今天的中國房地產(chǎn)行業(yè)，處于種種矛盾和選擇之中：行業(yè)前景悲觀與樂觀的認(rèn)知差異，增長(zhǎng)速度快與慢的選擇，規(guī)模和利潤(rùn)的權(quán)衡，極致高周轉(zhuǎn)優(yōu)與劣的把握……

今天，任何一個(gè)戰(zhàn)略性誤判，都可能讓房企錯(cuò)失機(jī)遇，甚至陷入危機(jī)。唯一可以肯定的是：日子不如之前舒爽已經(jīng)是鐵板釘釘，過苦日子的心態(tài)、戰(zhàn)略、打法、組織戰(zhàn)斗力等等，都必須重新調(diào)整。簡(jiǎn)言之，換心態(tài)做地產(chǎn)!

給財(cái)務(wù)冰河期房企的六大建議

1.重新回歸到重視現(xiàn)金流管理

房地產(chǎn)企業(yè)說來說去就是現(xiàn)金流管理，高周轉(zhuǎn)也是為了現(xiàn)金流管理�，F(xiàn)金流管理有幾種方式：

一是下調(diào)增長(zhǎng)目標(biāo)。原來可能增長(zhǎng)30%、50%，現(xiàn)在調(diào)整到增長(zhǎng)5-10%就可以了。一個(gè)行業(yè)能保持5%到10%的長(zhǎng)期增長(zhǎng)，那是非常了不起的行業(yè)。

二是控制買地節(jié)奏。原來對(duì)市場(chǎng)的前景看得很樂觀，買地的節(jié)奏就很快，現(xiàn)在應(yīng)該把節(jié)奏稍微控制一下。

三是內(nèi)部庫存盡快清理，把它變成現(xiàn)金。應(yīng)收賬款能變現(xiàn)的盡快變現(xiàn)。

四是調(diào)整融資，避開信用、非標(biāo)融資工具。知道什么能做，什么不能做;能做的就做到極致，不能做的就不要做，不要浪費(fèi)時(shí)間。

五是在未來半年以內(nèi)，起碼要把現(xiàn)金流作為重要的工作來抓。

2. 找到合適自己的「安全墊」

「安全墊」是什么?萬一市場(chǎng)出現(xiàn)了極端情況，怎么讓企業(yè)活下來，就是安全墊。常規(guī)的做法是確�，F(xiàn)金占資產(chǎn)比15%及以上。這其中，現(xiàn)金有不可動(dòng)用和可動(dòng)用兩部分，重點(diǎn)是將可動(dòng)用部分占比提升到10%以上。

所以一定要保留未來的3個(gè)月、6個(gè)月甚至9個(gè)月可以動(dòng)用的現(xiàn)金，來保證活命，否則小劫過不去，發(fā)展就會(huì)遇到大的麻煩。

3. 高周轉(zhuǎn)是化解風(fēng)險(xiǎn)最根本的方式

什么叫高周轉(zhuǎn)?就是買完地之后快開工、快銷售、快資金回籠。

高周轉(zhuǎn)并不意味著施工工期縮短，也不意味著品質(zhì)降低，而是很快的通過銷售把錢拿回自己的口袋，然后用這個(gè)錢一方面把買地的錢找清楚，另一方面推動(dòng)建筑。施工期該多長(zhǎng)還是多長(zhǎng)，施工品質(zhì)還是要保證，這是兩碼事。所以我們不要把這個(gè)混淆了，以為高周轉(zhuǎn)是降低品質(zhì)或者縮短工期，這是不允許的。

所以，一定要建立非常好的企業(yè)文化或者改變對(duì)品質(zhì)追求的管理，否則會(huì)帶來一些新問題。

4. 動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)，順應(yīng)大道

市場(chǎng)在變，我們今天對(duì)市場(chǎng)感覺很悲觀，但可能一夜之間它就變好了;可能外界某一個(gè)條件的改變，整個(gè)市場(chǎng)又會(huì)發(fā)生新的變化。因此，我們對(duì)市場(chǎng)不需要太悲觀。

看行業(yè)層面，比較各行業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)仍然是最好的行業(yè)。

看企業(yè)層面，每個(gè)企業(yè)對(duì)自己的要求、處的階段不一樣，所以要知道自己的優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)，均衡發(fā)展，把自己的短板盡快補(bǔ)上。

看財(cái)務(wù)層面，了解自己的家底和「安全墊」。確保在最極端的情況下，3至6個(gè)月有錢渡過難關(guān)。如果能渡過，用更多的錢買地;如果渡不過，想辦法改善凈現(xiàn)金流，特別是可動(dòng)用的現(xiàn)金流。

5. 房企還是要買地，土儲(chǔ)是房企的核心競(jìng)爭(zhēng)力

如果企業(yè)未來沒有位置好又便宜的土地，增長(zhǎng)是不可能的。在金融危機(jī)或者未來前景黯淡的情況下，危就是機(jī)。怎么樣找到最好的地，非常關(guān)鍵。

其一，把「安全墊」之外的資金集中起來，繼續(xù)吸納土地。

其二，如果選擇了「高周轉(zhuǎn)」模式，那就要買「高周轉(zhuǎn)」的土地，越多越好。

其三，只有擁有大量的優(yōu)質(zhì)土地——價(jià)格便宜、位置好，才能在未來立于不敗之地。幾個(gè)月前想買的地買不了，因?yàn)楫?dāng)時(shí)的價(jià)格和條件高;然而現(xiàn)在市場(chǎng)變了，可能現(xiàn)在的地便宜，位置還會(huì)好。

6. 大危就是大機(jī)，逆勢(shì)增長(zhǎng)，彎道超車

有專家說房企逆勢(shì)增長(zhǎng)、彎道超車是不可能的。

其實(shí)什么事情都是辯證的，并不絕對(duì)。

中美貿(mào)易大戰(zhàn)的序幕已拉開，將嚴(yán)重影響我國股市、債市、銀行體系、行業(yè)走勢(shì)，此為「大�！�，那也就是「大機(jī)」。何時(shí)守，何時(shí)進(jìn)，何時(shí)退，都需要把握好。把握對(duì)了，上大臺(tái)階;把握錯(cuò)了，全盤皆輸。

所以在這個(gè)階段一定要把握危和機(jī)之間的邏輯關(guān)系，不要太悲觀。