蘭州的癥結(jié)，不在于房價(jià)漲幅，而在于如何擺脫對輝煌歷史的呢喃和對錯失機(jī)會的惋惜，在狹長逼仄的環(huán)境中尋找機(jī)會、創(chuàng)造神話。
2018年伊始，一則限購松綁消息將蘭州推入公眾視野。西北最大規(guī)模的路網(wǎng)型鐵路客運(yùn)站——蘭州西站2017年才剛剛?cè)嫦蛏鐣_放，這意味著蘭州經(jīng)濟(jì)尚未快速起跑。與其一致的是房地產(chǎn)市場的發(fā)展，即便天然的地理環(huán)境造成土地荒缺，但在2016年周圍二三線城市房價(jià)補(bǔ)漲的同時(shí)，蘭州的漲幅排名也仍然排在倒數(shù)第八。
看起來與現(xiàn)實(shí)不匹配的決策是，從2017年4月到2018年1月的短短10個月時(shí)間，蘭州連續(xù)3次出臺樓市調(diào)控政策。“跟風(fēng)”“打臉”“朝令夕改”，是蘭州坊間評價(jià)。表面上，人們對這座城市頻繁的樓市調(diào)控懷有不解，本質(zhì)上卻是，當(dāng)人均收入無論如何也趕不上溫和上漲的房價(jià)時(shí)，人們對這座城市的期待多多少少有了怨念。
蘭州的癥結(jié)，不在于房價(jià)漲幅，而在于如何擺脫對輝煌歷史的呢喃和對錯失機(jī)會的惋惜，在狹長逼仄的環(huán)境中尋找機(jī)會、創(chuàng)造神話。
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限與漲的輪回
1月25日，蘭州雪后初霽，行人在薄薄的冰溜子上緩慢移動。蘭州群英策劃顧問有限公司劉義的辦公室里卻是一番忙碌景象，客服正在電話回復(fù)購房客戶的詢問，據(jù)說，他們是2017年蘭州碧桂園項(xiàng)目分銷代理冠軍。
忙碌，蘭州1月5日限購松綁后的市場縮影。1月23日，蘭州碧桂園高坪區(qū)項(xiàng)目展廳訪客區(qū)座無虛席，置業(yè)顧問程華蘭略為惋惜地告訴購房者身份的中國房地產(chǎn)報(bào)記者：“如果早來四五天，或許還能買到理想的房子，限購一松開，冒出來很多人買房。”
1月23日，海亮地產(chǎn)西固區(qū)項(xiàng)目售樓處，銷售人員對下班之前到訪的客人表現(xiàn)極為平淡，他們2017年10月開盤的400套房屋，在限購松開后，目前只剩下一套78平方米的戶型在售。置業(yè)顧問楊麗嬌建議：“如果這個戶型不合適就等等，開發(fā)商之前抵押給施工方的幾套房子，可能要委托我們代售，不過也就四五套。”
蘭州的樓盤置業(yè)顧問們用一樣的話術(shù)催促著：“松綁后買的人多了，肯定漲。”
劉義的另一個身份是，蘭州交通大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長，在他的回憶中，歷年限購放開后的一段時(shí)期，正是房價(jià)快速上升時(shí)期，過去十年蘭州房價(jià)漲幅最快年份發(fā)生在2008年以后和2013年以后。這兩個年份，恰逢全國樓市調(diào)控。公開資料顯示，蘭州房價(jià)2007年3000元/平方米，2008年4500元/平方米，2010年5500元/平方米，2012年6000元/平方米，2013年7500元/平方米。
2013年漲幅勝過以往，除了樓市反彈，大房企陸續(xù)進(jìn)入蘭州成為另一個推動因素。2010年，恒大布局三線城市開年就選擇了蘭州，緊接著，2012年碧桂園和中海進(jìn)駐，2013年保利進(jìn)駐，2017年萬科進(jìn)駐。在當(dāng)?shù)亻_發(fā)商看來，大房企的進(jìn)入帶來了高質(zhì)量房屋，同時(shí)不可避免地推升房價(jià)。
2010年可以看作蘭州房地產(chǎn)市場的分水嶺。不過，正如兩漢魏晉時(shí)期“金城湯池”所刻畫的歷史輝煌一樣，蘭州人對曾經(jīng)的巔峰時(shí)刻仍懷眷戀。2010年以前，外地大房企尚未打開蘭州大門，蘭州本土房企曾聚在一起舉辦“保衛(wèi)黃河”論壇，抱團(tuán)抵御。如今，大房企進(jìn)駐勢不可擋，但憤慍仍未散盡。有開發(fā)商直言不諱：“房地產(chǎn)根本不需要招商引資，只要本土房地產(chǎn)公司不弱，加上政府資金支持和施工單位支持，建安成本也不大。”
這種與其他三四線城市本土開發(fā)商幾乎一致的抵觸情緒，也并不完全是對市場規(guī)律的不解與固步自封，反倒是因?yàn)樗麄儗释恋臒岢篮蛨?zhí)念曾遭褻瀆。一名早已轉(zhuǎn)行的開發(fā)商陳天(化名)反問：“外來房企有沒有真正考慮過蘭州發(fā)展，像新港城，為什么撈一把錢就走了，像大名城(600094,股吧)，造的鬼城誰來買單?”
蘭州像一枚尚未熟透的栗子，在我國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展中蛻變。
前進(jìn)的城市與封住的土地
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黃河保衛(wèi)戰(zhàn)已成歷史，甚至笑談。但是十幾年前，大房企進(jìn)入蘭州的沖動指數(shù)幾乎為零。劉義的辦公室墻上，有一副潘石屹的題字。他記得，2004年潘石屹到訪蘭州時(shí)說過一句話：“你們(蘭州)的房價(jià)2000元/平方米，還沒我們的利潤高。”
這幾乎折射出當(dāng)時(shí)蘭州房地產(chǎn)頹靡的投資環(huán)境。陳天回憶：“2008年我們開發(fā)完蘭州的最后一個項(xiàng)目就轉(zhuǎn)型了，一是拿不到地，二是大環(huán)境不好。蘭州兩山夾一河，地少，所以當(dāng)時(shí)只能做舊改項(xiàng)目，就地還建，通過贈送面積和倒貼的方式完成，政府最后說建了樓必須交稅，完全忽略了拆除成本。即使現(xiàn)在大房企來了，他們也只有好氛圍，沒有大環(huán)境。住宅區(qū)里面有噴泉有公園，外面交通等公共資源配套卻一塌糊涂。”
劉義也回憶稱：“十多年前有深圳(樓盤)的開發(fā)商過來與我們合作，但折騰一年遲遲辦不下手續(xù)來，就走了。”
2017年，《第一財(cái)經(jīng)周刊》新一線城市研究所發(fā)布的《2017中國城市商業(yè)魅力排行榜》顯示，蘭州躍升至二線城市最后一位，擺脫三線城市榜首位置。但是，根據(jù)2018年各省兩會期間公布的GDP數(shù)據(jù)來看，甘肅省GDP總量為7677萬元，實(shí)際增速3.6%，遠(yuǎn)低于2017年預(yù)期目標(biāo)，為全國省會城市及直轄市中最后一名。而根據(jù)2016年數(shù)據(jù)，蘭州市GDP總量占據(jù)甘肅省約三分之一。
即便這座城市在進(jìn)步，但大房企進(jìn)來依然必須面對嚴(yán)苛的經(jīng)濟(jì)環(huán)境與自然環(huán)境。蘭州南北最寬不過5公里，東西狹長近40公里，五區(qū)三縣中，主城區(qū)(城關(guān)區(qū)、七里河區(qū)、安寧區(qū)、西固區(qū))土地稀缺，舊改為主，紅古區(qū)和三縣(皋蘭、永登、榆中)地理位置偏遠(yuǎn)。當(dāng)其他城市以環(huán)狀外擴(kuò)時(shí)，蘭州主城區(qū)的東西走向被山封住。
蘭州缺地。碧桂園在城關(guān)區(qū)偏遠(yuǎn)地帶——高坪區(qū)開山建房，甚至投資12億元修建雁白黃河大橋，為的是讓客戶通過這座4.03公里的大橋順利抵達(dá)項(xiàng)目，但當(dāng)?shù)匕傩諏@里濕陷性地基和灑水后易結(jié)冰的橋面頗有微詞。保利和華遠(yuǎn)(非北京華遠(yuǎn)地產(chǎn)(600743,股吧))項(xiàng)目也只能落在翻越北環(huán)路才能抵達(dá)的皋蘭縣雁池鄉(xiāng)，福建某開發(fā)商夷平的遺留地。
接近蘭州萬科人士透露進(jìn)入蘭州的原因：“這里的地確實(shí)很難拿，但是，蘭州作為‘一帶一路’建設(shè)的驛站之一，又是西北交通軍事要地，萬科希望將蘭州作為西北據(jù)點(diǎn)，向周邊城市輻射，再籌劃進(jìn)入西寧(樓盤)、天水等地，畢竟蘭州是萬科未入住的為數(shù)不多的幾個省會城市之一，這么做也是為了完善版圖。”
甚至，缺地迫使不少房企退出蘭州。知情人士透露，2012年金科成立蘭州事業(yè)部，因?yàn)槟貌坏降赝顺觯?014年藍(lán)光試圖進(jìn)入，因拿不到地退出，2016年和2017年，紅星置業(yè)和富力、金輝等企業(yè)相繼進(jìn)入蘭州，目前正在籌備，但土地問題尚不明朗。
地價(jià)沒有不漲的理由。甘肅省房地產(chǎn)業(yè)商會副會長、凱地集團(tuán)董事長李曉龍表示：“從近期拍賣的土地價(jià)格來看，七里河區(qū)蘭州市南客站，每畝地1200萬元，另一宗蘭州最偏遠(yuǎn)區(qū)域的土地每畝600萬，五年前還不足200萬元。這種情況下蘭州房價(jià)怎么降?”
地價(jià)推升房價(jià)。蘭州千方房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總經(jīng)理王曉詩表示：“土地成本很高，接近利潤的30%至40%。”
土地問題，在蘭州這座狹長似啞鈴的城市尤顯突兀。
先行的限購與遲到的限售
在地價(jià)推動下，加之人口自然流入，蘭州房價(jià)溫和上漲，甚至一度高于西安(樓盤)。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，蘭州2014年房價(jià)漲幅0.94%，2015年漲幅-1.42%，2016年漲幅3.35%，西安2015年漲幅-2.57%，2016年漲幅6.99%。西安房價(jià)與漲幅反超蘭州的原因，正是一二線城市的外溢效應(yīng)與省會城市經(jīng)濟(jì)實(shí)力的凸顯。
不過，和西安不同的是，2016年投資投機(jī)的戰(zhàn)火并未蔓延至蘭州，鮮有的投機(jī)客不足以拉升房價(jià)跳漲。蘭州購房者，40%來自地縣，60%來自市區(qū)。李曉龍介紹，蘭州外來購房者有三類，一是學(xué)生，二是高海拔地區(qū)人口，三是生意人，蘭州浙商近70萬人。據(jù)甘肅省統(tǒng)計(jì)局2016年末數(shù)據(jù)，蘭州戶籍人口324萬，常住人口370萬。
那么，蘭州限購的基因是什么?蘭州市房管局市場處處長李翔給出答案：“區(qū)域發(fā)展不平衡和未雨綢繆。”
根據(jù)蘭州市房管局提供數(shù)據(jù)，蘭州核心區(qū)均價(jià)1萬元/平方米，最高甚至有1.7萬元/平方米，但周邊區(qū)域均價(jià)僅5000元/平方米，最高也不過7000元/平方米。2017年首季網(wǎng)簽均價(jià)顯示，城關(guān)區(qū)7970元/平方米，七里河9058元/平方米，安寧區(qū)7840元/平方米。2017年首季網(wǎng)簽面積顯示，城關(guān)區(qū)64萬平方米，七里河和安寧20萬平方米，西固區(qū)僅有5萬平方米，紅古區(qū)只有4.4萬平方米。
城關(guān)區(qū)教育醫(yī)療資源集中，發(fā)展較早，七里河區(qū)和安寧區(qū)近年因土地供應(yīng)量增加發(fā)展較快，西固區(qū)因有蘭州煉油化工廠和蘭州石化公司等大型國企，住房供求自成體系。在蘭州人眼里，前三個區(qū)域的人不會跑到西固去買房。
繼2017年北京(樓盤)“3·17”新政后，各城市調(diào)控力度加大，十天九策令市場風(fēng)聲鶴唳。蘭州市房管部門表示“壓力很大，但要緊跟中央步伐”，先后考察南京(樓盤)等華東地區(qū)，并參考保定(樓盤)等三線城市的限購政策，于2017年4月14日出臺《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控強(qiáng)化房地產(chǎn)市場監(jiān)管的意見》(以下簡稱“意見”)，一是限貸，二是限購，三是實(shí)行備案價(jià)格制。
表面看來，2017年首次調(diào)控告捷，核心區(qū)銷售均價(jià)連續(xù)小幅下降，但同時(shí)也截留了部分剛性與改善型需求。這次調(diào)控被多數(shù)開發(fā)商看作“跟風(fēng)”。備案制迫使部分開發(fā)商轉(zhuǎn)向精裝房，試圖通過申報(bào)精裝成本來暫時(shí)阻止被壓縮的利潤。
值得注意的是，首次調(diào)控有效期為5年，但短短4個月，迫于壓力，蘭州調(diào)控就再次升級。2017年7月底，甘肅省建設(shè)廳在全省房地產(chǎn)行政主管部門會議上指出：“蘭州雖然出臺政策，但相對偏軟。”“偏軟”來自與周邊城市的對比。8月25日，蘭州市將西固納入限購范圍，并要求購房人提供3年社保與1年納稅證明，再次提高貸款首付比例。蘭州房管局在書面回復(fù)中表示：“目的是向市場釋放出調(diào)控力度不減的信號。”
這讓市場承壓，房管部門亦承壓。李翔表示：“這次調(diào)控是對4月份的補(bǔ)充，當(dāng)時(shí)全國調(diào)控趨嚴(yán)，離我們很近的成都也限了，蘭州作為甘肅省省會城市，應(yīng)樹立旗幟作用。但這也遏制了部分剛需與改善性需求，很多老百姓(603883,股吧)反映手里已經(jīng)有兩套房，想改善買不了，不少開發(fā)商也出現(xiàn)抵觸情緒，調(diào)控又升級，房子怎么賣?但我們堅(jiān)持調(diào)控不放松。”
事實(shí)上，該輪調(diào)控首版內(nèi)容已經(jīng)出現(xiàn)“限售”，但是由于市政府法制部門鑒定“限售”為對購房人權(quán)利的限制，以需要進(jìn)一步完善程序?yàn)橛�，暫時(shí)取消。李翔表示：“蘭州是甘肅省首個發(fā)布政策的地方，當(dāng)時(shí)將‘限售’寫進(jìn)去是迫于周邊省會城市房價(jià)漲幅快的壓力，蘭州未雨綢繆，等漲起來再控就晚了。”
房企作出相應(yīng)調(diào)整。調(diào)控升級后，除了中海等少數(shù)房企還在做精裝房以外，諸如碧桂園一類的房企已經(jīng)在限價(jià)壓力下停止推出精裝房，其銷售人員透露，“取消精裝房的一個原因是控制成本，另一個原因是裝修投訴事件頻發(fā)。”
此外，中國房地產(chǎn)報(bào)記者還了解到，本次調(diào)控方案中原本要求購房人提供“3年社保和3年納稅證明”，但由于地稅部門只能提供1年多的稅收數(shù)據(jù)，所以被迫將納稅證明期限降至1年。
2017年調(diào)控以前，上級主管部門給蘭州市劃定的紅線是房價(jià)漲幅不能超過9%，而現(xiàn)在的蘭州，拼命追逐0%，這對于一個尚未快速起跑的城市，更像是一個急剎車。
“朝令夕改”背后的試錯與成長
原計(jì)劃有效期5年的政策不到10個月的時(shí)間，再次生變，大背景是中央“分類調(diào)控”的指示，小背景則是蘭州的現(xiàn)實(shí)壓力。
2018年1月5日，蘭州市房管局《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控強(qiáng)化房地產(chǎn)市場監(jiān)管有關(guān)工作的通知》，取消西固、九州、高坪等區(qū)域的限購，并增加限售3年的內(nèi)容。一時(shí)間，蘭州“限購松綁”消息瘋傳。
蘭州市房管局在書面回復(fù)中給出了調(diào)整理由。4月份和8月份的政策對遏制房價(jià)上漲起到一定效果，但是調(diào)研發(fā)現(xiàn)，第一，部分區(qū)域商品房消化周期延長，以西固為例，消化周期由6個月增加到13個月。第二，城區(qū)周邊高坪區(qū)等區(qū)域房源供應(yīng)充足。第三，4月份以來這些區(qū)域房價(jià)無太大變化，限購政策一刀切對區(qū)域市場發(fā)展產(chǎn)生較大影響。第四，隨著12月份住建部工作會議要求抓好房地產(chǎn)市場分類調(diào)控，蘭州的理解是不能再一刀切，應(yīng)因域?qū)崪y，分類調(diào)控。
隨后，蘭州市房管局在高坪區(qū)調(diào)研時(shí)拋給房企條件：上量和穩(wěn)價(jià)。銀河國際等大盤被要求2019年的量提前上，目的是將主城區(qū)人口疏散出去，解決區(qū)域發(fā)展不平衡問題，并釋放前期被壓制的剛需和改善型需求。根據(jù)房管局調(diào)研，2018年，安寧大沙溝路偏于可供應(yīng)房源100萬平方米，九州片區(qū)可供應(yīng)30萬平方米，青白石山上可供應(yīng)170萬平方米，三個片區(qū)預(yù)計(jì)可供應(yīng)300萬平方米，而近郊四區(qū)全年可供應(yīng)400萬平方米，上述三片區(qū)占近郊四區(qū)供應(yīng)量的75%。這些區(qū)域戶型多為80平方米至120平方米，適合剛性和改善型需求。
蘭州一位房地產(chǎn)專家質(zhì)疑：“精準(zhǔn)調(diào)控對市場發(fā)展是有利的，但是5年的政策朝令夕改，政府威信何在。我們的政府還需要一些經(jīng)歷和成長。”
李翔解釋：“地方性文件最長期限都是5年，蘭州政策相對全國來說比較滯后，我們需要不斷查缺補(bǔ)漏，不可能一次性把所有問題都考慮進(jìn)去，不斷調(diào)節(jié)。如果5年中國家調(diào)控大形勢有變化，我們也會隨之調(diào)整。我們不認(rèn)為政策松了，應(yīng)該是在精準(zhǔn)調(diào)控的基礎(chǔ)上更嚴(yán)了，比如我們說3年限售指的是拿到不動產(chǎn)權(quán)證，那么，加上網(wǎng)簽合同后入住拿到產(chǎn)權(quán)證需要兩年，實(shí)際上是限售5年。”
縱向橫向看，樓市調(diào)控都是個復(fù)雜課題，單個部門的試錯與成長十分局限，且桎梏重重。
蘭州2017年4月份提出“規(guī)范房地產(chǎn)銷售”和“加強(qiáng)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)監(jiān)管”，作為調(diào)控配套措施，但是對于違法造假的機(jī)構(gòu)，房管部門只能給出紅黑榜和媒體通報(bào)，并無取締權(quán)利，而同時(shí)工商部門又鼓勵“萬眾創(chuàng)業(yè)”，甚至出現(xiàn)“1塊錢辦理營業(yè)執(zhí)照”現(xiàn)象。另一個矛盾在于，樓市限價(jià)過程中，房管部門只能根據(jù)以往網(wǎng)簽價(jià)格提報(bào)物價(jià)局作為參考，真正的價(jià)格由物價(jià)局通過市場調(diào)研定論，這給了房價(jià)波動空間。
樓市調(diào)控又僅僅是城市發(fā)展的一個枝節(jié)，蘭州的最大癥結(jié)并不在此，而在于如何擺脫對房地產(chǎn)市場的依賴，吸引支柱產(chǎn)業(yè)與人才入隴，在二線城市競備中分得羹肴。上述蘭州房地產(chǎn)專家認(rèn)為：“相比周邊城市，蘭州的房價(jià)與漲幅并非凌厲，只是人們的收入和城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展不趕趟。”
劉義建議：“政策需要不斷研究完善，要考慮城市化率、城市規(guī)模和人口規(guī)模，以及人才與城市建設(shè)、住房供應(yīng)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展的問題，匹配并建立長效機(jī)制。現(xiàn)在的蘭州有城市功能規(guī)劃，比如這一片做什么，另一片做什么，但只有靜態(tài)規(guī)劃，沒有動態(tài)規(guī)劃。蘭州應(yīng)該考慮發(fā)展什么產(chǎn)業(yè)。”
可是，無論是開發(fā)商還是出租車司機(jī)，被問及蘭州的支柱型產(chǎn)業(yè)時(shí)，他們總是一臉茫然地呢喃著上個世紀(jì)的自豪：“蘇聯(lián)援建的156個項(xiàng)目中，10個在蘭州，‘一五’‘二五’期間，國家在蘭州興建137各項(xiàng)目，那時(shí)候的蘭州的工廠很多，其他城市有的工廠，我們都有。”
