2017年9月5日，一位老人從燕郊某養(yǎng)老院二期的宣傳板走過。當時該養(yǎng)老院已經入住1600余位老人。 新京報記者 彭子洋 攝
養(yǎng)老地產“成長”困局
業(yè)界預計20年后萬億市值養(yǎng)老企業(yè)將誕生，目前行業(yè)面臨投資期長、收益低、缺乏服務運營經驗等問題
養(yǎng)老產業(yè)這一概念在整個地產行業(yè)里并不算新潮，很早之前就有房企項目主打過“老年社區(qū)”的概念。不過，最近兩年在國家政策支持下，養(yǎng)老地產又取得了較大規(guī)模的發(fā)展。開發(fā)商一方面視這一產業(yè)為藍海，在鼓勵之下“潛入”;可另一方面，又與長租公寓“千帆競發(fā)”的趨勢不同，在養(yǎng)老產業(yè)領域，房企表現(xiàn)堪稱謹慎，甚至是踟躕……
1 房企“摸著石頭過河”
“房企做養(yǎng)老，不好做……”一位曾在北京某養(yǎng)老服務公司擔任過項目負責人的從業(yè)者表示，養(yǎng)老地產有很大的潛力，但是也存在著相當多的問題。比如長期重資產運營帶來的資金壓力;比如人們養(yǎng)老觀念的轉變不及預期;再比如市場剛剛起步，競爭無序，缺乏成熟的商業(yè)模式等，這一系列問題都是阻滯房企規(guī)模發(fā)展的原因。
國泰君安證券一份研究報告顯示，目前養(yǎng)老市場上活躍的企業(yè)主要分為三類，一類是傳統(tǒng)養(yǎng)老機構。一類是以險資為主的養(yǎng)老地產項目。而第三類才是以房企為主的養(yǎng)老地產項目。從目前的情況來看，市場上多數(shù)房企雖然表現(xiàn)出了進軍養(yǎng)老產業(yè)的興趣，但大多止步于嘗試。僅有萬科、遠洋、保利、綠地等幾家大型地產公司在這方面做出了規(guī)�；季�。
目前萬科已建立起三條養(yǎng)老產業(yè)產品線：偏重于照顧半自理老人的城市機構型產品“怡園”、持續(xù)照料型的“隨園”以及社區(qū)嵌入型的“嘉園”。遠洋也在2013年正式推出養(yǎng)老服務品牌椿萱茂，提供全生命周期的各層級服務，尤其是失智照護是椿萱茂的一大特色。而保利也推出和熹會、西塘越等純養(yǎng)老項目。而一些企業(yè)，比如當代，則將其常青藤Wholelife全生命周期養(yǎng)老模式放在國際區(qū)域公司的框架下，希望通過國際運營，積累更多的養(yǎng)老產業(yè)運營經驗。
對這些實力雄厚的房企來講，布局養(yǎng)老地產也依然是在摸著石頭過河。比如，北京萬科品牌部門就向記者表示：“萬科養(yǎng)老業(yè)務遵循的是小馬過河式的實踐，走一步，看清下一步，再走一步，如果發(fā)現(xiàn)是錯的，馬上就停下來、退回來。”
萬科集團高級副總裁、北京區(qū)域本部首席執(zhí)行官劉肖把養(yǎng)老比作“萬科的彼岸”——看得見河水的波濤洶涌，又看得到彼岸寬廣的世界。劉肖說：“所以(養(yǎng)老)值得下閑棋賭一把。”他覺得，養(yǎng)老地產賭贏成為萬億市值企業(yè)的前景概率是很大的。“既不著急，又非常堅定，摸著石頭過河。”這是劉肖的心態(tài)。
2 居家養(yǎng)老仍占主流
“養(yǎng)老觀念的改變不及預期使得目前養(yǎng)老行業(yè)的發(fā)展遇到了一定的阻力。”魏斌(化名)是一位同時有著房地產行業(yè)和養(yǎng)老行業(yè)從業(yè)經驗的資深從業(yè)者。在他看來，如今的養(yǎng)老結構還是以居家養(yǎng)老為主，無論是我們的孝道文化還是養(yǎng)老行業(yè)的發(fā)展情況，都決定了這一結構：“90%提倡居家養(yǎng)老，6%-7%是社區(qū)養(yǎng)老，3%-4%是機構養(yǎng)老。”
不過他也表示，機構養(yǎng)老在未來十年之內應該會迎來第一次的高速發(fā)展期，70后家庭結構基本是421型。一個小孩供養(yǎng)6位老人，拋開孝道文化的影響，一個人的確不太具備那樣的財力和精力。
北京萬科養(yǎng)老負責人透露：“中國50后的高凈值財富人群，還沒有進入養(yǎng)老的階段，所以，現(xiàn)在的養(yǎng)老市場僅僅是在青銅時代。20年后的中國，市場一定會誕生一家萬億市值的養(yǎng)老企業(yè)。占中國高凈值人群多數(shù)的60后、70后，將需要一些有特色的、有尊嚴的、有享受的、有交流的養(yǎng)老，等到他們進入后，中國養(yǎng)老才可能迎來黃金時代。”“在黃金時代來臨之前，養(yǎng)老產業(yè)的商業(yè)化嘗試還只能是小眾化市場，行業(yè)缺乏規(guī)范，政策缺乏引導，從業(yè)者則充滿困惑。率先進入這個行業(yè)的企業(yè)，都將經歷艱難的探索與反復。萬科也不例外。”
當代置業(yè)國際區(qū)域公司CEO李瑩則表示：“預計到2020年，全國60歲以上老年人口將增加到2.55億人左右，占總人口比重提升到17.8%左右;高齡老年人將增加到2900萬人左右，獨居和空巢老年人將增加到1.18億人左右，老年撫養(yǎng)比將提高到28%左右;用于老年人的社會保障支出將持續(xù)增長;農村實際居住人口老齡化程度可能進一步加深。”
3 “不賣房很難盈利”
養(yǎng)老住區(qū)的項目不同于傳統(tǒng)房地產開發(fā)。有業(yè)內人士表示，在日本，養(yǎng)老由政府扶植;在美國，則有醫(yī)保、養(yǎng)老保險的覆蓋，而在中國都不具備。在中國，如何制約房企將養(yǎng)老項目全部“地產化”是政府所面臨的問題，而如何解決服務與盈利之間的平衡則是房企面臨的困境。
全聯(lián)房地產商會創(chuàng)會會長聶梅生曾對外公開表示，由于缺乏有效的投融資政策支持，養(yǎng)老產業(yè)普遍存在貸款難、投資期長、收益率低、企業(yè)生存困難;而在需求端激活老年人的存量資產，反向貸款(押金眾籌以利息養(yǎng)老)、以房養(yǎng)老等方面也缺少政策性引導。
“不賣房很難盈利，而賣房又背離了做養(yǎng)老產業(yè)的初衷。”如今養(yǎng)老地產就不尷不尬地卡在這樣的窘境。在如今的房地產市場上，養(yǎng)老地產細分為兩大類，第一種是針對活力型老人的健康地產;第二種是針對有剛性養(yǎng)老需求的銀發(fā)社區(qū)，兩種產品都是以銷售為主。而持有型的產品，因為需要典型的重資產運營，一般企業(yè)負擔不起。所以才會出現(xiàn)只有資金實力雄厚的險資和品牌房企涉及養(yǎng)老產業(yè)，并且沒有規(guī)�；l(fā)展。
一個典型的持有型養(yǎng)老項目是泰康燕園，背靠著險資機構泰康人壽，配建醫(yī)院。運營模式是和保險產品捆綁，客戶躉交200萬購買保險產品，獲得入住燕園的資格。入住后再交房租和護理費。而這種模式也被泰康在全國擴張。
“不過200萬的養(yǎng)老入門門檻，對于一般老人來說不是一筆小數(shù)目。”北京一養(yǎng)老項目負責人坦言，如今比較受市場歡迎的仍然是以月為單位，繳納一定費用的養(yǎng)老模式。目前來看，房租+護理費+餐飲等其他費用是養(yǎng)老機構的主要收益來源。而房企的養(yǎng)老項目，即便不考慮回報率的問題，一般對于現(xiàn)金流也有一定的要求。
這兩年地產企業(yè)投資的高端地產養(yǎng)老價格都不低。比如位于東三環(huán)的恭和苑，平均每月養(yǎng)老費用都在1萬-3萬元。遠洋·椿萱茂老年公寓單人間自理老人月費平均是9600元(不含護理費)。這些項目在市場上供不應求。高凈值人群希望送家里的老人養(yǎng)老。但也有大量有養(yǎng)老需求的老人無法負擔高額的養(yǎng)老費用。
上海易居研究院智庫中心總監(jiān)嚴躍進則認為，針對不同需求提供相關產品，是降低養(yǎng)老地產業(yè)務成本的一個重要途徑。對房地產市場來說，積極針對養(yǎng)老群體提供24小時的社區(qū)型服務，是擴大養(yǎng)老服務背后盈利點的一個重要的機會。此外，當前渴望擺脫以往銷售模式的養(yǎng)老產業(yè)依然面臨行業(yè)缺乏標準、服務缺乏經驗、人員流動過快等問題困擾，也未找到一條適合大眾企業(yè)的商業(yè)模式和盈利模式。
4痛點是獲取項目及服務
無論是養(yǎng)老產業(yè)自身的發(fā)展、還是養(yǎng)老產業(yè)的市場化、抑或是開發(fā)商所希望的，將地產和養(yǎng)老相結合，孕育出養(yǎng)老地產這樣的新生事物，目前都遠遠算不上發(fā)展完善。不少從業(yè)者都認為，項目獲取是養(yǎng)老產業(yè)的行業(yè)痛點。
北京萬科首席拓展業(yè)務合伙人王峣指出，做養(yǎng)老公寓、養(yǎng)老院是特別專業(yè)的事情，不是說將閑置資產改造一下就能做的。目前萬科和北控合作的光熙門養(yǎng)老醫(yī)院算得上是一個改造成功的案例，只可惜這樣的項目還太少。不過，在政策的支持之下，這種情況也正有所改觀。未來，養(yǎng)老、醫(yī)療、教育、租賃等產業(yè)是地產投資扶持的重點。
如今，政策對于養(yǎng)老產業(yè)的支持在土地市場上已經開始顯現(xiàn)效力。記者根據(jù)北京市規(guī)土委公開資料統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2017年在昌平北七家、豐臺區(qū)王佐鎮(zhèn)以及平谷夏各莊地區(qū)均有養(yǎng)老用地出讓，而從今年起，這些地塊也將相繼進入市場。
一位業(yè)內人士表示，做養(yǎng)老難，不僅難在資金與盈利。這個行業(yè)的痛點，一是受養(yǎng)兒防老等傳統(tǒng)觀念的影響，社會缺少養(yǎng)老服務方面的經驗;二是居家養(yǎng)老占據(jù)主流，政府保障性機構提供的又是基礎服務，因此，對于中高端的養(yǎng)老需求，沒有與之匹配的市場化標準。所以對于涉足養(yǎng)老產業(yè)的房企來講，如何做好服務，吸引更多的人進入自己的養(yǎng)老項目就成為其獲取穩(wěn)定、持續(xù)現(xiàn)金流的必由之路。
“養(yǎng)老地產核心仍然在于服務運營，而中國養(yǎng)老服務運營公司的流程體系、人才培養(yǎng)方面較為薄弱，各區(qū)域經濟發(fā)展水平、人群消費層次和服務需求不盡相同。”李瑩說：“因此選擇適配產品與運營模式，將決定項目成敗。”而劉肖也表示，萬科養(yǎng)老將繼續(xù)在服務鏈條上進行完善。“如果說在護理能力提升是第一階段的話，培育專業(yè)醫(yī)護能力的第二階段已經到來了。”
5未來潛力可期
對于以往習慣高利潤和高周轉的房企而言，堅持做下來，看中的是其未來發(fā)展的前景。
有業(yè)內人士表示：“房企逐利，無可厚非，地產公司的很多賬不能單從一個項目的盈虧上來計算，還包括拿地成本、品牌效益、社會責任等。”
“對于房企來說，適當參與養(yǎng)老地產項目，也能夠更好地把握此類市場的拿地規(guī)律。”嚴躍進分析認為：更重要的是，能從此類拿地過程中培育開發(fā)經驗和運營模式。
李瑩也表示，養(yǎng)老產業(yè)可挖掘的潛力極大。“現(xiàn)如今，傳統(tǒng)資金端口已開始將向實體經濟以及由實體經濟依托的產業(yè)地產傾斜，以養(yǎng)老、醫(yī)療、教育等作為投資重點，持有型物業(yè)成為未來地產發(fā)展的必然目標與階段。”她指出，由于養(yǎng)老服務項目具有持續(xù)穩(wěn)定的現(xiàn)金流，后期由于運行成本遠低于取費，盈利能力強，因此在具備成熟穩(wěn)定現(xiàn)金流后，可通過股權市場和債權市場兩個通道變現(xiàn)，股權市場即養(yǎng)老運營服務公司或基金上市，通過一級市場或二級市場實現(xiàn)原投資人的退出，也可直接向原投資人認購擬上市公司股份等方式，債權市場退出模式則為現(xiàn)行通用的REITS、ABS、經營性物業(yè)貸等模式。
