調(diào)查：長租公寓普遍貴過周邊

■本報(bào)記者陸肖肖

實(shí)習(xí)生李偉北京報(bào)道

1月10日，《華夏時(shí)報(bào)》記者以消費(fèi)者的身份走訪了多個(gè)長租公寓，第一站來到了三里屯附近的灣流國際青年社區(qū)。

灣流國際：27平米1.1萬元/月

該社區(qū)的工作人員介紹，這里房子的月租金6900-15000元不等，社區(qū)主打的是京味高端院落私人府邸，房間內(nèi)帶有獨(dú)立衛(wèi)生間，有床、桌子、衣柜、沙發(fā)、洗衣機(jī)、冰箱、空調(diào)、電視等配置。工作人員介紹，這里的床單、被罩、枕頭、被子等都是配置齊全的，可以做到拎包入住。除室內(nèi)設(shè)施外，公寓還配有影音區(qū)、健身房、咖啡吧、洗衣房等。

工作人員給記者介紹的房子月租金為11000元，面積在27平米左右，記者粗略計(jì)算了一下，該房子的租金達(dá)到了400元/平米/月。記者在現(xiàn)場(chǎng)看到，大多數(shù)房間的私密性較差，窗戶朝向通道或者隔壁小區(qū)院內(nèi)。

而記者通過該區(qū)域鏈家門店了解到，周邊一室一廳的房子月租金多數(shù)在5500-6000元，記者看到團(tuán)結(jié)湖東里一個(gè)一室一廳的房子月租金為6000元，面積為44平米，房間內(nèi)家具較新，配套也比較齊全，平均每平米的租金約為136元/平米/月。

魔方公寓：小開間貴過一居室

記者走訪的第二站，來到了魔方公寓北苑店，工作人員向記者介紹的房屋面積在30平米左右，房租為4700元每月，配有獨(dú)立衛(wèi)生間、廚房，床、衣柜、桌子等家具，冰箱、洗衣機(jī)、空調(diào)、電視、電磁爐等家電。粗略計(jì)算得知，該空間租金約為156元/平米/月。

記者看到，該社區(qū)多為0.5平米左右的小窗戶，屋內(nèi)也多有柱子等影響屋內(nèi)結(jié)構(gòu)，室內(nèi)采光情況較為一般。三層的大廳處是社區(qū)的公共區(qū)域，設(shè)有臺(tái)球、桌上足球、動(dòng)感單車等公共設(shè)施，這些可以免費(fèi)使用。

隨后，記者從該區(qū)域的我愛我家門店得知，該區(qū)域房子多為新建小區(qū)，一室一廳的月租金價(jià)格在4500-6000元。樂想?yún)R一套53平米的一室一廳的月租金為4500元，室內(nèi)家具齊全，約合84元/平米/月。

一名住在魔方公寓的住戶告訴記者，魔方公寓有門禁比較讓人放心，可以免費(fèi)在大廳健身。但住進(jìn)來才知道水電費(fèi)都是商水商電，兩個(gè)人每個(gè)月水電費(fèi)加起來要300多塊，另外房屋的隔音效果也不太好，隔壁看電視、聽歌等都可以聽見。另外，和周邊的小區(qū)比起來，房租還是貴了不少，租約到期后計(jì)劃到其他小區(qū)找找看。

YOU+：時(shí)尚LOFT溢價(jià)高出三倍

長租公寓的第三站，記者來到了位于蘇州橋的YOU+國際青年社區(qū)。工作人員介紹，該社區(qū)房租為4380-5580元不等，均為loft式設(shè)計(jì)，下層為自由活動(dòng)空間，上層為一張雙人床。公共區(qū)域配套有廚房、餐廳、辦公區(qū)域、臺(tái)球廳等。社區(qū)還會(huì)定期舉行看電影等集體活動(dòng)，促進(jìn)鄰居間的交流。

工作人員為記者介紹的房屋月租金為4380元，屋內(nèi)面積為15平米。計(jì)算得知，該社區(qū)月租金約為292元/平米/月。但記者看到，該房間未配備冰箱、洗衣機(jī)等家電，洗衣服需去樓下付費(fèi)的洗衣房，該房間位于二層，窗戶朝西，對(duì)面為一高層辦公樓，將屋內(nèi)采光基本都擋住了。

由于室內(nèi)空間有限，有的房間Loft設(shè)計(jì)的上層床上空間也較為狹窄，一米七八的男生坐上去的話，頭幾乎要碰到房頂。

記者了解到，該區(qū)域一室一廳的房子月租金在4000-5500元，其中，小南莊社區(qū)的一套房子為4000元一個(gè)月，面積為45平米，屋內(nèi)設(shè)施齊全，平均每平米的租金約為88元/平米/月。

然而，對(duì)于租房者來說，除位置、交通、配套等因素外，價(jià)格仍是決定租房選擇的首要因素。記者在看房時(shí)遇到的王女士表示，YOU+國際青年社區(qū)的配套社區(qū)環(huán)境、交通等方面條件都還可以，但就是價(jià)格高了些，自己還是到周邊小區(qū)找一下，綜合對(duì)比之下再做決定。

不僅僅是這三家公寓，云房數(shù)據(jù)顯示，長租公寓租金普遍高于周邊小區(qū)，有的能達(dá)到隔壁小區(qū)租金的2.5倍。

該機(jī)構(gòu)實(shí)地調(diào)研監(jiān)測(cè)了北京19家集中式長租公寓，并選取公寓周邊1公里內(nèi)普宅租金作為對(duì)比，計(jì)算公寓的溢價(jià)率，進(jìn)而比較長租公寓和普宅的租金差距。結(jié)果顯示，灣流國際青年社區(qū)三里屯店以高溢率144%位列榜首，是新派16%溢價(jià)率的近10倍之多。魔方公寓（水岸莊園）以134%的溢價(jià)率排在第二位，貝客公寓北京南站店則以109%的溢價(jià)率位列第三。西直門梧桐自如寓溢價(jià)率為98%，排在第四位，紅璞公寓安居坊溢價(jià)率為90%，排在第五。樂乎芍藥居店、樂乎公寓德勝門店、貝客公寓紫竹橋店、熊貓公寓北工大店、YOU+國際青年社區(qū)溢價(jià)率分別為79%、76%、75%、73%和70%。

七成租客租不起長租公寓

■本報(bào)記者張蓓陸肖肖北京報(bào)道

日前，長租公寓門店數(shù)量主要集中在北京、上海、深圳、廣州、杭州、南京這幾個(gè)城市。有行業(yè)人士認(rèn)為，長租公寓價(jià)位所對(duì)應(yīng)的，應(yīng)該是有一定經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的白領(lǐng)，有一定消費(fèi)能力，但是這批人也可以選擇政府提供的公租房、散租房，甚至一定程度上可以選擇購房，這又分化出了一部分，所以最終的精準(zhǔn)客群，是被篩選幾次以后留下的，如果不是基于一線城市和強(qiáng)二線城市大量流入人口基數(shù)，恐怕這部分人群，并沒有想象的那么多。

長租公寓價(jià)格引爭議

鏈家統(tǒng)計(jì)，目前北京月租金在1000元以下的房源需求量較大，而現(xiàn)有市場(chǎng)中供給的租賃住宅普遍租金超過新進(jìn)人群收入的30%，租金低于1000元的卻供給較少。而北京租戶的收入分布，月收入1萬元以上的占比只有30%，月收入1萬元以下的占比70%。

魔方公寓生活服務(wù)集團(tuán)副總裁金喆對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者表示，魔方公寓的主要產(chǎn)品線，針對(duì)的客群是22-35歲，通常是在一二線城市進(jìn)行打拼的白領(lǐng)，月薪在8000-20000元左右。

可以看出，面對(duì)魔方公寓的租金價(jià)位，占比70%的、月收入不足萬元的人群，承擔(dān)起來還是較為吃力。

此前，一項(xiàng)媒體聯(lián)合調(diào)查顯示，最吸引受訪者選擇集中式長租公寓的原因是，“公寓的公共區(qū)域營造出的很好社交氛圍”，占比達(dá)75%;其余吸引因素依次為：公寓里能認(rèn)識(shí)更多人(30%)、公寓面積(22.5%)、公寓的白領(lǐng)定位(22.5%)、公寓里的廚房設(shè)施(15%)。不考慮價(jià)格因素時(shí)，有71.43%的受訪者表示愿意住在集中式長租公寓中。然而在得知長租公寓20平米、租金5230元/月時(shí)，高達(dá)88.1%的受訪者表示不能接受這一費(fèi)用。

未來價(jià)格還可能上漲

對(duì)于價(jià)格產(chǎn)生的疑問，長租公寓運(yùn)營商顯得心里十分“有底”。

自如相關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者表示，長租公寓相對(duì)比分散式業(yè)主自行出租價(jià)格相對(duì)較高是有多方面原因的，比如自如等長租公寓會(huì)對(duì)房屋進(jìn)行重新裝修，同時(shí)由于年輕群體的消費(fèi)升級(jí)和工作繁忙等原因，自如會(huì)配有租期內(nèi)的管家、保潔、維修等服務(wù)，投入非常重，因此出租成本會(huì)相對(duì)較高。

樂乎城市青年社區(qū)CEO羅意對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者表示：“我們從產(chǎn)品深度、運(yùn)營深度，包括服務(wù)理念全方位上，都是高于小業(yè)主自己租房子的，自然而然我們有溢價(jià)，這個(gè)是很正常的一個(gè)商業(yè)邏輯，最終買不買單是消費(fèi)者自己決定的。”

萬科泊寓則對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者表示，2017年度泊寓租金穩(wěn)定，2018年隨行就市，會(huì)根據(jù)項(xiàng)目開放時(shí)間和周邊房租水平調(diào)整。

鏈家CEO左暉曾公開表示，未來北京會(huì)有1000萬人租房，按人均20平米左右計(jì)算，北京需要的租房面積將達(dá)兩億平米。過去的11年時(shí)間里，北京租金的漲幅非常平穩(wěn)，只要這個(gè)城市的人均收入在漲，不動(dòng)產(chǎn)的租金價(jià)格就會(huì)漲。

灣流國際CEO黃海濱曾對(duì)媒體表示：中國長租公寓的利潤率，完全可以達(dá)到美國20%以上的水平，甚至可能會(huì)更高。但前提是你得把運(yùn)營、服務(wù)和產(chǎn)品做好。本質(zhì)上就是做什么樣的客群，提供什么樣的服務(wù)，怎么能使客戶為這個(gè)價(jià)格買單，對(duì)應(yīng)的可能就是不同的利潤率。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，大趨勢(shì)看，長租公寓租金未來會(huì)有繼續(xù)提高的可能，尤其是品質(zhì)租房時(shí)代的到來。另外租金證券化以及促進(jìn)租賃交易成本的降低，都是提高租金收益率的一個(gè)重要表現(xiàn)。

價(jià)格窘境背后 長租公寓難題待解

■本報(bào)記者張蓓北京報(bào)道

在“租購并舉”旗幟下，得到政策大力倡導(dǎo)的長租公寓，到底是為民生而建，還是為“奢侈”而生？長租公寓一方面租金難降，一方面又是利潤難升，為了提高盈利，運(yùn)營商想方設(shè)法增加產(chǎn)品附加值以提高“檔次”，與大量散租房源相比，長租公寓是不是正在把路走窄？

成本高居不下

《華夏時(shí)報(bào)》記者采訪了多家長租公寓運(yùn)營方，對(duì)于“貴”的說法，基本回應(yīng)都是，附加值更高，管理、服務(wù)和配置等硬軟件條件比普通租賃房源更好。

華菁證券長租公寓行業(yè)研究報(bào)告指出，55%的拿房成本占比和65%的入住率是長租公寓行業(yè)盈利臨界點(diǎn)。但據(jù)深入調(diào)研，很多公寓企業(yè)的拿房成本加上裝修成本已經(jīng)占到了80%。

根據(jù)鏈家研究院統(tǒng)計(jì)分析，中國長租公寓資金成本極高，包含裝修費(fèi)、拿房成本、稅收、融資成本等，而日本公寓行業(yè)由業(yè)主承擔(dān)裝修成本，融資成本也較低。

雖然中國政策對(duì)長租公寓有諸多利好，但是在長租公寓起步階段，在降低成本上仍存在很多障礙。某長租公寓負(fù)責(zé)人表示，對(duì)于融資來講，輕資產(chǎn)企業(yè)計(jì)算資產(chǎn)負(fù)債率的方式，表上體現(xiàn)的方式不占優(yōu)勢(shì)，盡管有很多的供應(yīng)鏈金融，但是真正落到實(shí)處，很多金融機(jī)構(gòu)還是看資產(chǎn)負(fù)債率，對(duì)輕資產(chǎn)企業(yè)是吃虧的。

鏈家研究院院長楊現(xiàn)領(lǐng)認(rèn)為，前期成本投入大、利潤回報(bào)率不高、回報(bào)周期較長是這個(gè)行業(yè)共同的痛點(diǎn)。從目前的市場(chǎng)情況來看，房企對(duì)旗下長租公寓的長期盈利目標(biāo)設(shè)置在6%-7%，但當(dāng)前大多數(shù)品牌的回報(bào)率不及1%。

易居研究院智庫中心嚴(yán)躍進(jìn)表示，長租公寓成本太高，很多人普遍認(rèn)為比較貴。對(duì)于上海來說，普通的一室戶型大概需要3000元/月左右就可以租到，但長租公寓類的需要4000元/月。明顯偏貴，建議后續(xù)類似裝修成本可以抵扣相關(guān)稅費(fèi)等，這樣才能降低成本。

長租公寓難“租長”

成本高帶來的影響就是盈利水平低，每年租金的上漲帶來成本的增加，為保障盈利，運(yùn)營商難以保持租金長期不變，這也是行業(yè)普遍存在的問題。

2017年9月，北京住建委發(fā)布《關(guān)于加快發(fā)展和規(guī)范管理本市住房租賃市場(chǎng)的通知》鼓勵(lì)長租。然而，租房新政執(zhí)行近一個(gè)月，市場(chǎng)上真正能達(dá)到3年及以上的“長租”鳳毛麟角。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，即便是長租公寓，新政落地后也并未有改觀。

《華夏時(shí)報(bào)》記者采訪了目前市場(chǎng)上多家品牌長租公寓客服部門，得到的回復(fù)均是“最多租一年”，其中自如表示：“希望給用戶提供更加穩(wěn)定的居住場(chǎng)所，正在規(guī)劃增加租期到三年。”

雖然名義上是長租公寓，但僅從租期上看與普通中介租房并無差別。據(jù)了解，目前散租的房源基本上也是一年一簽。

根據(jù)我愛我家的研究報(bào)告，北京租房市場(chǎng)對(duì)于中大戶型的需求并不低。2017年8月到10月，通過我愛我家租房交易的兩居室比例最高，均達(dá)到50%以上。年齡結(jié)構(gòu)方面，年齡偏大、更需要穩(wěn)定租房的80后和70后，占到租房群體的60%。

鏈家報(bào)告則顯示，2010年，45歲以上流動(dòng)人口占比9.7%，2014年，這一比例增加到了12.9%。近年來，流動(dòng)人口以家庭為單位趨勢(shì)增強(qiáng)，近九成已婚新生代流動(dòng)人口是夫妻一起流動(dòng)，也有越來越多的流動(dòng)家庭開始攜帶老人一起。

易居研究院7月份發(fā)布的《50城房租收入比研究》報(bào)告顯示，2017年6月，北京的人均住房租金達(dá)到2748元/月，位居全國首位。各城市房租收入比值當(dāng)中，北京(58%)、深圳(54%)、三亞(48%)、上海(48%)等4個(gè)城市房租收入比高于45%，屬于租金嚴(yán)重過高的城市。

市場(chǎng)上對(duì)于“長租”的需求越來越旺盛，不斷增長的拿房成本卻無法令企業(yè)輕松“租長”。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，長租公寓似長實(shí)不長的問題很多，很多最多租一年。我們現(xiàn)在提的長期租賃，至少需要三年。所以長租公寓名不副實(shí)。如果租賃可以解決居住，哪怕是不能落戶，但可以有一個(gè)相對(duì)長的租賃周期，那么部分群體會(huì)放棄購房，選擇租房。

長租公寓企業(yè)不擔(dān)心被淘汰

■本報(bào)記者張蓓陸肖肖北京報(bào)道

雖然長租公寓的發(fā)展仍面臨很多難點(diǎn)，但在政策倡導(dǎo)下，企業(yè)的積極性空前，對(duì)于萬億市場(chǎng)的看好，也令企業(yè)對(duì)未來充滿信心。

市場(chǎng)巨大，“貴”也不愁租

根據(jù)鏈家研究院提供數(shù)據(jù)，長租公寓的市場(chǎng)份額目前不足2%，主要集中于一線和重點(diǎn)二線城市，其中一線城市的滲透率超過5%，以北京為例，北京的租賃房屋占比為20%，粗算下來，長租公寓在北京整體租賃房屋中的份額只有1%左右。而北京的租賃人口占比為34%，遠(yuǎn)高于租賃房屋的比重。巨大的分母之上，長租公寓雖然有些“貴”，但也并不缺乏租客。

萬科泊寓相關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者表示，北京泊寓目前平均出租率超過95%，基本項(xiàng)目開放3-4個(gè)月后能實(shí)現(xiàn)滿租，換租節(jié)點(diǎn)小幅下降。龍湖冠寓相關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者表示，冠寓成渝門店出租率95%以上，杭州門店開業(yè)即滿租。

數(shù)據(jù)顯示，英國的租賃市場(chǎng)在規(guī)模上占比16%，日本占比27%，美國占比29%，中國占比只有6%。鏈家預(yù)測(cè)，未來10年，租賃業(yè)是我國房產(chǎn)市場(chǎng)中增長空間最大的市場(chǎng)。

正是巨大的空間和前景，促動(dòng)房企和運(yùn)營商們紛紛布局?jǐn)U張，鏈家研究院統(tǒng)計(jì)，從2012年到2017年的5年間，集中式長租公寓的門店增長率從不到5%，到接近45%，增長速度非常快。

萬科泊寓表示，北京泊寓目前獲取項(xiàng)目16個(gè)，主要集中在2017年，8000多間量，2018年目標(biāo)獲取1萬間。龍湖冠寓表示，2017年下半年，冠寓的全國布局節(jié)奏加快，截至2017年底，冠寓已布局全國17個(gè)一線及領(lǐng)先二線城市，開業(yè)房間超過1.5萬間。

不怕受到房企沖擊

對(duì)于漸漸加劇的房企布局?jǐn)U張，輕資產(chǎn)運(yùn)營的長租品牌似乎并不怎么“擔(dān)心”。

魔方副總裁金喆在接受《華夏時(shí)報(bào)》記者采訪時(shí)表示，對(duì)于眾多實(shí)力雄厚的房企來長租領(lǐng)域布局，我們通常不會(huì)將之看做競(jìng)爭對(duì)手，而是成為“友商”，因?yàn)檫@個(gè)市場(chǎng)足夠大，1.1萬億的市場(chǎng)，現(xiàn)在大概只做了1%~2%，國外租賃機(jī)構(gòu)運(yùn)營的市場(chǎng)美國可以達(dá)到60%，日本則達(dá)到87%，在中國，現(xiàn)在大家去租房還有很多人不知道有品牌公寓或者長租公寓，所以，我們不擔(dān)心市場(chǎng)被搶占，而是更愿意和友商一起做大市場(chǎng)。

對(duì)于未來有可能到來的行業(yè)整合問題，金喆表示：“我相信在一定的時(shí)候肯定會(huì)有這樣一個(gè)變化，到底是兩年三年五年，不太好說。”

對(duì)于行業(yè)整合時(shí)間點(diǎn)的到來，大部分企業(yè)和專家給出的等待區(qū)間是“三到五年”，楊現(xiàn)領(lǐng)表示，由于眾多資本的進(jìn)入，未來3至5年長租公寓很可能迎來一輪洗牌，能夠繼續(xù)存在的長租公寓必定會(huì)有其獨(dú)特的競(jìng)爭力。

也存在比較悲觀的觀點(diǎn)，偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉就曾對(duì)媒體表示：“小規(guī)模、打概念的長租公寓肯定不賺錢。”他甚至認(rèn)為，沒有足夠的資金支持，長租公寓市場(chǎng)的小魚在一年之內(nèi)就會(huì)慢慢消亡。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)也認(rèn)為目前長租公寓的發(fā)展階段仍在起跑線上，他指出，從目前市場(chǎng)來看，長租公寓的供應(yīng)端很熱，需求端的反應(yīng)還是比較緩慢，很少有人說租房子就一定要去長租公寓，甚至很多人都不知道有這樣的機(jī)構(gòu)可以租房。

將形成多元化格局

長租公寓現(xiàn)在雖然迅速擴(kuò)張，不論是集中式還是散租式，其所面對(duì)的租客群體仍然有限，對(duì)于大量低收入人群來講，長租公寓只是“望而興嘆”的高消費(fèi)品。但隨著多元化格局的漸漸形成，長租公寓目前產(chǎn)品線“同質(zhì)化”和“價(jià)格偏貴”的問題，有望在未來得以平衡。

如今中國待開發(fā)的是萬億租賃市場(chǎng)下的藍(lán)海。據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，目前TOP30房企中，有1/3房企通過不同方式參與到長租公寓領(lǐng)域�？硕�瑞認(rèn)為，拿地自持比例增加、存量市場(chǎng)來臨、培養(yǎng)潛在購房客戶等原因促使房企搶灘長租公寓。

龍湖冠寓表示，在政策利好和市場(chǎng)蓬勃的大環(huán)境下，租賃市場(chǎng)還將迎來更多參與主體，形成土地供應(yīng)商、開發(fā)建設(shè)端、產(chǎn)品運(yùn)營端、金融支持端、租后服務(wù)方等多元主體各司其職的市場(chǎng)新格局。

云房數(shù)據(jù)董事長閆旭東對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者表示，長租公寓比同區(qū)域周邊普通租房在裝修、配置、管理、配套等各方面品質(zhì)要高，提升了居住體驗(yàn)，租金高一點(diǎn)也是正常的，未來的格局中，需要不同檔次的產(chǎn)品，長租公寓滿足的基本是白領(lǐng)年輕人的需求。而實(shí)現(xiàn)“租購并舉”需要多層次、多元化的租賃產(chǎn)品，包括保障型的公租房等。

鏈家研究院院長楊現(xiàn)領(lǐng)認(rèn)為，租賃市場(chǎng)目前是一個(gè)巨大的藍(lán)海市場(chǎng)，這個(gè)市場(chǎng)將會(huì)圍繞著租賃住宅的管理和運(yùn)營形成一個(gè)完整的生態(tài)圈，這個(gè)生態(tài)圈里將會(huì)形成多元競(jìng)爭的格局。

不同模式長租公寓的生存之道

■本報(bào)記者陸肖肖北京報(bào)道

目前，長租公寓市場(chǎng)已經(jīng)呈現(xiàn)出“多主體”、“多渠道”特征。根據(jù)智信資產(chǎn)管理研究院的報(bào)告，目前已有1100家企業(yè)投身長租公寓產(chǎn)業(yè)。這些市場(chǎng)參與者在資本來源、行業(yè)背景等方面各不相同，亦根據(jù)自身的特點(diǎn)和優(yōu)勢(shì)選擇了不同的運(yùn)營模式。根據(jù)運(yùn)營商的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)不同，長租公寓運(yùn)營模式可分為重資產(chǎn)運(yùn)營和輕資產(chǎn)運(yùn)營兩大類。

輕資產(chǎn)運(yùn)營：要靠量支撐

輕資產(chǎn)運(yùn)營模式即運(yùn)營商并不持有物業(yè)，而是通過長期租賃或受托管理等方式集中獲取房源，通過轉(zhuǎn)租(包括對(duì)物業(yè)升級(jí)改造后轉(zhuǎn)租)獲得租金價(jià)差或通過輸出品牌、提供租務(wù)管理、物業(yè)管理等服務(wù)，獲得管理報(bào)酬的模式。選擇輕資產(chǎn)運(yùn)營的，前期沉淀資金相對(duì)少，可以在短時(shí)間內(nèi)快速拓展市場(chǎng)。

樂乎城市青年社區(qū)CEO羅意告訴《華夏時(shí)報(bào)》記者，樂乎是一家“極輕資產(chǎn)”的運(yùn)營商，提供運(yùn)營管理服務(wù)，代甲方打理資產(chǎn)，連接B端和C端，所以樂乎沒有租金收益，而是服務(wù)收益和溢價(jià)分成，房租則是甲方來收。

羅意表示，長租公寓的盈利模式很簡單，肯定是以租金為主。就目前的市場(chǎng)情況來看，每一個(gè)項(xiàng)目本身都是盈利的，但是為什么機(jī)構(gòu)、品牌商不掙錢，是因?yàn)殚L租公寓的中后臺(tái)成本很高，包括高管團(tuán)隊(duì)、IT體系、營銷成本、辦公成本等。

羅意還談到，“輕資產(chǎn)模式絕對(duì)要靠量去撐，目前樂乎還沒實(shí)現(xiàn)盈利，規(guī)模尚未達(dá)到盈虧平衡點(diǎn)。我們?yōu)槭裁匆�做中后臺(tái)，是為了支撐更大的發(fā)展體量，所以在行業(yè)的早期不要先定義這個(gè)生意是掙錢或者是不掙錢。樂乎現(xiàn)在也沒想盈利的事情，而是追求做大的可能性，把量跑起來的可能性。”

魔方公寓則是轉(zhuǎn)租型的輕資產(chǎn)運(yùn)營商，魔方生活服務(wù)集團(tuán)副總裁金喆對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者表示，房租仍是長租公寓最大的收入來源，金喆提到，房租收入在魔方公寓營收比例超過了90%，還有不到10%的增值服務(wù)收入。盈利能力主要還是要看在整個(gè)生產(chǎn)鏈當(dāng)中，或者生產(chǎn)線上你的運(yùn)營能力我們大概有300多個(gè)門店，四萬間房間左右，這樣一個(gè)規(guī)模效益也使得我們能夠高效的去做運(yùn)營。

金喆認(rèn)為，“不同的企業(yè)有自己的業(yè)務(wù)運(yùn)營模式，我們專注做集中式。像鏈家，在中介優(yōu)勢(shì)和線上線下平臺(tái)的基礎(chǔ)上，可以做分散式租賃。一些房企布局長租市場(chǎng)，除了公寓上賺錢之外，相信對(duì)其股票升值也有很大幫助。所以，每個(gè)企業(yè)做這塊，看中的東西都不一樣。運(yùn)營好的，我相信在未來三五年還會(huì)蠻好的，運(yùn)營不好的，市場(chǎng)也會(huì)篩選。”

重資產(chǎn)運(yùn)營：著眼于未來

龍湖表示，冠寓是龍湖四大主航道業(yè)務(wù)之一，2017年，作為冠寓元年，采取從輕入手，輕重結(jié)合，逐漸加大重資產(chǎn)比例的拓展方式。龍湖集團(tuán)副總裁兼冠寓公司CEO韓石曾公開表示，2017年上半年獲取的自持地塊，未來將全部用于租賃，三年內(nèi)不考慮盈利。

在業(yè)績會(huì)上，龍湖管理層曾透露冠寓輕資產(chǎn)的內(nèi)部回報(bào)率可以達(dá)到15%以上，毛利率35%以上。重資產(chǎn)模式的內(nèi)部回報(bào)率在10%左右，毛利率高達(dá)65%。伴隨冠寓的擴(kuò)張，龍湖在輕重比例上的計(jì)劃也發(fā)生了變化。早期輕重比是8:2，后期將逐步加大重資產(chǎn)比例，實(shí)現(xiàn)6:4。“用自持做租賃肯定跟銷售的邏輯不一樣，一個(gè)是看未來，一個(gè)是看現(xiàn)在”，龍湖冠寓總經(jīng)理王俊英表示。

雖然選擇輕資產(chǎn)還是重資產(chǎn)，是企業(yè)的基因和實(shí)力所決定的，但是在融資方面，重資產(chǎn)還是更占優(yōu)勢(shì)，這也使得有條件的企業(yè)在這方面動(dòng)起腦筋，地產(chǎn)基金出身的灣流國際，目前以包租模式運(yùn)營集中式長租公寓，未來還計(jì)劃通過重資產(chǎn)投資基金平臺(tái)參與存量物業(yè)收購和租賃用地開發(fā)，實(shí)現(xiàn)自持物業(yè)。灣流國際CEO黃海濱曾對(duì)媒體表示，未來參與到租賃用地開發(fā)，做長期租賃，然后對(duì)接地產(chǎn)金融，對(duì)接REITs。