來(lái)源：瀚海觀察

最近一段時(shí)間關(guān)于房產(chǎn)稅的新聞紛紛見(jiàn)諸報(bào)端，一時(shí)間又把大家心中最糾結(jié)的話題給抓了起來(lái)，這就是房子。

每每說(shuō)到房地產(chǎn)的價(jià)格，幾乎所有的朋友都是揪心不已，最近瀚哥的好朋友問(wèn)瀚哥說(shuō)：最近所在城市的房地產(chǎn)價(jià)格很高了，可以賣了房子來(lái)租房嗎？碰到這樣的問(wèn)題，瀚哥也是有些無(wú)語(yǔ)凝噎了，我們反復(fù)強(qiáng)調(diào)“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”，但是也沒(méi)有說(shuō)你自己已經(jīng)有房子了就可以來(lái)租房。但是就像炒股一樣，原先在調(diào)控之前，大家關(guān)心的是房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)接著漲，而如今調(diào)控日趨從嚴(yán)，大家關(guān)心的問(wèn)題就變成了房?jī)r(jià)到底什么時(shí)候會(huì)降？

說(shuō)到房?jī)r(jià)下降這個(gè)問(wèn)題，其實(shí)不同城市有著太多不可控制的因素，這些因素導(dǎo)致了各地的房?jī)r(jià)差異很大，所以籠統(tǒng)的問(wèn)到底什么時(shí)候房?jī)r(jià)會(huì)降？哪個(gè)城市房?jī)r(jià)會(huì)降？這樣的問(wèn)題相信憑我們的能力幾乎沒(méi)有人能夠給予一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的答案，即使是最專業(yè)的房地產(chǎn)分析師也沒(méi)辦法給出答復(fù)，我們能夠給的就是如何理解房地產(chǎn)的價(jià)格，而我們又怎么來(lái)看房地產(chǎn)的價(jià)格影響因素。

一、影響房地產(chǎn)價(jià)格的核心因素到底是什么？

美國(guó)總統(tǒng)川普先生曾經(jīng)說(shuō)過(guò)：影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素只有一個(gè)，這就是地段、地段還是地段。這樣的話在我們?nèi)粘ＹI房的過(guò)程中是可以當(dāng)做一個(gè)重要參考依據(jù)的，但是我們?nèi)绻�真的要理解的話，影響一個(gè)地區(qū)房?jī)r(jià)漲跌的核心因素應(yīng)該是：人口，人口還是人口。我曾經(jīng)撰文反復(fù)論述過(guò)，城市與城市的戰(zhàn)爭(zhēng)就是人才的戰(zhàn)爭(zhēng)，就是人口的戰(zhàn)爭(zhēng)，這個(gè)邏輯古往今來(lái)一直如此，我們的古代先祖?zhèn)冊(cè)趹?zhàn)爭(zhēng)的時(shí)候最為重要的爭(zhēng)奪資源就是人口，成吉思汗曾經(jīng)用：“搶奪我們對(duì)手的奴隸，搶走我們對(duì)手的女人。”這樣的口號(hào)來(lái)激勵(lì)蒙古大軍征討世界，那么現(xiàn)實(shí)情況其實(shí)也是如此。

我們認(rèn)真反思中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)這蓬勃發(fā)展的年份，實(shí)際上在炒房熱潮尚未完全來(lái)臨之前，在房地產(chǎn)還沒(méi)有成為一個(gè)炒作的商品之前，各地的城市房?jī)r(jià)上漲有著一個(gè)明顯的邏輯，這就是人口的流動(dòng)，根據(jù)安信證券的研究報(bào)告顯示，2012年之后，中國(guó)的人口密集地流入了一二線大中城市，但是由于當(dāng)?shù)氐耐恋毓��?yīng)水平的相對(duì)較低，所以人口成為了房地產(chǎn)價(jià)格上漲的根本動(dòng)因。與此同時(shí)，人口流入速度較為緩慢的二三四線中小城市，由于土地供給量充足，人口進(jìn)入力度較弱，所以房地產(chǎn)價(jià)格呈現(xiàn)出并不強(qiáng)勢(shì)的走勢(shì)。所以，在很大程度上房地產(chǎn)價(jià)格的上漲源于人口流動(dòng)和城市土地供給。

那么分析房地產(chǎn)價(jià)格的核心因素已經(jīng)找到了，這就是人口。那么，我們不禁就要問(wèn)了，為什么人們會(huì)這么集中地向一二線熱點(diǎn)城市轉(zhuǎn)移呢？其實(shí)，原因要從產(chǎn)業(yè)發(fā)展的深層去考慮，2007年美國(guó)次貸危機(jī)之后引發(fā)了震驚全球的金融海嘯，金融海嘯的結(jié)果就是讓各國(guó)的外貿(mào)訂單銳減，原先很多制造業(yè)相對(duì)比較發(fā)達(dá)的中小城市呈現(xiàn)出了較為嚴(yán)重的企業(yè)停工潮、倒閉潮，在這樣的的大環(huán)境影響下，原先非常吸引人的東南沿海地區(qū)開(kāi)始出現(xiàn)對(duì)于人口的吸引力衰退的現(xiàn)象。

而在經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的過(guò)程之中，各國(guó)的分工開(kāi)始日益明確，優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)的集聚水平進(jìn)一步提高，互聯(lián)網(wǎng)、金融、高端制造業(yè)、裝備制造業(yè)這些高附加值產(chǎn)業(yè)得到了更多城市的重視，在美國(guó)像底特律等傳統(tǒng)的制造業(yè)城市嚴(yán)重衰退，而像硅谷這樣的互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)集中城市卻出現(xiàn)了極度的經(jīng)濟(jì)繁榮，那么我們?cè)賮?lái)反觀中國(guó)，中國(guó)的傳統(tǒng)的制造業(yè)尤其是重工業(yè)出現(xiàn)了嚴(yán)重的產(chǎn)能過(guò)剩問(wèn)題，而崛起的互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟(jì)卻逐漸集中到了北京、上海、深圳、杭州這些核心一二線城市，互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟(jì)的集聚讓這些一二線大城市保持了良好的產(chǎn)業(yè)活力，創(chuàng)造了大量的就業(yè)機(jī)會(huì)，最終形成了一個(gè)巨大的吸鐵石，將人口瘋狂地吸收到了這些城市。

有了人口，就有了大量的住房需求，居住是所有人最為基礎(chǔ)的一項(xiàng)生存需求，再加上互聯(lián)網(wǎng)、金融、裝備制造、生物制藥這些行業(yè)都是處于朝陽(yáng)階段的高利潤(rùn)產(chǎn)業(yè)，這樣的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)讓吸引的人口擁有了較高的收入水平，就如同之前流傳著非常盛行的北京西二旗收入五萬(wàn)像五千現(xiàn)象，就是互聯(lián)網(wǎng)新貴集中時(shí)工作與生活的現(xiàn)實(shí)矛盾，但是從長(zhǎng)期來(lái)看，這些人必然需要買房，從而成為了房地產(chǎn)市場(chǎng)真正的接盤者，推動(dòng)了房地產(chǎn)價(jià)格的上漲。

二、房地產(chǎn)價(jià)格什么時(shí)候會(huì)下降呢？

我們仔細(xì)研究國(guó)家所采用的房地產(chǎn)政策，在政策層面出臺(tái)的“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”的主基調(diào)，讓我們明白了國(guó)家的目的其實(shí)并不是打壓房地產(chǎn)價(jià)格，而是讓房地產(chǎn)價(jià)格回歸理性，讓房地產(chǎn)回歸居住屬性，然后擠掉那些炒作的泡沫。

所以，從這個(gè)角度來(lái)說(shuō)，什么地方的房?jī)r(jià)會(huì)下降？什么時(shí)候的房?jī)r(jià)會(huì)下降？就變得很好回答了。

首先，房?jī)r(jià)特別是一二線城市核心區(qū)的房?jī)r(jià)很難下降。因?yàn)橹灰�中�?guó)經(jīng)濟(jì)保持著一個(gè)較好的發(fā)展水平，那么產(chǎn)業(yè)的集中程度一定是越來(lái)越高的，而不是越來(lái)越低的，產(chǎn)業(yè)集中度的提高讓城市的人才培養(yǎng)機(jī)制，醫(yī)療教育水平，基礎(chǔ)設(shè)施一定是日益提高的，所以，在大家都對(duì)美好生活向往的時(shí)候，只要一線城市的房地產(chǎn)價(jià)格沒(méi)有離譜到趕人走的地步，那么一定會(huì)更多的人口涌入一二線大城市，所以一二線城市核心城區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格擁有著較大的支撐基礎(chǔ)，所以核心城區(qū)的房?jī)r(jià)很難下降。

其次，非核心城區(qū)和三四線城市危險(xiǎn)了。由于前幾年房?jī)r(jià)的瘋狂上漲，這種需求的溢出效應(yīng)導(dǎo)致了一二線城市非核心城區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格畸形上漲，現(xiàn)在隨著調(diào)控收緊，這些地區(qū)原先超過(guò)其本身價(jià)值的需求就會(huì)降低，所以泡沫將會(huì)被擠出去，最終的結(jié)果就是房地產(chǎn)價(jià)格的下降。此外，就是三四線中小城市，一旦城市的產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)衰退，人口出現(xiàn)流失，那么這個(gè)城市的房?jī)r(jià)必然會(huì)下降，甚至?xí)�下降的非常明顯，這是一個(gè)不可逆的過(guò)程了。大城市的非核心城區(qū)說(shuō)不定還有城市發(fā)展擴(kuò)張之后，房?jī)r(jià)回升的可能性的話，那么三四線城市只要人口凈流出了，這個(gè)幾乎就失去了房?jī)r(jià)回升的基礎(chǔ)。

所以，如果大家想要判斷房地產(chǎn)的價(jià)格，不妨就通過(guò)這個(gè)角度來(lái)判斷，在任何一個(gè)國(guó)家一線城市的購(gòu)房、生活都是成本極高的事情，所以房?jī)r(jià)的問(wèn)題還是人口的問(wèn)題，大家看人口就好了。