14日，齊魯晚報(bào)·齊魯壹點(diǎn)《為了拉客來(lái)看房，不惜自費(fèi)發(fā)紅包》一文報(bào)道后引發(fā)強(qiáng)烈的社會(huì)關(guān)注。圍繞難以完成的銷(xiāo)售指標(biāo)，開(kāi)發(fā)商或降價(jià)促銷(xiāo)，或不敢定價(jià)，又或是變更樓盤(pán)操盤(pán)手。濟(jì)南樓市降價(jià)和促銷(xiāo)愈演愈烈，究竟是何原因?開(kāi)發(fā)商的日子越來(lái)越難過(guò)，究竟是什么帶來(lái)的?即將入市的高價(jià)地，還有沒(méi)有市場(chǎng)?

推出幾百套房源只賣(mài)出去一二十套

從事地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)的劉磊(化名)，所在的地產(chǎn)公司最近日子不太好過(guò)。年初山東公司制定的銷(xiāo)售指標(biāo)是150億，如今大半年過(guò)去了，十多個(gè)項(xiàng)目沒(méi)有一個(gè)賣(mài)得好的。“上半年只完成了50億，這意味著下半年要賣(mài)出去100個(gè)億。”他說(shuō)。

雖然劉磊公司的供應(yīng)量主要集中在下半年，但是主戰(zhàn)場(chǎng)濟(jì)南的9個(gè)項(xiàng)目，要不集中在章丘濟(jì)陽(yáng)的外圍區(qū)縣，要不就是拿的高價(jià)地，內(nèi)部預(yù)期普遍不太樂(lè)觀。“如果完不成任務(wù)，意味著年終獎(jiǎng)金就拿不到了。”劉磊說(shuō)，他去年的年終獎(jiǎng)是一筆不菲的收入。

和劉磊一樣，王鵬(化名)所在的公司最近銷(xiāo)售壓力也比較大。雖然公司上半年已完成100億的指標(biāo)，但面對(duì)對(duì)于全年150億的指標(biāo)，他并不太樂(lè)觀。“2013年公司上半年賣(mài)了32億，但下半年只賣(mài)了7億。現(xiàn)在市場(chǎng)給人的感覺(jué)有點(diǎn)像2013年的樣子。其實(shí)從今年6月開(kāi)始市場(chǎng)就不好了，行業(yè)下行的速度快得讓人猝不及防，尤其是最近房子基本賣(mài)不出去了，市場(chǎng)很可能會(huì)大轉(zhuǎn)向。”王鵬說(shuō)。

記者從多家公司了解到，上半年濟(jì)南多數(shù)房企都沒(méi)完成半年任務(wù)，和年初制定的高指標(biāo)相去甚遠(yuǎn)，整體的銷(xiāo)售情況都不樂(lè)觀。以高新區(qū)北側(cè)的一個(gè)樓盤(pán)為例，今年7月該樓盤(pán)推出了幾百套房源，面積在120㎡到180㎡之間，單價(jià)25000元到28000元，結(jié)果只賣(mài)出去了一二十套，成交情況非常不理想。

銷(xiāo)售預(yù)期差開(kāi)發(fā)商不敢定價(jià)

由于指標(biāo)壓力過(guò)重，上半年完成率不佳，加上市場(chǎng)日趨變冷，不少開(kāi)發(fā)商對(duì)新項(xiàng)目不敢定價(jià)，即使定價(jià)也調(diào)低了開(kāi)盤(pán)的預(yù)期。

市民田亮(化名)最近半年一直在看房子，已經(jīng)明顯感受到了市場(chǎng)的變化和置業(yè)顧問(wèn)態(tài)度的變化。他前期去南部華潤(rùn)公園九里看6層洋房，置業(yè)顧問(wèn)表示預(yù)期在3萬(wàn)元上下。“最近給我電話(huà)，說(shuō)6層洋房預(yù)計(jì)23000左右。”前期去東部濟(jì)南萬(wàn)達(dá)城看房，置業(yè)顧問(wèn)表示價(jià)格在18000元上下，近期則表示價(jià)格可能在16000-17000元。“6月份去看房，置業(yè)顧問(wèn)說(shuō)預(yù)期7月份開(kāi)盤(pán)，如今都8月了還沒(méi)有開(kāi)盤(pán)，置業(yè)顧問(wèn)說(shuō)可能要到8月底”。田亮說(shuō)。

田亮稱(chēng)，近期位于三孔橋街的山鋼錦繡華府首次開(kāi)盤(pán)，開(kāi)盤(pán)價(jià)在16000-18000元，低于周邊二手房成交價(jià)不少。該樓盤(pán)是2016年拿的最后一批低價(jià)地，但是兩年時(shí)間卻遲遲沒(méi)有開(kāi)盤(pán)，本來(lái)預(yù)期會(huì)挺高的，沒(méi)想到會(huì)開(kāi)到這個(gè)價(jià)格。

一位業(yè)內(nèi)人士告訴記者，近期不少樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)加推價(jià)格預(yù)期都不高，像中新國(guó)際城單價(jià)15500元帶裝修，中新錦繡天地14800元帶裝修，整體銷(xiāo)售情況還不錯(cuò)。“這些樓盤(pán)拿地比較早，前期地價(jià)比較低，如果市場(chǎng)變差，不排除精裝變毛坯，甚至繼續(xù)調(diào)低價(jià)格的可能性。”該人士表示。

高價(jià)地成棘手難題，有樓盤(pán)更換操盤(pán)方

在前兩年市場(chǎng)好的時(shí)候，開(kāi)發(fā)商對(duì)市場(chǎng)預(yù)判高，拿了不少高價(jià)地，其中以漢峪片區(qū)、長(zhǎng)嶺山片區(qū)和唐冶片區(qū)最為集中，如今一兩年過(guò)去了，這些高價(jià)地都面臨著入市問(wèn)題。對(duì)此，有的開(kāi)發(fā)商選擇了延遲入市，等待下一輪市場(chǎng)熱點(diǎn)的到來(lái)，而有的地塊則選擇了合作開(kāi)發(fā)，做優(yōu)產(chǎn)品。

作為高價(jià)地最為集中的漢峪片區(qū)，其中金科的兩幅地塊樓面地價(jià)都在14000元以上，而另一幅地塊樓面地價(jià)則在18000元以上，保利的一副土地當(dāng)時(shí)的成交價(jià)也在18000元以上，這些地塊上市后都面臨著高壓力。

一路之隔的長(zhǎng)嶺山片區(qū)，去年也產(chǎn)生了不少高價(jià)地。一位業(yè)內(nèi)人士表示，無(wú)論是路勁雅居樂(lè)聯(lián)合體13000多的拿地價(jià)，還是旭輝銀盛泰15000多的土地價(jià)，都是棘手的難題。“因?yàn)橐粌晒�里外的幾個(gè)樓盤(pán)，15000元帶裝修的售價(jià)，銷(xiāo)售也沒(méi)有多火爆。”該人士表示唐冶片區(qū)的高價(jià)地可能會(huì)更麻煩。

因?yàn)槭袌?chǎng)轉(zhuǎn)冷，銷(xiāo)售不佳，一些多方合作樓盤(pán)面臨著更換操盤(pán)方的問(wèn)題。位于工業(yè)北路的翡麗公館自從去年開(kāi)盤(pán)以來(lái)，就長(zhǎng)期銷(xiāo)售不佳，今年一度一平米降價(jià)三四千元，但是銷(xiāo)售始終沒(méi)有太大的起色，據(jù)悉目前操盤(pán)方已經(jīng)由保利更換為世茂。

而有的企業(yè)由于對(duì)地產(chǎn)版塊不看好，已經(jīng)開(kāi)始了公司戰(zhàn)略調(diào)整，開(kāi)始不拿地或收購(gòu)一些二手地。一些開(kāi)發(fā)企業(yè)的年度計(jì)劃也在不斷下調(diào)。

市場(chǎng)將趨于穩(wěn)定，不存在大降的可能

談到下半年行業(yè)發(fā)展預(yù)測(cè)，業(yè)內(nèi)人士劉磊表示，由于公司拿地單價(jià)很高，高位站崗，大幅降價(jià)很難，最有效的辦法就是在市場(chǎng)冷凍之前，盡可能早開(kāi)盤(pán)早搶占客戶(hù)。“一些前期拿地價(jià)格比較低的地塊，如華山、雪山、潘田片區(qū)的多個(gè)樓盤(pán)，一旦市場(chǎng)冰凍，有降價(jià)的空間，也具備打價(jià)格戰(zhàn)的實(shí)力。”他說(shuō)。

世聯(lián)行山東區(qū)域總經(jīng)理朱江說(shuō)，一系列調(diào)控政策出臺(tái)后，很多開(kāi)發(fā)商會(huì)面臨資金緊張的問(wèn)題，在這種情況下開(kāi)發(fā)商只能加速賣(mài)房子，加速回款，搞起促銷(xiāo)，比如章丘、濟(jì)陽(yáng)的房?jī)r(jià)就降了。

例如位于旅游路東段的三盛國(guó)際公園，最近推出98的兩室和125的三室，通過(guò)一些中介渠道等釋放出特價(jià)19999元，而此前的價(jià)格為25000元左右，降幅巨大。

“此前激進(jìn)擴(kuò)張，瘋狂拿地的開(kāi)發(fā)商，在這種情況下就面臨較大的壓力�，F(xiàn)在也出現(xiàn)了很多土地流拍的現(xiàn)象，表明市場(chǎng)降溫，預(yù)計(jì)這種冷卻會(huì)持續(xù)一段時(shí)間。”朱江說(shuō)。

山東財(cái)經(jīng)大學(xué)山東省房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展研究中心副主任孫大海分析，政府的一系列政策發(fā)布后，開(kāi)發(fā)商資金流緊張，所以會(huì)強(qiáng)化銷(xiāo)售，加大回款，市場(chǎng)的預(yù)期也隨之發(fā)生改變。

對(duì)于未來(lái)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)，孫大海認(rèn)為，未來(lái)的市場(chǎng)還是會(huì)逐漸趨于穩(wěn)定，整個(gè)市場(chǎng)基本會(huì)與2017年持平，價(jià)格上漲是不太可能了，但是也不存在大降的可能。