隨著年底臨近，北京土地市場也進(jìn)入供應(yīng)高潮。10月23日，北京土地市場8宗新地入市，除2宗商業(yè)金融服務(wù)用地外，其余6宗均為住宅用地，包括1宗共有產(chǎn)權(quán)住房用地。算上22日掛牌的6宗住宅用地，10月內(nèi)北京共新增住宅土地12宗，順義4宗，豐臺2宗，大興2宗，昌平、密云、房山、延慶各1宗，總規(guī)劃建筑面積156萬平方米，起始出讓總價(jià)達(dá)282億元。如果算上商業(yè)服務(wù)用地，當(dāng)前北京待售的土地多達(dá)19宗。

　　限競房用地仍是主流

　　10月23日掛出的8宗地塊，其中6宗是住宅地塊，包括1宗全部建設(shè)共有產(chǎn)權(quán)住房的地塊，另外2宗則是商業(yè)金融服務(wù)業(yè)用地。除了延慶商服用地采用招標(biāo)方式出讓外，其余地塊都將采用掛牌的方式出讓。這6宗住宅用地加上幾日前剛掛出的6宗住宅用地，共計(jì)12宗住宅用地，并將于11月26日公開競價(jià)并確定買家。

　　從土地規(guī)劃用途上看，3宗共有產(chǎn)權(quán)住房用地均位于順義區(qū)，總建筑規(guī)劃面積49.2萬平方米，按照每套住房90平方米估算，預(yù)計(jì)可提供5000余套住房。8宗限價(jià)商品房用地中，價(jià)格最高的為豐臺區(qū)花鄉(xiāng)白盆窯村地塊，最高銷售價(jià)格為7.1萬元/平方米。

　　10月22日，北京掛牌出讓的4宗“限競房”用地中也包括一塊白盆窯地塊。較為值得關(guān)注的是，該地塊建筑控制規(guī)模為163477平方米，起始價(jià)為56億元，其將來商品住房銷售均價(jià)不超過6.77萬元/平方米，同樣最高銷售單價(jià)不得超過7.1萬元/平方米。

　　此前白盆窯地塊在去年底作為共有產(chǎn)權(quán)房地塊入市，遭遇流標(biāo)。而本輪該地塊拆分調(diào)整為限競房地塊重新入市。目前周邊新房房價(jià)為8萬元/平方米左右。

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前北京待售的土地多達(dá)19宗，11月26日一天將有13宗土地成交，土地起價(jià)總價(jià)高達(dá)295.19億元，其中包括12宗是住宅用地。按照正常的成交溢價(jià)率，當(dāng)天成交土地金額可能會超過300億元。這也將創(chuàng)下北京歷史上單日出讓住宅土地最多、金額最高的紀(jì)錄。

　　溢價(jià)率走低

　　進(jìn)入四季度，北京土地供應(yīng)進(jìn)入小高潮，但能否激發(fā)開發(fā)商的拿地?zé)崆檫�需要后續(xù)觀察。

　　實(shí)際上，隨著北京當(dāng)前限競房大量集中入市，樓市產(chǎn)品同質(zhì)化趨勢嚴(yán)重，限競房競爭愈發(fā)激烈。即便是多數(shù)項(xiàng)目降價(jià)促銷的情況下，依舊面臨較為困難的去化壓力。受樓市銷售端的傳導(dǎo)影響，房企在土地市場上也開始顯得謹(jǐn)慎起來。

　　幾天前的10月19日，北京3宗地塊拍賣情況顯示，兩宗位于亦莊地塊，溢價(jià)率分別為24.34%、17.46%，位于房山青龍湖的地塊則以0溢價(jià)率低價(jià)成交。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉預(yù)測，預(yù)計(jì)入市的住宅土地中，除少數(shù)容積率低的地塊，其他將很可能繼續(xù)出現(xiàn)底價(jià)成交，但流標(biāo)可能性不大。

　　統(tǒng)計(jì)顯示，截至目前，北京年內(nèi)住宅土地供應(yīng)37宗，出讓金為995.39億元，同比減少了49%。統(tǒng)計(jì)顯示，2018年北京出讓土地平均溢價(jià)率僅為16%，更出現(xiàn)了6宗流標(biāo)土地。

　　分析顯示，對于市場來說，土地供應(yīng)大幅增加，供需結(jié)構(gòu)緩解，樓市有望繼續(xù)平穩(wěn)。但當(dāng)前限競房供應(yīng)井噴，部分供應(yīng)集中區(qū)域已上演樓盤價(jià)格戰(zhàn)，這將直接影響部分區(qū)域地塊的成交。

　　房企拿地謹(jǐn)慎

　　張大偉表示，全國多城市土地成交依然處于高位，特別是一二線城市，房企已經(jīng)對住宅類土地拿地積極性升高。出現(xiàn)的流標(biāo)主要是地塊有多重復(fù)雜的屬性，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)拿地意愿不強(qiáng)。最近信托等資金監(jiān)管嚴(yán)格，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)對總價(jià)較高的地塊相對謹(jǐn)慎。

　　同時(shí)，房企資金壓力逐漸顯現(xiàn)，從2016年“9·30”開始，全國一二線城市嚴(yán)格調(diào)控，這種情況下，房企資金壓力越來越大，雖然整體銷售依然處于高位，但再拿地的資金壓力逐漸增加，對非優(yōu)質(zhì)地塊的積極性降低。

　　預(yù)計(jì)2018年，一二線土地市場成交依然將維持高位。但從三季度來看，房企拿地意愿比上半年明顯退燒。