業(yè)主淪為被管理者，逐漸喪失話語權(quán)

金羊網(wǎng)記者 黃宙輝 通訊員 丁艷華

9月11日，廣州大學(xué)廣州發(fā)展研究院、廣州市藍(lán)皮書研究會發(fā)布的《2018年中國廣州城市建設(shè)與管理發(fā)展報(bào)告》顯示，在廣州3160個(gè)住宅小區(qū)中，已成立業(yè)主組織的僅有900個(gè)，占比28.5%;購買小區(qū)物業(yè)、擁有產(chǎn)權(quán)的業(yè)主淪為被管理者，業(yè)主組織發(fā)展緩慢且生存困難，逐漸喪失話語權(quán)。

現(xiàn)狀910多萬市民住在有物管小區(qū)廣州自1984年起有住宅小區(qū)實(shí)施物業(yè)管理服務(wù)。據(jù)廣州市住建委物管處提供的數(shù)據(jù)，截至2016年12月，廣州市實(shí)施專業(yè)物業(yè)管理的項(xiàng)目約5260個(gè)，其中住宅小區(qū)項(xiàng)目3160個(gè)，建筑面積2.21億平方米。廣州市現(xiàn)有物業(yè)服務(wù)企業(yè)2020家，從業(yè)人員約20萬人。廣州市約910多萬市民居住于有物業(yè)管理的住宅小區(qū)，占廣州市常住人口1404.35萬人的65%。

廣州住宅小區(qū)成立業(yè)主委員會的比例明顯落后于全國其他一線城市。據(jù)城鄉(xiāng)建設(shè)部統(tǒng)計(jì)，2013年，全國業(yè)主大會成立的比例約30%，廣州市為25%，上海最高，達(dá)到80%;2016年，深圳市住宅小區(qū)業(yè)主大會的成立率約34%，而據(jù)廣州市住建委2016年的統(tǒng)計(jì)，廣州市實(shí)施專業(yè)物業(yè)管理的住宅小區(qū)有3160個(gè)，已成立業(yè)主組織的有900個(gè)，占比約28.5%。

在2017年9-10月課題組訪問的45個(gè)住宅小區(qū)中，已成立業(yè)委會的有17個(gè);“沒有成立”以及“正在籌備”的各13個(gè);“曾經(jīng)有，現(xiàn)沒有了”有2個(gè)。即目前有業(yè)委會的小區(qū)占37.8%，沒有業(yè)委會的小區(qū)占62.2%。

建議大力扶持小區(qū)業(yè)主組織發(fā)展該課題組成員粟華英介紹，目前廣州市住宅小區(qū)物業(yè)管理存在諸多問題，包括：住宅小區(qū)物業(yè)糾紛逐年上升;業(yè)主與物業(yè)公司兩個(gè)主體的權(quán)利不對等，業(yè)主弱勢，物業(yè)公司強(qiáng)勢，是引發(fā)住宅小區(qū)沖突的根源之一;政府對業(yè)主及業(yè)主組織的政策供給嚴(yán)重不足，導(dǎo)致小區(qū)業(yè)主權(quán)利長期受到忽視、侵害;基層政府對物業(yè)管理工作不重視，對業(yè)主組織的培育和業(yè)務(wù)指導(dǎo)嚴(yán)重缺乏，存在明顯的不作為現(xiàn)象等。

“在物業(yè)公司‘高壓態(tài)勢’下，購買小區(qū)物業(yè)、擁有產(chǎn)權(quán)的業(yè)主淪為被管理者，業(yè)主組織發(fā)展緩慢且生存困難，逐漸喪失話語權(quán)。”課題組指出，小區(qū)業(yè)主組織成立難，小區(qū)業(yè)主組織(業(yè)委會)運(yùn)作難。據(jù)資深的物業(yè)管理專業(yè)人士介紹，目前廣州已成立的業(yè)主委員會大多處于癱瘓或僵尸狀態(tài)，只有約30%能正常運(yùn)作。

問題小區(qū)業(yè)主組織成立運(yùn)作難如何改進(jìn)廣州市住宅小區(qū)物業(yè)管理?課題組提出了建議，包括：立即修訂《廣州市物業(yè)管理暫行辦法》，并上升為地方性法規(guī)，由市人大立法;厘清物業(yè)管理的政府責(zé)任主體，賦予街道辦扶持、指導(dǎo)、監(jiān)督業(yè)主組織的職責(zé);按照社會組織登記管理?xiàng)l例賦予業(yè)主委員會法律地位;政府要按照社會創(chuàng)新管理的要求大力扶持小區(qū)業(yè)主組織發(fā)展，適當(dāng)時(shí)機(jī)要組建業(yè)委會聯(lián)合組織;確立物業(yè)公司的主體地位與服務(wù)職能，徹底割斷物業(yè)公司與地產(chǎn)開發(fā)商的利益關(guān)系等。

在修訂《廣州市物業(yè)管理暫行辦法》方面，課題組特別建議，法規(guī)要體現(xiàn)業(yè)主組織的重要性和業(yè)主權(quán)利的保障，即建議法規(guī)明確要求“對達(dá)到成立業(yè)委會要求的住宅小區(qū)必須成立業(yè)委會”，“小區(qū)建設(shè)規(guī)劃和物權(quán)登記信息在小區(qū)開發(fā)完成后必須向業(yè)主永久性地公開”，“明確《前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》的最長有效期”。