案例-這只是萬(wàn)千“換租族”的一個(gè)縮影

36歲的劉女士最近有點(diǎn)忙，看了一個(gè)月的房子，租一套能夠滿足一家五口、祖孫三代居住的房子，并不比買一套輕松多少。說(shuō)起劉女士的居住故事，也是一波三折。

滬漂的第一套房：

2009年，劉女士和老公在中外環(huán)買了一套小兩居婚房，2012年女兒出生后,父母來(lái)幫忙帶孩子，小房子立刻變得有點(diǎn)局促，父母也總?cè)轮�老家有大房子，要把外孫女帶回去照顧。

成為壓力山大的房東：

劉女士和老公割舍不了跟女兒分離，又想讓父母舒心，所以那幾年她幾乎全副心思都在想，怎么能換套大房子，2015年上半年，在自己的努力和全家?guī)椭�下，在附近又買了一套120平米的三居，還款壓力挺大，好在還能堅(jiān)持，小房子出租也可以略做補(bǔ)貼。

這兩年夫妻倆的收入上升挺快，當(dāng)初的還款壓力已經(jīng)不再是問(wèn)題，開(kāi)始考慮女兒上學(xué)的問(wèn)題，附近的學(xué)校都一般，于是她們賣掉了小房子，在徐匯區(qū)置換了一套更小的房子。

時(shí)隔八年再租房，成為換租的房東：

女兒馬上要讀幼兒園，徐匯的小房子無(wú)法容納一家子，暫時(shí)無(wú)力換更大的房子，他們選擇把兩套自有住房都出租，在徐匯租一套大房子住。時(shí)隔八年再租房，劉女士說(shuō)除了找房子、搬家和其他瑣事交織，的確有點(diǎn)心累外，租房本身自己和老公都很接受，相比年輕時(shí)的租房很不同，現(xiàn)在更清晰和篤定自己是為什么選擇，而且選擇空間比以前大很多。

也有朋友勸她把兩套房子賣了，直接換一套大的，但劉女士有自己的考慮：公公婆婆年紀(jì)大了也要來(lái)上海，希望給他們備一套，既然現(xiàn)在能維持，就不要輕易妥協(xié)了，女兒小學(xué)畢業(yè)前，看情況能不能再換一套徐匯大一點(diǎn)房子，如果不行，就讓女兒初中住校，全家搬回中環(huán)外，這幾年注定租房，不過(guò)與自己想要的生活正在逐漸接近，換租的生活卻也不錯(cuò)。

住房之所以是一個(gè)不變的民生話題，不僅在于居住的現(xiàn)實(shí)需要，家庭情況和人生階段的變化，產(chǎn)生居住需求的更新，讓住房變?yōu)榘殡S終生的話題。在擁有2400萬(wàn)人口的大上海，始終有一部分像劉女士這樣的人，通過(guò)換租演繹了自己更生動(dòng)的人生。

主流的視角往往將居住需求的更新投射到購(gòu)房市場(chǎng)，而實(shí)際上，租房更及時(shí)地承載了大多數(shù)人的居住需求更新。

租住“小眾”的大人生：換租者居住觀察

按上海統(tǒng)計(jì)局2010年公報(bào)顯示， 上海市2300多萬(wàn)人口825萬(wàn)個(gè)家庭的規(guī)模來(lái)看，預(yù)計(jì)目前上海市常住家庭或可達(dá)到860萬(wàn)左右。

超大規(guī)模的家庭基數(shù)，產(chǎn)生的居住需求注定會(huì)千差萬(wàn)別，也注定這“萬(wàn)一”的“小眾需求”也會(huì)形成龐大的居住市場(chǎng)。

租住認(rèn)知改寫：有房族變租房族

據(jù)上海鏈家市場(chǎng)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)分析，在這其中，自身?yè)碛凶》�，仍需要另租房滿足居住需求的“換租族”，住房需求為8000多套，未超過(guò)城市家庭規(guī)模的1%，在租房大軍中占比不會(huì)超過(guò)6%（見(jiàn)圖1）。

圖1：170萬(wàn)套租賃市場(chǎng)中，市場(chǎng)群體構(gòu)成分析

數(shù)據(jù)來(lái)源：上海鏈家市場(chǎng)研究中心

上海鏈家首席市場(chǎng)分析師張?jiān)卤硎荆�隨著城市縱向發(fā)展越來(lái)越快，更多家庭的規(guī)劃和遠(yuǎn)景目標(biāo)在快速發(fā)生變化，不可避免的需要更為匹配的居住條件，因此改善型居住需求會(huì)越來(lái)越多，在普世認(rèn)知里改善是通過(guò)換房來(lái)實(shí)現(xiàn)的，實(shí)際上通過(guò)換租實(shí)現(xiàn)也是一種選擇。

群體年齡更大：60后也成換租族

圖2：“換租族”群體年齡構(gòu)成

數(shù)據(jù)來(lái)源：上海鏈家市場(chǎng)研究中心

上海鏈家首席市場(chǎng)分析師張?jiān)卤硎荆瑩Q租人群涵蓋了各個(gè)年齡階段和人生階段的人群，大家換租的目的各不相同，價(jià)值觀、消費(fèi)觀、生活方式也有很大區(qū)別，但殊途同歸之處在于——為更接近當(dāng)前和未來(lái)的生活規(guī)劃，而選擇換租（見(jiàn)圖2）。

換租動(dòng)因更多：生活軌跡快成為換租主旋律

圖3：“換租族”換租動(dòng)因分析

數(shù)據(jù)來(lái)源：上海鏈家市場(chǎng)研究中心

上海鏈家首席市場(chǎng)分析師張?jiān)卤硎�，城市的成熟程度越高，城市壓力、城市便利以及城市發(fā)展，都會(huì)帶來(lái)新的釋放，換租的原因也會(huì)越來(lái)越多（見(jiàn)圖3）。

事例：趙先生一直在閔行開(kāi)發(fā)區(qū)一家醫(yī)療企業(yè)從事研發(fā)工作，5年前在單位附近購(gòu)房，每天走路上班不到20分鐘，很適合經(jīng)常加班的節(jié)奏。當(dāng)時(shí)趙太太在漕寶路附近工作，開(kāi)車上班也還能接受。今年趙太太跳槽后，在人民廣場(chǎng)附近上班，上班時(shí)間太長(zhǎng)，她們決定先在1號(hào)線附近租一套租金6000元以內(nèi)、兩人上班時(shí)間都在1小時(shí)內(nèi)的房子，自己的房子以3000元/月的價(jià)格直接租給了趙先生的同事。

考量因素的群體性差異：換租大不同

圖4：“換租族”與“普通租房族”換租考量因素對(duì)比

數(shù)據(jù)來(lái)源：上海鏈家市場(chǎng)研究中心

上海鏈家首席市場(chǎng)分析師張?jiān)卤硎荆瑩Q租族之間、換租族與普通租房之間，在租房選擇的考量上差異巨大。因?yàn)橐宰怵B(yǎng)租的基礎(chǔ)在，多數(shù)換租對(duì)租金的承受度都比較高，更多是衡量換租條件是否適合（見(jiàn)圖4）。

綜合滿意度不高：18%換租族計(jì)劃一年內(nèi)換房

圖5：“換租族”五年內(nèi)居住規(guī)劃

數(shù)據(jù)來(lái)源：上海鏈家市場(chǎng)研究中心

上海鏈家首席市場(chǎng)分析師張?jiān)卤硎�，換租屬于過(guò)渡型居住，因此穩(wěn)定性并不高，但與普通租賃的區(qū)別在于，選擇的主動(dòng)權(quán)更多掌握在租戶手中（見(jiàn)圖5）。

事例：80后小陳2012年在嘉定新城購(gòu)入了一套70多平米的一房?jī)蓮d，但距離工作單位太遠(yuǎn)，所以把自己房子出租，一直在普陀區(qū)真如附近租房住。明年十一，小陳和女朋友準(zhǔn)備結(jié)婚，考慮到日后工作、家庭居住需要，小兩口便萌生了換房念頭。準(zhǔn)備在租的房子附近換一套小兩房，這樣以后父母過(guò)來(lái)也有地方住。目前，已經(jīng)將嘉定的住房委托出售，計(jì)劃在年內(nèi)完成“一賣一買”，成功進(jìn)入城市中心圈。

換租壓力：年輕“換租族”的共享經(jīng)濟(jì)

圖6：年輕“換租族”租金收益分析

數(shù)據(jù)來(lái)源：上海鏈家市場(chǎng)研究中心

上海鏈家首席市場(chǎng)分析師張?jiān)卤硎�，通過(guò)換租時(shí)條件的取舍盡量求全，去完成“資源置換”，是很多年輕換租族樂(lè)衷的事情，如果又能在租金收益上達(dá)到最佳配置，會(huì)是最優(yōu)選擇。（見(jiàn)圖6）

事例：2014年，90后小周在家庭的資助下，在金山買了一套新房，去年交房裝修后，自己滿心歡喜的搬進(jìn)新居，銷售的工作性質(zhì)彈性很大，但一個(gè)月不到就又重新跑回市區(qū)，主要是圈子都在市區(qū)，原本很宅的他連最后的交際機(jī)會(huì)也失去了，父母說(shuō)這樣下去可能會(huì)打一輩子光棍。房子租給了自己在附近某家IT跨國(guó)企業(yè)上班的同學(xué)，租金也不好意思很高，1700元比周邊便宜了一些，所得收益還不夠在市區(qū)一般地段合租像樣一點(diǎn)的房子，小周勉強(qiáng)加了500元搬到中環(huán)外居住，他笑稱要趕緊找個(gè)女朋友，兩人租房還是會(huì)比一個(gè)人劃算不少。

換租選擇：實(shí)現(xiàn)從“點(diǎn)”到“優(yōu)”的轉(zhuǎn)化升級(jí)

圖7：“換租族”的住房選擇

數(shù)據(jù)來(lái)源：上海鏈家市場(chǎng)研究中心

上海鏈家首席市場(chǎng)分析師張?jiān)卤硎�，�?duì)于換租群體而言，從另一個(gè)角度看，屬于改善居住中的“夾心層”，換租所能夠駕馭的跟居住有關(guān)的屬性，遠(yuǎn)遠(yuǎn)比換房更多，很多居住要求得以更快實(shí)現(xiàn)。因此大戶型、優(yōu)配置的比例也遠(yuǎn)高于普通租賃（見(jiàn)圖7）。

在大型城市，尤其是一線城市，住房需求的細(xì)分升級(jí)正在迅速發(fā)展，這不簡(jiǎn)單指高、中、低端的差異，更多是生活多元化帶來(lái)的居住多元化，“換租族”在城市需求看似小眾，卻凝聚著潛在改善型的縮影，他們用自身相對(duì)有限的資源，換取當(dāng)下相對(duì)更幸福的生活，以及對(duì)接近未來(lái)目標(biāo)更堅(jiān)定的期待，可以說(shuō)換租背后體現(xiàn)的是每一個(gè)家庭的“大人生”。