5月26日，北京市《關(guān)于加強(qiáng)限房?jī)r(jià)項(xiàng)目銷(xiāo)售管理的通知》最終發(fā)布，這也讓一直處于焦急等待中的限房?jī)r(jià)項(xiàng)目們有了盼頭。作為北京今年新房市場(chǎng)最主要的供應(yīng)，限房?jī)r(jià)項(xiàng)目備受市場(chǎng)關(guān)注，尤其是在部分項(xiàng)目有可能轉(zhuǎn)為共有產(chǎn)權(quán)房后，限房?jī)r(jià)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商如何應(yīng)對(duì)?項(xiàng)目是否有變化?在未來(lái)的銷(xiāo)售中將采取哪些措施?北京商報(bào)記者就此對(duì)北京市60多個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行了摸底調(diào)查。

“現(xiàn)在就等著政府的價(jià)格評(píng)估了，此后就能快速推進(jìn)拿證開(kāi)盤(pán)，”北京商報(bào)記者摸底調(diào)查限房?jī)r(jià)項(xiàng)目時(shí)，已確定了規(guī)劃的項(xiàng)目均如是表態(tài)，他們焦急地等待著最終的評(píng)估價(jià)格及是否會(huì)轉(zhuǎn)為共有產(chǎn)權(quán)房的結(jié)果，不過(guò)，由于項(xiàng)目所處位置和周邊房屋價(jià)格有所不同，各項(xiàng)目對(duì)于未來(lái)市場(chǎng)的判斷各有不同。

集中供應(yīng)期即將到來(lái)

北京商報(bào)記者摸底發(fā)現(xiàn)，在60多個(gè)已出讓土地的限房?jī)r(jià)項(xiàng)目中，除去部分全自持項(xiàng)目外，有18個(gè)項(xiàng)目已對(duì)外發(fā)布了項(xiàng)目案名，有些項(xiàng)目已開(kāi)始客戶(hù)的意向登記，但是對(duì)于最終開(kāi)盤(pán)時(shí)間，這些項(xiàng)目都不敢確定，絕大多數(shù)項(xiàng)目表示，“最快6月底開(kāi)盤(pán)”。

對(duì)于限房?jī)r(jià)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，上半年一直處在徘徊狀態(tài)，由于“限房?jī)r(jià)項(xiàng)目相關(guān)銷(xiāo)售政策的調(diào)整”這一消息早在項(xiàng)目中流傳，各開(kāi)發(fā)商們只好在等待中度過(guò)。5月26日，北京市正式出臺(tái)《關(guān)于加強(qiáng)限房?jī)r(jià)項(xiàng)目銷(xiāo)售管理的通知》，這也意味著開(kāi)發(fā)商們的等待迎來(lái)了結(jié)果。

不過(guò)，等待還未徹底結(jié)束，下一步他們等待的是評(píng)估。按照新政的要求，如果限房?jī)r(jià)項(xiàng)目的銷(xiāo)售限價(jià)與周邊市場(chǎng)價(jià)格評(píng)估價(jià)之比高于85%(價(jià)差比低于15%)時(shí)，該限房?jī)r(jià)項(xiàng)目將由開(kāi)發(fā)商直接作為商品房，面向有購(gòu)房資格的家庭銷(xiāo)售，和當(dāng)前商品房的銷(xiāo)售完全一樣。但是低于85%，則將轉(zhuǎn)為共有產(chǎn)權(quán)房。

“未來(lái)一兩周政府的評(píng)估就會(huì)做完，接下來(lái)我們就能推進(jìn)開(kāi)盤(pán)事宜了，”位于房山的旭輝城是北京市首個(gè)對(duì)外宣布入市的限房?jī)r(jià)項(xiàng)目，去年10月該項(xiàng)目便對(duì)外宣布即將入市，但一直拖到了現(xiàn)在，在經(jīng)歷了政策之后，旭輝城離最終入市越來(lái)越近了，銷(xiāo)售人員們也有了底氣對(duì)購(gòu)房人如是介紹。

位于大興的瀛海府項(xiàng)目銷(xiāo)售人員對(duì)北京商報(bào)記者表示，最快6月底該項(xiàng)目就能拿到預(yù)售許可證后開(kāi)盤(pán)，從市場(chǎng)信息看，該項(xiàng)目早就釋放出了即將入市的消息，且目前意向登記了600多組購(gòu)房人，而該項(xiàng)目能夠提供的房源只有188套，銷(xiāo)售人員對(duì)于未來(lái)銷(xiāo)售信心十足。

根據(jù)中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)，從目前的統(tǒng)計(jì)看，限房?jī)r(jià)項(xiàng)目合計(jì)大約有3000億元的貨值，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，預(yù)計(jì)從6月開(kāi)始，將出現(xiàn)限房?jī)r(jià)項(xiàng)目供應(yīng)量的井噴，短期入市房源有望超過(guò)2萬(wàn)套。隨著一批限房?jī)r(jià)項(xiàng)目的入市，北京新房市場(chǎng)也將迎來(lái)集中成交期，從而拉高新房市場(chǎng)的成交數(shù)字。

觀望情緒仍濃重

除了早已打算入市的項(xiàng)目外，北京商報(bào)記者摸底調(diào)查發(fā)現(xiàn)，更多的項(xiàng)目還在根據(jù)新政做項(xiàng)目規(guī)劃，即便一些確定案名的項(xiàng)目，也遲遲未有其他進(jìn)展。

以永定府項(xiàng)目為例，該項(xiàng)目由于所處位置優(yōu)越而受到市場(chǎng)的關(guān)注，房地產(chǎn)服務(wù)網(wǎng)站信息顯示，該項(xiàng)目在今年4月初就曾對(duì)外稱(chēng)，預(yù)計(jì)2018年上半年開(kāi)盤(pán)，共3棟樓，均為4-8層的小高層產(chǎn)品。不過(guò)，截至目前項(xiàng)目還未有售樓處，銷(xiāo)售人員介紹：“6月底會(huì)有項(xiàng)目展示處，8月底售樓處會(huì)對(duì)外開(kāi)放，如果想要買(mǎi)房子，可以等到那時(shí)再過(guò)來(lái)聯(lián)系。”

同樣的情況也發(fā)生在碧桂園瑯輝項(xiàng)目處，該項(xiàng)目銷(xiāo)售人員介紹，項(xiàng)目年內(nèi)可以開(kāi)盤(pán)，值得一提的是，房地產(chǎn)項(xiàng)目銷(xiāo)售人員通常會(huì)留下咨詢(xún)項(xiàng)目的購(gòu)房人聯(lián)系方式，以便后期跟進(jìn)，但是該項(xiàng)目銷(xiāo)售人員無(wú)意記錄咨詢(xún)電話(huà)，“現(xiàn)在項(xiàng)目還有很多不確定性”，該銷(xiāo)售人員坦言。

近期，有不愿具名的開(kāi)發(fā)商對(duì)外高調(diào)宣布了手中限房?jī)r(jià)項(xiàng)目的進(jìn)展，不過(guò)，除了項(xiàng)目園區(qū)對(duì)外開(kāi)放以外，并未過(guò)多透露項(xiàng)目更多詳細(xì)信息。“其實(shí)，現(xiàn)在還在研究新政，項(xiàng)目很多方面確實(shí)沒(méi)有確定下來(lái)。”該開(kāi)發(fā)商相關(guān)人士向北京商報(bào)記者坦言。

實(shí)際上，該開(kāi)發(fā)商所透露的“還在研究”的問(wèn)題也是多個(gè)項(xiàng)目的真實(shí)寫(xiě)照，有行業(yè)人士透露，開(kāi)發(fā)商研究的并不只是如何應(yīng)對(duì)新政，更是如何考量成本和利潤(rùn)，因?yàn)橐恍╉?xiàng)目的成本價(jià)格已經(jīng)十分接近土地出讓時(shí)設(shè)定的銷(xiāo)售均價(jià)。以大興某地塊為例，根據(jù)相關(guān)機(jī)構(gòu)的測(cè)算，該地塊平均樓面價(jià)4.5萬(wàn)元/平方米，而該地塊銷(xiāo)售均價(jià)不超過(guò)52449元/平方米，最高銷(xiāo)售單價(jià)不得超過(guò)55071元/平方米，樓面價(jià)已經(jīng)十分接近銷(xiāo)售均價(jià)。

“限房?jī)r(jià)地塊勢(shì)必會(huì)壓縮房企盈利空間，這也要求房企更加精耕細(xì)作，剔除各類(lèi)成本，同時(shí)把握地產(chǎn)周期。很多房企過(guò)去其實(shí)就是靠市場(chǎng)自身變動(dòng)盈利，未來(lái)要提升專(zhuān)業(yè)能力，需要把市場(chǎng)做細(xì)，這樣才能有更好的盈利機(jī)會(huì)。”易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)如是說(shuō)。

五環(huán)外項(xiàng)目的自信

當(dāng)然，不久前正式發(fā)布的新政確實(shí)打亂了一些開(kāi)發(fā)商的節(jié)奏，也影響了一些項(xiàng)目的預(yù)期。正如上文所說(shuō)，限房?jī)r(jià)項(xiàng)目轉(zhuǎn)為共有產(chǎn)權(quán)房是一些項(xiàng)目面臨的最大的不確定。不過(guò)，北京商報(bào)記者摸底調(diào)查發(fā)現(xiàn)，一些位于非核心區(qū)域的項(xiàng)目，對(duì)于是否轉(zhuǎn)為共有產(chǎn)權(quán)房似乎心中早有了答案。

上述旭輝城銷(xiāo)售人員直言：“我們的項(xiàng)目都在五環(huán)以外了，轉(zhuǎn)為共有產(chǎn)權(quán)房的可能性非常小，所以有意向購(gòu)買(mǎi)的客戶(hù)可以早點(diǎn)來(lái)登記了。”同位于南五環(huán)外的瀛海府項(xiàng)目，具體位置在大興區(qū)德賢路瀛海出口東500米，項(xiàng)目預(yù)計(jì)售價(jià)52449元/平方米。該項(xiàng)目售樓處人員向北京商報(bào)記者表示：“和周邊項(xiàng)目相比，瀛海府項(xiàng)目的單價(jià)并不高，所以?xún)r(jià)差也不會(huì)很大，轉(zhuǎn)為共有產(chǎn)權(quán)房的可能性不大。”

張大偉也曾分析認(rèn)為：“根據(jù)目前市場(chǎng)來(lái)看，有可能轉(zhuǎn)化為共有產(chǎn)權(quán)房的只有位于五環(huán)內(nèi)的少數(shù)限房?jī)r(jià)項(xiàng)目。整體來(lái)看，最多有10個(gè)項(xiàng)目有可能會(huì)被轉(zhuǎn)成共有產(chǎn)權(quán)房，五環(huán)外項(xiàng)目轉(zhuǎn)化的可能性都不大。”

不過(guò)，也有行業(yè)人士向北京商報(bào)記者提醒道，最終項(xiàng)目?jī)r(jià)格的評(píng)估是根據(jù)多種因素決定的，并非簡(jiǎn)單地以周邊新房、二手房作為參照，因此對(duì)于購(gòu)房人而言，最好還是等待評(píng)估價(jià)格落定后再做打算。