大幅下滑，商辦產品的庫存量也達到了四年來的最高位。整理從2014-2017年的數據可以發(fā)現，去年北京商辦供應套數突破2萬套，達到20034套，為四年來最高，同比增長了32%;而成交套數卻僅有9635套，遠低于2016年的15443套，同比下降了38%。由此，北京樓市的商辦庫存達到45878套，創(chuàng)下了四年以來的最高位，庫存量上升了29%。成交均價和成交金額分別為26616元/平方米和524.27億元，同比分別下降了8%和36%。

業(yè)內專家、地產營銷人韓樂告訴北京青年報記者，之所以出現這樣的現象是由于商辦市場在調控后，受到了極大的沖擊，發(fā)生了結構性的變化。

一方面，對于開發(fā)商已經通過規(guī)劃的原“商改住”項目不得不重新調整定位，轉向純粹的商辦形象，由此導致大量的原本想要賣給個人的小面積產品進入市場，提高了供應占比。另一方面，購房客戶由于政策原因已無法以個人名義購買商辦產品，只能通過公司獲取購買資格，因而無法貸款，變相提高了首付比例和購房成本，所以低總價小面積商辦也試圖在適應市場的需求。

而那些沒有通過規(guī)劃的新增商辦項目，按照新政要求，則需要設計成使用面積500平方米以上的大戶型，這意味著建筑面積接近700平方米，達到了半層或者一整層的體量。韓樂表示，這樣的規(guī)劃是不可能吸引個人投資者的，只能通過整售給企業(yè)辦公來消化庫存，但這樣的交易畢竟是少數。于是，小戶型商辦由于不能貸款不能出售給個人，大戶型商辦則因為價格太大，都無法快速銷售，最終導致庫存不斷增加。北京大規(guī)模放開商辦幾無可能面對與上海、廣州類似的商辦庫存壓力，北京的商辦市場是否會有微調政策出現呢?

對此，安居客首席分析師張波認為，北京政策微調的可能性較大，但會嚴守“商改住”這條紅線，回歸商業(yè)本質和“商改租”是未來商辦類項目的兩個大方向。其一是回歸商業(yè)的本質，嚴格按照土地性質改住為商，對于有著優(yōu)勢地理位置的項目可以考慮;其二是轉住為租，未來政策對于租賃會有更多傾斜，租賃的市場也將進一步擴大，在國家多渠道并建的政策指引下，租賃市場也將有更多發(fā)展機會。

韓樂也認為，北京也有可能會對商辦產品放開租賃的限制，引導商辦庫存轉入租賃領域。不過，韓樂同時表示，期待北京對商辦產品放開更大的口子是不可能的，也一定不再允許曾經的商改住再次入市。而且就算是引導商辦物業(yè)進入租賃領域，對開發(fā)商來說仍舊壓力很大。因為按照現有的租賃政策，租金回款相對于開發(fā)成本來說太過微不足道，而且開發(fā)商還要負責日常的運營和維護，資金會承受更多的壓力，轉型租賃并不適用于所有商辦項目。亞豪機構市場總監(jiān)郭毅也表示，北京樓市由于特殊的標桿作用，不會出現對商辦產品的大規(guī)模松綁，即便允許部分商辦項目轉為租賃住房，一定會有嚴格的限制標準，比如運營能力、消防標準、安全標準等。投資需求很難重回商辦市場。

商辦產品已失去投資吸引力

雖然上海和廣州放松了對商辦的限制，但對于投資需求來說，嚴厲的政策，已經使得商辦產品失去了投資吸引力。

韓樂表示，曾經商住市場由于不限購、不限貸、低總價，吸引了大量的樓市投資需求，但這樣的情況已經不可能再發(fā)生，除非是由于公司發(fā)展需要，個人投資者已經不會再投資必須全款支付的商辦產品。張波也表示，首先，必須承認低總價的商辦類項目過去幾年的確承接了部分剛需，尤其是在目前房價已經高企的一二線城市更是如此;其次要看到這種現象并不是合理的，或者說并不應該是國家鼓勵的方向。一方面土地性質決定了物業(yè)類別，地方政策在土地出讓時往往對于地塊有著前瞻性的規(guī)劃和思考，大量商辦項目變相轉為住宅顯然會和地塊的定位有一定差異。另一方面商辦項目存在居住和辦公的混雜現象，人員管理方面存在極大安全隱患。

因此，張波認為，短期來看，商辦的投資熱已經退去，尤其是針對個人的商辦類投資市場已經退潮。但這并不意味著商辦項目就變成了“雞肋”。2018年商辦項目有適度松綁的可能性，市場熱度雖不會出現明顯提升，但大型整售客戶出手的可能性較大。同時在“租購并舉”的政策背景下，“改商為租”有著很強政策紅利，吸引著各方資本進入商辦市場。