“你是不知道星河丹堤1月20日那天開盤超多粵B車的，一看就是深圳客。我自己也是深圳過去買的，價(jià)格實(shí)惠，一套下來百十來萬(wàn)元，深圳坪山都要3萬(wàn)元/平方米，這邊才一半的價(jià)格。更何況深圳還限購(gòu)，惠州(樓盤)不限購(gòu)。”芬姐一副過來人的語(yǔ)氣對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者表示。

過去5年，東莞(樓盤)、惠州、中山(樓盤)消化了大部分的深圳購(gòu)買力，但是隨著東莞、中山限購(gòu)，惠州優(yōu)勢(shì)顯現(xiàn)。據(jù)樂有家研究中心數(shù)據(jù)顯示，惠州樓市2017年深圳客的比例為31.5%。

進(jìn)入2018年，惠州樓市熱情不減。數(shù)據(jù)顯示，截至1月25日，惠州三縣四區(qū)新領(lǐng)取預(yù)售許可證房源數(shù)量超過8000套，其中惠城仲愷2385套、大亞灣3288套、博羅也達(dá)到2680套，開發(fā)商推售熱情明顯。

惠州承接深圳客外溢

芬姐已經(jīng)不是第一次在惠州買房了，2017年就在大亞灣熱銷盤碧桂園太東公園上城買了一套95平方米，帶精裝修價(jià)格在1.45萬(wàn)元/平方米的住宅，“我看了大亞灣很多房子，價(jià)格都挺實(shí)惠的，房管局已經(jīng)壓了備案價(jià)的，相當(dāng)于打了折。這次是帶我家親戚來看房，沒想到他們看中了星河丹堤。”

2018年1月20日，惠州星河丹堤天睿南區(qū)8棟開盤，戶型為99-123平方米，價(jià)格區(qū)間在1.38萬(wàn)元-1.4萬(wàn)元/平方米。芬姐看到價(jià)格又十分心動(dòng)，“我們?cè)谏钲谝呀?jīng)不能買房了，但是惠州不限購(gòu)還是可以考慮的。”

另一位買家周先生則對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者表示：“深圳客在這邊買房就和買菜一樣，你來看房后銷售事后都不會(huì)問你考慮的如何，因?yàn)榇蟀讶讼胭I的。選擇在惠州買房，就是因?yàn)檫@里便宜，福田區(qū)新房?jī)r(jià)格至少在8萬(wàn)元/平方米，要買一套110平方米的房子，總價(jià)都要接近1000萬(wàn)了。這里一套房下來只需要不到五分之一的錢，一方面為了投資，另一方面以后也是能給家里人養(yǎng)老居住。”

惠州中原數(shù)據(jù)顯示，星河丹堤在2016年以40.1億元成為惠州樓盤成交金額第三名，2017年收金51.67億元，位列惠州成交金額第一。這個(gè)位于惠州南站附近的剛需大盤吸引了至少7成深圳買家。

有惠州星河丹堤銷售人員對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者表示：“星河丹堤有7成買家為深圳客，大部分都是投資為主，少部分為自住。因?yàn)轫?xiàng)目整體面積非常大，一半在惠陽(yáng)，一半在大亞灣。而大亞灣限價(jià)比惠陽(yáng)嚴(yán)格，不能超過1.45萬(wàn)元/平方米，所以說買大亞灣部分的話是非常劃算的。”

惠州星河丹堤的熱銷也反映了深圳買家的購(gòu)買實(shí)力。尤其是雖然同樣量?jī)r(jià)創(chuàng)新高，但深圳客對(duì)東莞、惠州兩城的影響程度已經(jīng)出現(xiàn)分化，惠州在2017年僅限售沒有限購(gòu)，僅惠州一個(gè)城市的成交量就相當(dāng)于深圳、東莞、中山三個(gè)城市的成交量。樂有家研究中心數(shù)據(jù)顯示，2017年惠州一手住宅總成交套數(shù)超過13萬(wàn)套，成交均價(jià)為10682元/平方米。

而深圳客最愛的臨深的惠灣片區(qū)依然是惠州樓市成交大頭，主力大亞灣區(qū)住宅成交套數(shù)居全市第一，是唯一一個(gè)全年成交量超過3萬(wàn)套的區(qū)域。另外深圳客所喜愛的惠陽(yáng)區(qū)成交量也在2萬(wàn)套以上。

樂有家控股集團(tuán)營(yíng)銷副總裁張國(guó)庫(kù)對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者表示：“2017年惠州房地產(chǎn)市場(chǎng)在政府的大力管控下，整體比較平穩(wěn)，深圳客比例較前幾年有所下降，本土客則強(qiáng)勢(shì)崛起，這也證明了惠州樓市正在逐步回歸居住屬性。2018年惠州預(yù)計(jì)有131個(gè)項(xiàng)目入市，大鱷房企過半，供應(yīng)量比較充足，惠州成交應(yīng)該還是會(huì)不錯(cuò)。”

惠州中原董事總經(jīng)理鐘志斌對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者指出：“惠州2017年成交交易規(guī)模高居粵港澳大灣區(qū)城市群第一，但是市場(chǎng)表現(xiàn)仍然膠著。在政策調(diào)控之下，該供應(yīng)的出不來，想買的不稱心，想賣的也不如意。但是基于地緣以及資源優(yōu)勢(shì)的惠州，將在大灣區(qū)的發(fā)展紅利中首先獲利�；葜莩�了要滿足本地470多萬(wàn)人的內(nèi)在需求，還要滿足深圳超過30萬(wàn)套的外溢需求�；葜輰�從‘惠州的惠州’變成‘灣區(qū)的惠州’。”

房企看好惠州2018年市場(chǎng)

以往年初樓市的冷淡局面在惠州并沒有見到，受惠州市政府方面的監(jiān)管影響，開發(fā)商延后推售、捂盤惜售的局面變成了年初就集中推出了房源。

數(shù)據(jù)顯示，截至1月25日，惠州三縣四區(qū)新領(lǐng)取預(yù)售許可證房源數(shù)量超過8000套，其中惠城仲愷2385套、大亞灣3288套、博羅也達(dá)到2680套，企業(yè)推售熱情明顯。直到近期臨近過年，開發(fā)商推新貨的腳步才有所放緩。

值得注意的是，深圳買家熱衷于在惠灣片區(qū)購(gòu)房不僅僅是因?yàn)閮r(jià)格因素，中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者在該片區(qū)踩盤時(shí)發(fā)現(xiàn)，這邊項(xiàng)目主打惠州南站、以及深圳地鐵14號(hào)線延長(zhǎng)線的交通牌。依賴于地理位置上的緊鄰，軌道交通的不斷完善，惠州享深圳樓市外溢的紅利。

惠州中原戰(zhàn)略研究中心數(shù)據(jù)顯示，惠州2017年批售1479萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)36.73%，全年公開開盤220盤次，平均開盤認(rèn)購(gòu)率高達(dá)75%。相比較深圳樓市慘淡的低于30%的開盤認(rèn)購(gòu)率，惠州樓市成為了不少開發(fā)商眼中必爭(zhēng)的市場(chǎng)。

2017年惠州房企的銷售額首次突破了200億元，碧桂園以250.8億元傲居惠州銷售金額首位，遠(yuǎn)超第二名新力地產(chǎn)54.07億元和第三名星河地產(chǎn)52.45億元。

事實(shí)上，在2015年之前，碧桂園在惠州僅有十里銀灘和山河城兩個(gè)項(xiàng)目，客戶群體對(duì)象均為深圳。在2015年年底開始成立惠深區(qū)域公司后，碧桂園開啟了在惠州鄰深片區(qū)大規(guī)模的擴(kuò)張模式。碧桂園惠深公司數(shù)次在戰(zhàn)略發(fā)布會(huì)上表示惠州市場(chǎng)作為深圳購(gòu)買力外溢的發(fā)展前景，值得深耕。據(jù)悉，在鄰深片區(qū)碧桂園的總貨值或超3000億元。

有接近碧桂園的人士對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者表示：“2018年惠州還是碧桂園主要市場(chǎng)，目前在深圳項(xiàng)目還不足以支撐起業(yè)績(jī)，但是惠州因?yàn)槲�引大量深圳客外溢，只要做好了依然能賺的盆滿缽滿。尤其是深圳‘東進(jìn)戰(zhàn)略’下，惠州已經(jīng)成為了深圳的‘一小時(shí)生活圈’范圍，無論是自住客還是投資客，惠州都成為了首選。”

不過張國(guó)庫(kù)對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者指出了惠州開發(fā)商可能面臨一些問題，“惠州限價(jià)政策目前來看，應(yīng)該不太會(huì)松動(dòng)，政府多次強(qiáng)調(diào)房子是用來住的不是用來炒的，惠州是珠三角熱門城市中少有的不限購(gòu)城市，所以在價(jià)格方面應(yīng)該還是會(huì)繼續(xù)強(qiáng)管控。”。

今年調(diào)控將繼續(xù)

即便2017年惠州樓市在調(diào)控下一片向好，2018年惠州市政府依然要堅(jiān)定不移繼續(xù)調(diào)控。

近日，惠州市副市長(zhǎng)林洪指出，“對(duì)于各個(gè)區(qū)域?qū)嵭胁町惢�的調(diào)控舉措，因城因域施策，有保有壓，實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)總體供需的平衡發(fā)展。對(duì)于臨深或臨廣州(樓盤)臨東莞等庫(kù)存較低、需求旺盛、房源相對(duì)緊張的區(qū)域，要積極組織房源入市，盡量滿足購(gòu)房需求，平抑房?jī)r(jià)的上漲。而對(duì)于一些庫(kù)存反彈、房源過剩的區(qū)域，則需優(yōu)化上市節(jié)奏，確保市場(chǎng)在總量和總體上實(shí)現(xiàn)供需平衡。”

惠州中原戰(zhàn)略研究中心數(shù)據(jù)顯示，2017年惠州成交均價(jià)為10604元/平方米，雖然全市住宅面積為1554.49萬(wàn)平方米，同比下降2.24%，但是供應(yīng)基本滿足，供求比達(dá)到了0.95%。

惠州市人大代表、富辰實(shí)業(yè)董事長(zhǎng)陳育海表示了相同看法，“從長(zhǎng)期的角度來看，惠州房地產(chǎn)市場(chǎng)的未來是比較樂觀的。隨著城市新城建設(shè)的不斷落實(shí)，軌道交通建設(shè)的最后建成通車，惠州整座城市的價(jià)值都會(huì)出現(xiàn)一個(gè)飛躍。延伸到房地產(chǎn)市場(chǎng)也是如此，軌道拉通，意味著深惠同城的真正實(shí)現(xiàn)，也意味著粵港澳大灣區(qū)‘金角’地位真正落實(shí)。這也是一線房企扎堆進(jìn)來布局的原因。”

不過陳育海也指出了惠州樓市目前面臨的問題，“城市的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)利好從信息到建設(shè)完成有一個(gè)周期，前期規(guī)劃利好的釋放基本已經(jīng)是透支了，消費(fèi)者對(duì)于信息的理解會(huì)逐漸出現(xiàn)疲態(tài)。再加上市場(chǎng)調(diào)控的持續(xù)發(fā)力和完善，短期內(nèi)的市場(chǎng)是有可能出現(xiàn)一定幅度的下滑的。在未來兩三年的市場(chǎng)里，企業(yè)在宣傳引導(dǎo)的時(shí)候應(yīng)該以事實(shí)為依據(jù)，避免過分夸大誤導(dǎo)市民引起糾紛。”