12家證券機構細說2018年樓市風云

文/巴九靈（微信公眾號：吳曉波頻道）

周四，吳曉波頻道發(fā)布了一份系列曉報告《2018房地產(chǎn)預測報告》，小巴整理了招商證券、申萬宏源等12家證券機構的房地產(chǎn)團隊發(fā)布的“房地產(chǎn)行業(yè)年度投資策略報告”，從購房與投資兩方面梳理出25個核心觀點，帶大家了解2018年房子怎么買，地產(chǎn)股如何投。

系列報告第一期《2018樓市漲跌預測》已經(jīng)上線，它通過預測、城市和政策三個方面告訴想要買房的同學們：

哪些城市的房子該買？

哪些城市的房子該租？

哪些政策在影響我們買房賣房？

2018樓市漲跌，12家機構具體怎么說？

以下是小巴為大家整理的9個看點，先來一睹為快吧。

1.2018年，三四線的房子可不太好買。

東吳證券報告指出，三四線城市銷售面積會有所降溫，同比下降7%，而房價則略有上漲。部分三四線城市（特別是東部省份的三四線城市）在歷經(jīng)近三年的去庫存后，供需結構已經(jīng)大為改善。

2016 年以來房價大幅上行后，部分地方政府也陸續(xù)推出限購、限貸、限售等調控政策，對未來購買力產(chǎn)生一定打壓，預測這種情況將延續(xù)到2018年。 

2.房價高漲的一二線城市，年輕人35歲以內難買房。

數(shù)據(jù)顯示，我國核心一線城市中總價適合年輕人購買的樓盤已經(jīng)高達350萬元，普通家庭購房壓力很大，購房年齡“被迫”出現(xiàn)2~3年的延后。

像北京、上海這些城市，不少普通家庭的年輕人到38歲可能才會擁有自己的第一套房，隨著房價的高漲，東莞、天津等地的居民購房年齡延后了3~4歲，合肥甚至延后了5歲。

配圖表

3.北京深圳買二手房，杭州蘇州買新房。

根據(jù)東方證券跟蹤到的部分城市數(shù)據(jù)顯示，2017年1~10月，北京、深圳、南京、無錫、大連等重點城市存量房交易量已經(jīng)明顯高于新房銷售，一線城市表現(xiàn)得更為明顯，其中北京二手房成交套數(shù)已經(jīng)達到新房成交套數(shù)的3.3倍。

相比之下，杭州、蘇州、南昌三市的新房交易數(shù)量仍高于二手房交易，尤其是杭州，新房交易的數(shù)量遠高出二手房的。 

配圖表

4.北上廣的房子還是用租的吧。

數(shù)據(jù)顯示，未來幾年，一二線重點城市的房屋租賃市場規(guī)模將以10%的速度增長。屆時，北京、上海有望成為租賃市場規(guī)模最大的兩大城市，而合肥、鄭州、南京、武漢的租賃規(guī)模增長速度也將大大加快。

配圖表

也就是說，在未來幾年，不管是房地產(chǎn)行業(yè)還是政策方面都會大力推行“房屋租賃”，特別是北上廣深這些市場空間大的城市。

5.南京蘇州二套房首付最高達8成。

數(shù)據(jù)顯示，2017年首套房首付比例較上一輪寬松周期普遍提升5%-10%，二套房首付比例普遍提升10%~20%，最高提升40%。在第一套房貸款未結清的情況下，像廈門、鄭州、杭州等城市二套房首付比例達到6成，南京、蘇州甚至調高到8成。

配圖表

6.總體來說，2018年的新增拆遷戶會減少。

報告顯示，2018年棚改（拆遷）的力度可能環(huán)比有所下降。根據(jù)住建部新聞公告，2017年1~10月，全國棚戶區(qū)改造已開工600萬套，完成投資1.68萬億元，已經(jīng)提前完成2017年600萬套的全年計劃。

新聞配圖

7.2018年，一二線城市商品房銷售面積將略有回升。

這是東吳證券房地產(chǎn)團隊的判斷，原因有兩點——

一是，核心一二線城市限制已經(jīng)非常嚴格，調控政策力度已經(jīng)達到歷史最嚴格水平，2018年調控政策邊際再收緊的空間有限。

二是，2018年商品房預售證發(fā)放可能會略有放松。

8.沒房的難買房，有房的難賣房。

限購、限貸很大程度上阻礙了我們買房。但限售措施一出，不少人就哀嘆：沒房的買不起房，有房的賣不了房。

自2017年3月份廈門率先啟用限售措施以來，限售范圍逐漸從東部熱點城市向中西部三四線城市蔓延。截至2017年11月，全國共有50個以上的城市和地區(qū)出臺限售措施，限售期限從2年至10年不等。

部分限售城市截圖

9.政策雖壓低了房價，市場卻讓我們花更多的錢。

針對房企（供給側）的限價限貸措施，表面抑制了房價，但由于人為壓低了市場價格，導致一些市場潛規(guī)則的出現(xiàn)，如媒體曾曝光的捆綁銷售、全款買房、高價取號費等，這些都最終轉移到購房者身上。

配圖表

某種程度上來說，政策雖抑制了房價，市場卻讓我們花更多的錢來買房。