2017年12月30日，深圳市土地房產(chǎn)交易中心悄悄掛上4宗居住用地的信息。對于一年兩三宗，甚至只有一宗居住用地掛出的深圳而言，簡直是久旱逢甘霖。
過去一年，土地市場的熱鬧與深圳無關(guān)，房企的資金砸開了更多三四線城市的大門。中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，2017年50家代表房企在三四線城市拿地面積同比增長145%，樓面價同比增長53.9%。
2017年初，中海地產(chǎn)主席兼行政總裁顏建國在業(yè)績發(fā)布會上宣布，2017年中海將耗資1000億元拿地。
中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，中海2017年全年拿地金額為1152億元，拿地面積為1409萬平方米。從拿地金額來看，中海是排名第五位。在中海前面的是碧桂園、萬科、保利和恒大。2017年全年，碧桂園的拿地金額約為2645億元，萬科約為1844億元，保利約為1461億元，恒大約為1319億元。
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這五家房企拿地金額均超千億元門檻，合計8421億元，占統(tǒng)計樣本50家代表房企的33.2%。它們均是2017年房企銷售金額的前十強(qiáng)，碧桂園、萬科、恒大更是TOP 3。
在中海之后，是融創(chuàng)、福晟、旭輝、龍湖和陽光城。這些房企中，多數(shù)勇猛精進(jìn)，用較高的杠桿進(jìn)行拓張。盡管房企融資渠道收窄，資金成本越來越高也在所不惜。
土地儲備的貨值不會在當(dāng)期銷售結(jié)算中體現(xiàn)，但將會成為公司未來兩三年甚至更遠(yuǎn)期的業(yè)績支撐。逆市拿地，土地成本更低，往往是房企彎道超車的決勝之道。
福晟2017年全年銷售業(yè)績在400億元左右，但拿地金額卻近800億元。更多的房企拿地是出于補(bǔ)倉心態(tài)。中國指數(shù)研究院的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2017年，50家代表房企招拍掛拿地金額高達(dá)22420.3億元，同比增長74.4%;拿地面積37546.7萬平方米，同比增長81.4%;受結(jié)構(gòu)調(diào)整影響，拿地樓面價均值為7778.4元/平方米，同比減少19.1%。
50家代表房企在三四線城市拿地面積同比增長145%，樓面價同比增長53.9%;在一、二線城市拿地面積同比增長63.0%、46.7%，占比則分別降低0.7個、11.3個百分點。
無論是房企銷售還是拿地，三四線城市均成為2017年的明星。在一二線城市受調(diào)控影響，土地和房市雙雙冷清時，三四線城市崛起，更助碧桂園等在三四線廣布局的房企抓住一波效能機(jī)遇。
這個場景似曾相識，2010年前后，三四線城市曾是開發(fā)商的大愛。彼時房地產(chǎn)市場大熱，一二線城市受到嚴(yán)格的調(diào)控，開發(fā)商認(rèn)為三四線城市會是新的市場，紛紛投身而進(jìn)。三四線城市項目較低的毛利率使房企們后悔。國泰君安證券分析師劉斐凡告訴第一財經(jīng)，從多家規(guī)模房企的數(shù)據(jù)披露來看，一二線項目毛利率明顯高于三四線。
如今，誰還記得那波房企爭相回歸一線的大撤退?時移勢易。
土地市場的另一個熱點來自并購。過去一年，規(guī)模房企關(guān)注重點城市的收并購機(jī)會，以較低成本獲取優(yōu)質(zhì)土地資源，為規(guī)模擴(kuò)張奠定基礎(chǔ)。
無論是由萬達(dá)融創(chuàng)富力共同完成的、交易金額達(dá)637.5億元的世紀(jì)交易，還是萬科先以551億元拿下廣信“資產(chǎn)包”，再參與普洛斯的私有化方案，都值得濃墨重彩。
此外，陽光城僅2017年上半年，就通過收購獲得52宗地塊，總計金額211.56億元，下半年，又以64.5億元獲得北京項目。
經(jīng)粗略統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，融創(chuàng)、陽光城及泰禾收并購金額占拿地總額比重分別高達(dá)78.1%、76.7%和68.9%，而招商蛇口、旭輝、融信等房企所占比重也超30%。
正如前文所述，住房租賃用地的出讓和建設(shè)已在一線城市展開探索。2017年10月，廣州首宗全自持的用于住房租賃用地成功出讓，項目建成后必須整體確權(quán)并自持，不得分割銷售;11月，深圳龍華A811-0323宗地出讓，作為深圳首宗租賃用地，最后被國企深圳市人才安居集團(tuán)俘獲。
在“租售并舉”的推進(jìn)下，開發(fā)商也在進(jìn)行競買自持用地的嘗試。深圳龍華宗地出讓現(xiàn)場，星河控股副董事長、總裁姚惠瓊告訴第一財經(jīng)，星河正在進(jìn)行長租公寓的嘗試，“深圳的土地太稀缺，如果不做這個，可能你都沒有前途，很多開發(fā)商就要離開深圳了。”
習(xí)慣了高周轉(zhuǎn)、開發(fā)銷售的房企正在面臨一場“持有運(yùn)營”的轉(zhuǎn)型。例如萬科，在2017年的4月、6月、10月，在廣州、佛山、東莞等城市拿下多宗自持地塊。
行業(yè)越成熟，便越百花齊放，業(yè)務(wù)多元化，增儲路徑豐富。城市更新、產(chǎn)業(yè)新城、物流地產(chǎn)、文旅地產(chǎn)等也成為規(guī)模房企增加土地儲備的重要渠道。
