香港中環(huán)中心（澤井慎也攝）

鳳凰國際iMarkets訊 北京時間周一(2月12日)，據(jù)日經(jīng)中文網(wǎng)報道，過熱的亞洲房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了變化的征兆。由于中國內(nèi)地資金流入等的推動，高額交易持續(xù)不斷，另一方面，出現(xiàn)了空置率上升等供應(yīng)過剩的扭曲現(xiàn)象，各國政府已開始抑制投資。

在美國聯(lián)邦儲備委員會（FRB）推進加息的背景下，預(yù)計會有更多亞洲國家啟動貨幣緊縮。能否合理控制因資金過剩而泛濫的房地產(chǎn)資金、引導(dǎo)市場實現(xiàn)軟著陸將面臨考驗。

73層的中環(huán)中心是香港金融街的象征。2017年11月，以大陸資源企業(yè)為核心的投資集團斥資約400億港元買下中環(huán)中心一事浮出水面。這一交易創(chuàng)出獨棟大廈的歷史最高交易額。

日本房地產(chǎn)研究所統(tǒng)計顯示，香港寫字樓和住宅價格在截至2017年10月的半年內(nèi)分別上漲了6.5％、5.2％，但市場仍沒有降溫的跡象。香港主要辦公樓的平均租金已經(jīng)暴漲至東京的2倍以上。

交易總額增加4成

調(diào)查公司迪羅基（Dealogic）的數(shù)據(jù)顯示，亞洲和大洋洲的房地產(chǎn)企業(yè)的收購和大型房地產(chǎn)的交易總額2017年達到1952億美元，比上年增加43％。泰國首都曼谷和柬埔寨首都金邊的主要辦公樓租金在過去5年里上漲3成以上。印度尼西亞雅加達和菲律賓馬尼拉上漲了約4成。

在新加坡，不斷有投資者以二次開發(fā)為目的購買二手住宅樓。大型房地產(chǎn)服務(wù)企業(yè)仲量聯(lián)行（JLL）統(tǒng)計顯示，2017年以二次開發(fā)為目的的房地產(chǎn)買入額達到77億新加坡元，僅次于雷曼危機前的2007年。新加坡的民間住宅價格指數(shù)2017年時隔4年轉(zhuǎn)為上升。

除了城市地區(qū)的人口流入和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)推動房地產(chǎn)價格持續(xù)上升這一“神話”，中國大陸資金也對行情過熱起到推波助瀾的作用。在澳大利亞墨爾本，2017年4~6月新建住宅的逾2成被外國人買走。有分析認為，其中8成是中國人。

空置率飆升

但是，房地產(chǎn)市場的扭曲現(xiàn)象也開始擴大。在距馬來西亞首都吉隆坡中心地段20分鐘車程的古晉路（Jalan Kuching）地區(qū)，主干道路沿線的商業(yè)大樓建成已有1年，但仍有很多顯眼的招租廣告。中介人士表示，該大樓的入駐率僅為約10％。吉隆坡中心地段的29層住宅樓的空置率也超過50％。

馬來西亞內(nèi)閣官員2017年11月表明，計劃凍結(jié)單套價格超過100萬林吉特（約合人民幣160萬元）的高級住宅的開發(fā)審批。馬來西亞央行也指出，“如果供應(yīng)過剩持續(xù)下去，吉隆坡周邊的寫字樓空置率到2021年將從現(xiàn)在的24％提高至32％”。

亞洲主要房地產(chǎn)市場的高級辦公室租金

各地對房地產(chǎn)泡沫日趨警惕，例如香港和新加坡的有關(guān)部門呼吁考慮買房的個人慎重判斷。新西蘭的阿德恩（Jacinda Ardern）政權(quán)計劃修改《海外投資法》，禁止外國人購買二手房。這是因為中國移民等的投資導(dǎo)致奧克蘭的獨棟住宅平均價格在過去4年里上漲至1.6倍。

另一方面，旺盛的房地產(chǎn)投資也是亞洲經(jīng)濟的支柱。如果過快地抑制需求，導(dǎo)致房地產(chǎn)價格暴跌，企業(yè)和個人有可能因背負債務(wù)而陷入困境。在韓國，截至2016年底，家庭負債總額達到1566萬億韓元（約合人民幣9萬億元），與國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）之比達到96％，其中大部分是房地產(chǎn)貸款。

因全球性的貨幣寬松而能以低成本融資的環(huán)境目前處于轉(zhuǎn)折點。亞洲多家央行著眼于推進加息的美國，將摸索實施貨幣緊縮。要讓過熱的市場實現(xiàn)軟著陸，需要細心的政策運作。