鄰近年底，開發(fā)商推盤步伐加快，急欲在“最后關(guān)頭”搶奪市場，沖擊年終業(yè)績，但是很多城市新房成交并不理想，如，在剛剛過去的11月，上海新房市場成交量降至谷底。與此同時(shí)， 二手房市場方面，全國100個(gè)重點(diǎn)城市出現(xiàn)了連續(xù)3個(gè)月掛牌均價(jià)下跌的現(xiàn)狀，尤其是一、二線城市較為明顯。
以北京為例，根據(jù)云房數(shù)據(jù)研究中心統(tǒng)計(jì)，2018年11月，北京市二手住宅均價(jià)59224元/㎡，環(huán)比下跌0.57個(gè)百分點(diǎn)。雖然11月北京二手房成交套數(shù)重回到萬套水平，但成交量略微回升，并不代表市場已經(jīng)開始回暖，12月北京二手房市場仍難掩蓋寒冬氣氛。
預(yù)期有變，業(yè)主妥協(xié)度上升
近日，家住北京市朝陽區(qū)的高女士跟筆者反應(yīng)，自己一套南北通透的大四居原本在中介網(wǎng)站上掛的是1080萬元的價(jià)格，前些天中介來電催促，若要快速成交，至少需要降價(jià)100萬。高女士為了上班及孩子上學(xué)方便，7月份已經(jīng)下定了西城區(qū)的一套大三居，并且交了60萬定金。眼看自己的房子近半年依舊沒有賣出去，而已簽訂的房子很快到了房款約定的最后期限。
其實(shí)，早在10月，中介就建議高女士讓價(jià)50萬，1030萬盡快出手，但是高女士認(rèn)為市場“沒那么慘”，自己的房子值1080萬這個(gè)價(jià)，卻不曾想2個(gè)月過去，需要面臨再次降價(jià)50萬的境況。
高女士表示，現(xiàn)在賣房子就像賣白菜一樣，隨隨便便就降價(jià)100萬，不然到了約定的時(shí)間還不了別人房款，60萬定金也虧進(jìn)去了，前后就虧了160萬。另高女士苦惱的還有，目前下定的房子相當(dāng)于是在今年的高點(diǎn)時(shí)期買入了，而自己的房子面臨大降價(jià)“甩賣”，因此后期還貸壓力極大，夫妻倆正在盤算換一份薪資更高的工作，但是年底工作不好找。
對此，鏈家的中介經(jīng)紀(jì)人小馬(化名)表示，目前，想要成交，就是哪個(gè)業(yè)主先降價(jià)就能先賣出去，心里價(jià)位就是個(gè)預(yù)期，不是結(jié)果，扛著沒有任何意義。小馬還表示，現(xiàn)階段如果想快速成交，必須一步降到位，否則鈍刀砍亂麻，慢慢磨就更不好弄!
市場遇冷，與限競房入市有關(guān)?
2017年起，北京市共推出了66個(gè)限競房，總供應(yīng)面積高達(dá)500.3萬平方米。有業(yè)內(nèi)人士稱，北京二手房成交價(jià)格下降，與限競房的大量推出有密切關(guān)系。2018年下半年，北京限競房供應(yīng)銷量更是迎來了井噴現(xiàn)象，幾十個(gè)項(xiàng)目排隊(duì)入市。
限競房，是以“限房價(jià)，競地價(jià)”的土地出讓方式產(chǎn)生的，開發(fā)商買地時(shí)，這批新房的售價(jià)和銷售均價(jià)就已經(jīng)明確規(guī)定了。這個(gè)政策，通過土地出讓時(shí)提前鎖定住房的上市銷售價(jià)格，防止開發(fā)企業(yè)炒地推高房價(jià)、地價(jià)獲取暴利。
限競房的產(chǎn)生，導(dǎo)致周邊一、二手房價(jià)倒掛，這在一定程度上影響了周邊二手房的成交。同時(shí)，隨著大量限競房的密集推出，競爭環(huán)境惡劣，整體銷售不及預(yù)期，很多開發(fā)商為了快速去化達(dá)成年底業(yè)績，有部分限競房項(xiàng)目開始進(jìn)行“價(jià)格戰(zhàn)”， 推出了不同程度的優(yōu)惠措施，比如降價(jià)、首付分期等。而購買二手房，業(yè)主幾乎很難給出這樣的優(yōu)惠。因此，很多原本計(jì)劃購買二手房的購房者，開始轉(zhuǎn)向具有發(fā)展?jié)摿ι倘Φ囟蔚南薷偡俊?/p>
家住北京市北三環(huán)的翁先生，原本是計(jì)劃在東、西城區(qū)入手一套500萬左右的二居，看了很多房子，因?yàn)榉孔佣驾^老，戶型及物業(yè)均不滿意。翁先生已經(jīng)61歲，他擔(dān)心年紀(jì)大了行動不便，老房子物業(yè)不好甚至沒有物業(yè)，而且大多沒有電梯，出了問題沒人管。因此，想換有電梯有更好物業(yè)的小區(qū)，但是環(huán)顧東城西城，500萬很難實(shí)現(xiàn)自己的需求，因此也開始把目光投向限競房了。翁先生說，限競房可能七八年不能上市交易，但是對他來說主要是自住，能否快速交易不太重要。
調(diào)控趨穩(wěn)，持續(xù)的市場監(jiān)管顯效
北京二手房成交價(jià)格下降及限競房讓利促銷的行為，高女士有點(diǎn)擔(dān)憂，她認(rèn)為，自己的房子一直賣不出去，是因?yàn)橐�、二線城市已經(jīng)開始出現(xiàn)了大量庫存積壓的現(xiàn)象，現(xiàn)在房地產(chǎn)市場進(jìn)入了買方時(shí)代，明年的市場將更為嚴(yán)峻。以前不賣房的時(shí)候，很多人追著要來買�，F(xiàn)在著急想出手，降價(jià)100萬還賣不出去。如果年前再賣不出去，年后可能還要面臨更大幅度的降價(jià)。
針對這種情況，有市場人士認(rèn)為，樓市不會忽然就大幅降溫、大起大落的現(xiàn)象以后在一、二線城市都會鮮少看到。自“房住不炒”的概念提出以來，國家對房地產(chǎn)市場的調(diào)控一直在穩(wěn)步持續(xù)地進(jìn)行。雖然歲末寒冬時(shí)期，關(guān)于房地產(chǎn)市場的聲音又逐漸多起來，但是，不論是個(gè)別城市二手房市場的降溫，還是北京限競房的爭相入市;不論開發(fā)商對土地投資增速是否放緩，還是土地出讓金是否出現(xiàn)下降趨勢，都無法阻擋國家對房地產(chǎn)市場調(diào)控的堅(jiān)決態(tài)度。
隨著國家各種樓市政策的深入推進(jìn)、打擊違法違規(guī)房企和中介機(jī)構(gòu)的力度不斷加大，房地產(chǎn)市場的預(yù)期逐步趨向理性。目前我們可以明確看到，房地產(chǎn)調(diào)控取得了較為顯著的成效，很多房價(jià)上漲過快的城市，市場得到了有效的監(jiān)管。
此外，我國房地產(chǎn)還面臨著供需不平衡的現(xiàn)狀，有一些城市的住房屬性被“吵房團(tuán)”扭曲，杠桿率過高。因此，后續(xù)國家調(diào)控還應(yīng)積極推進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)向更高質(zhì)量的方向發(fā)展。
同時(shí)，對于可能會過快上漲的城市，國家接下來還將繼續(xù)以“房住不炒”為前提，在年前適時(shí)推出調(diào)控措施，避免市場大起大落。
(文/艷雪)
