供需放緩，東莞房價趨于理性。
文/廣州日報全媒體記者蔣幸端
圖/廣州日報全媒體記者盧政
今年前兩月東莞供需大幅滑落，供應量同比下滑至近5年最低，成交量則是近6年來的同期倒數(shù)第二，僅高于2017年同期水平。此外，在樓市調(diào)控政策持續(xù)一年多時間后，東莞房價漲幅回歸至2015年前的正常水平，前兩月住宅成交均價約16796元/平方米，同比上漲8%。
前兩月住宅供應約53.2萬㎡ 同比減少約8%
受樓市調(diào)控政策持續(xù)收緊、房貸利率上調(diào)和春節(jié)假期影響，今年前兩月新建商品住宅供應放緩，創(chuàng)下近5年同期最低，簽約量則處于近6年來的同期倒數(shù)第二，僅高于2017年同期。合富大數(shù)據(jù)顯示，2018年1~2月東莞新建商品住宅供應約53.2萬平方米，同比減少約8%，連續(xù)3年下滑，并創(chuàng)下過去5年最低。房地產(chǎn)調(diào)控直接導致需求放緩，開發(fā)商也相應放慢供應節(jié)奏;受供應放緩影響，需求處于低位水平。2018年1~2月東莞新建商品住宅簽約55.5萬平方米，同比增加17%，但總體處低位水平，少于2013~2016年同期。
其中2月份是春節(jié)月，成交下滑更為明顯。據(jù)東莞中原戰(zhàn)略研究中心介紹，2月作為傳統(tǒng)春節(jié)淡季，全市住宅供需大幅下滑，供需均創(chuàng)近四年新低，市場雙方入市信心不足。數(shù)據(jù)顯示，2月全市商品住宅成交13.01萬平方米，環(huán)比下滑69.36%，同比下滑21.03%，市場成交大幅跳水。東莞中原戰(zhàn)略研究中心認為，春節(jié)月開發(fā)商放慢推售，加上春節(jié)返鄉(xiāng)潮，項目來訪量低下，市場人氣冷清;同時銀行利率普遍上浮，購房成本上升，購房者觀望情緒加重;限購政策持續(xù)影響，購房者謹慎理性。
前兩月房價同比上漲8% 回歸至2015年前正常水平
值得注意的是，東莞房價漲幅再次回落至10%以內(nèi)，漲幅回歸至2015年前的正常水平。合富大數(shù)據(jù)顯示，2018年1~2月東莞新建商品住宅簽約均價16796元/㎡，同比上漲8%，漲幅創(chuàng)近3年以來最低，房價回歸理性，而2016和2017年同期漲幅分別為28.6%和37.3%，遠超出正常范圍。業(yè)內(nèi)人士介紹，在2015年及之前，東莞房價漲幅基本保持在7%左右，在樓市調(diào)控一年多時間后，東莞房價漲幅大幅度回落，回歸至正常水平，調(diào)控效果顯著。
據(jù)東莞中原戰(zhàn)略研究中心介紹，受到樓市調(diào)控政策持續(xù)影響，房價漲速過快得到抑制，目前東莞商品住宅整體房價穩(wěn)定在16000元/㎡~17000元/㎡左右。從成交的主流產(chǎn)品類型來看，2月東莞洋房套均總價為172萬元/套，環(huán)比有所下滑，主要由于麻涌、石碣等鎮(zhèn)街成交放量支撐，其中麻涌洋房網(wǎng)簽123套，其套均總價為108萬元。從2月東莞各鎮(zhèn)街洋房套均總價來看，鳳崗以333萬元/套的總價名列鎮(zhèn)街套均總價首位，其次是南城280萬元/套，排在第三位的塘廈，套均總價230萬元/套。
合富研究院認為，東莞樓市調(diào)控效果明顯，從每個月的房價情況來看，房價止?jié)q。自東莞限購加碼后，2017年5月開始，東莞每月房價穩(wěn)定在1.68萬元/㎡左右，至今持續(xù)時間達10個月。2018年東莞樓市調(diào)控政策仍將持續(xù)，預計剩下的3~12月每月房價也將持續(xù)穩(wěn)定在1.68萬元/㎡上下。
區(qū)域：市區(qū)成交保持強勁 東部和臨深片區(qū)是供應主力
隨著本地購房者成為市場主角，中心城區(qū)軌道交通建設和商業(yè)綜合體改變城市面貌，市區(qū)凝聚力越來越強，在樓市成交中表現(xiàn)極為明顯。
合富大數(shù)據(jù)顯示，2月住宅成交排名前10的鎮(zhèn)街當中，市區(qū)及泛市區(qū)成交保持強勁，如東城和石碣套數(shù)同比增幅均超過3倍。隨著市區(qū)城市配套的完善，城市吸引力在增強，越來越多的購房者選擇市區(qū)置業(yè)。
東莞中原戰(zhàn)略研究中心也表示，從區(qū)域來看，中心城區(qū)成交繼續(xù)維持全市第一，購房需求持續(xù)釋放，在全市成交占比約21%。值得注意的是，2月除水鄉(xiāng)片區(qū)成交占比大幅上升外，其余片區(qū)均有所下滑。在供應方面，2月東部產(chǎn)業(yè)園片區(qū)及東南臨深片區(qū)成供應主力，供應合計11.73萬平方米，占全市67%，其中東南臨深片區(qū)供應尤其顯著。相反，濱海片區(qū)及中心城區(qū)商品住宅供應量為零。
庫存：去庫存壓力總體呈上升趨勢 達到10個月以上
從“供不應求”轉(zhuǎn)變?yōu)?ldquo;供過于求”，庫存壓力逐漸加大，這是東莞樓市調(diào)控政策持續(xù)加碼以來最明顯的特點，而隨著“供過于求”，去庫存壓力加大，也有益于維持房價穩(wěn)定。
合富大數(shù)據(jù)顯示，截至2018年2月底，東莞一手住宅庫存面積約498萬平方米，連續(xù)3個月穩(wěn)定在500萬平方米上下水平，同比增加29%，達到2015年6月以來庫存量最高水平。按照2個月、3個月和6個月月度平均消化量計算，去庫存時間分別為18個月、12.4個月和10.1個月，總體而言，2018年東莞樓市去庫存壓力呈上升趨勢。
東莞中原戰(zhàn)略研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，截至2018年2月28日，東莞住宅庫存套數(shù)40917套，由于春節(jié)假期影響，市場供需大幅下滑。按照過年一年消化速度計算，消化周期為10.7個月。
從潛在供應情況來看，2018年東莞住宅去庫存壓力很大。其中，塘廈鎮(zhèn)預計消化周期達到47個月，臨深片區(qū)各鎮(zhèn)街消化壓力最大。
合富研究院介紹，今年住宅潛在供應依舊龐大，截至2018年2月，東莞市一手住宅潛在供應量達749萬平方米，其中洋房644萬平方米，別墅98萬平方米;各區(qū)域間，塘廈鎮(zhèn)是潛在供應量最大的區(qū)域，約85萬平方米;其次是虎門鎮(zhèn)，約65萬平方米;東城排名第三位，約45萬平方米。另外，熱門區(qū)域去化快，臨深片區(qū)去化周期長。各區(qū)域中，東城去化周期最短，僅僅3個月，其次是石碣鎮(zhèn)，去化時間4個月，洪梅、虎門、麻涌、南城、萬江等區(qū)域去化周期5個月，而上述區(qū)域共同特點均為樓市熱點區(qū)域;部分區(qū)域去化時間接近4年，如塘廈鎮(zhèn)和長安鎮(zhèn)，去化周期47~48個月，其主要原因在于成交量非常低。
東莞中原戰(zhàn)略研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)統(tǒng)計也顯示，2月全市鎮(zhèn)街中松山湖及塘廈消化周期超40個月，主要原因是房價標桿和限購政策影響下，購房者入市門檻高，項目去化緩慢，另外臨深片區(qū)庫存積壓嚴重，除了清溪外，其他鎮(zhèn)街去化周期均超12個月。
后市：政策持續(xù)收緊 供需放緩房價理性
進入2018年，樓市調(diào)控政策不放松，房貸利率上升，二手房市場“三價合一”……種種信號都表明，今年樓市調(diào)控政策不會放松。
合富研究院認為，2018年中國房地產(chǎn)調(diào)控政策維持2017年的高壓，且存在局部加碼的空間和可能性。需求放緩，供應充足，去庫存壓力上升，在此環(huán)境下，開發(fā)商應該順應市場趨勢，放慢供貨節(jié)奏，理性定價，促進成交。
東莞中原戰(zhàn)略研究中心則認為，從全國貸款平均利率走勢圖來看，2017年至今，全國貸款首套房利率連續(xù)9個月上升，二套房利率連續(xù)13個月上升，今年繼續(xù)強調(diào)持續(xù)加大金融風險防控，加大金融去杠桿，嚴查資金違規(guī)流入樓市，預計今年房地產(chǎn)市場信貸將維持緊縮態(tài)勢。
從樓市供應情況來看，據(jù)東莞中原戰(zhàn)略研究中心不完全統(tǒng)計，未來階段內(nèi)仍然有不少貨量即將上市，主要以在售項目加推為主，全新項目較少，總計供應約76萬平方米。其中茶山、大嶺山、橫瀝、常平及塘廈是5大供應主力，水鄉(xiāng)、濱海片區(qū)受軌道及規(guī)劃利好影響，將持續(xù)成為購房熱點，中心城區(qū)成交旺盛，臨深片區(qū)去貨壓力依舊存在。從產(chǎn)品類型來看，90~125平方米三房依然是成交主力，125~144平方米改善需求持續(xù)釋放，與此同時，受股市影響，投資者資產(chǎn)大幅縮水及房貸利率上升，致使購房成本增加，商業(yè)產(chǎn)品成交或?qū)⒂兴禄?/p>
