來源：天津365淘房網(wǎng)
2019年底激情過后，2020年初，天津二手房“突然休克”！
冷熱就在一瞬間。
一只黑天鵝的出現(xiàn)，讓樓市從春節(jié)開始，按下了暫停鍵。
目前天津大多數(shù)房產(chǎn)中介機構已暫停營業(yè)。
鏈家、德佑、金樂家、凱成至少2月10日前不得營業(yè)；
萬業(yè)源2月5日復工；中原地產(chǎn)待定；我愛我家隨時等通知。
天津二手房將有很長一段時間零成交、無帶看，賣不出去，也買不進來，一切都要視疫情情況而定。
事實上，天津1月的二手房是正常行情。
因為疫情真正影響生活是從1月21日天津公布第一例確診病例開始，也就是大年二十八，之后進入春節(jié)假期，本來也不會有什么成交。
2月，才是天津二手房真正受重創(chuàng)的時候。
01
受全國范圍內(nèi)政策放松的影響，2019年11月開始，天津二手房回暖。
帶看量飆升、成交量翹尾，但成交均價還是處于微跌狀態(tài)，只不過跌幅正逐漸縮小。
2020年1月，天津市區(qū)、環(huán)城二手房成交均價環(huán)比跌幅0.19%，相比于2019年底，跌幅再次縮小。
二手房已經(jīng)出現(xiàn)抬頭跡象。
按照正常趨勢，如果疫情未出現(xiàn)，2、3月進入小陽春，成交均價將環(huán)比回正，二手房迎來小高峰。
但現(xiàn)實情況是，2月二手房將被“封印”。
沒有買賣、沒有博弈，再加上對后市的不確定，大多數(shù)業(yè)主不會盲目漲價或降價。
預計2月二手房價格不會有大波動。
02
2020年1月，二手房共成交2583套。
綜合貝殼、我愛我家、中原地產(chǎn)三家的數(shù)據(jù)，
事實上，這是23天的行情。
如果除去春節(jié)假期，按照一個正常月份來算，1月的成交量會在3400套左右，比2019年12月減少28%。
一方面，1月確實是樓市傳統(tǒng)淡季;另一方面，2019年底的一波兒買房需求確實釋放的很兇猛了。
這就形成了“預告”，這些賣完房的人，多半是要再買房的。
疫情推遲了買房時間，樓市恢復后，勢必迎來小高峰。
我們都知道，當下二手房是零成交，但還是有必要對比一下去年春節(jié)前后的成交量。
• 2020年春節(jié)前的日成交量是比較高的，周末最高已達169套，工作日也能達到80套左右；
• 2019年春節(jié)前最高日成交量也不過100套，工作日也就50套左右。
從這點能看出，2020年春節(jié)前，大家對樓市的預期要比2019年好很多，根源是政策寬松已成共識。
2019年春節(jié)假期后第一個周末，二手房成交量開始起勢，3月達到高峰，日最高成交量264套。
如果2020年沒有疫情，這個周末，天津二手房大概率是會“轟轟烈烈”的。
但今年小陽春會被推到小初夏。
我們可以粗略把2019年春節(jié)后的成交模型，推到今年4、5月份，對疫情結(jié)束后二手房的大概情況先心中有數(shù)。
03
但有一個變量需要考慮，疫情對部分群體的經(jīng)濟狀況造成重創(chuàng)。
短期資金緊張是肯定的，也許會直接影響房貸，不排除賣房變現(xiàn)。
今年的掛牌量還會繼續(xù)增多。
目前天津鏈家二手房存量已高達11萬套，在新一線城市中，僅次于重慶和成都。
在2019年，天津二手房的變現(xiàn)和置換需求已經(jīng)很強烈了。
如果說去年是擠著下車，那今年可能就是踩著下車。
另一方面，二手房消化會很慢。
經(jīng)濟的不確定性，這很多人對于大額房貸不得不慎重，可能會影響購房計劃。
買房的積極性與信心還能否延續(xù)2019年底的熱情，要畫個問號。
存量漲、消化慢的結(jié)果就是，話語權掌握在買家手里。
這對于真正的剛需來說，倒是個入場的好機會。
04
2020年1月春節(jié)前，天津二手房帶看量延續(xù)了2019年12月的熱度，單日最高能達到7079次。
從春節(jié)開始，帶看量戛然而止。
受春節(jié)假期影響，1月二手房平均帶看量僅2023次，比2019年12月下降了約40%;
但比同樣是春假的2019年2月，還增加了23%。
從各方數(shù)據(jù)都能看出，今年天津二手房是以一個比較猛的勢頭開年。
據(jù)天津貝殼找房統(tǒng)計，春節(jié)前，在11萬套房源中，有7124套在一周內(nèi)出現(xiàn)了降價，占比僅6.5%。
確實有業(yè)主急于賣房，降價次數(shù)很多，有的甚至7天降了32次。
比如河西區(qū)渤海明珠一套房源，降幅達8%;濱海新區(qū)正義里一套房源降幅竟達25%。
但事實上，大部分業(yè)主都“醞釀”等小陽春稍微提下價格，把房子賣掉。
如今的現(xiàn)狀，對這部分人的影響是最大的，賣房計劃被迫推遲。
根據(jù)貝殼研究院報告，1月18個城市新增帶看量環(huán)比下降40.8%，新增客源量環(huán)比下降44.7%，新增房源環(huán)比下降48.5%。
能確定的是，疫情會使成交周期延長，或許將成為歷史高點。
05
2020年1月，天津市內(nèi)六區(qū)和環(huán)城四區(qū)中，只有西青區(qū)成交均價上漲0.43%，主要來自精武鎮(zhèn)、西營門、張家窩成交價格的微漲。
其余9區(qū)全部下跌，東麗區(qū)跌幅最大為0.56%。
2020年11月，92個板塊中，有36個成交均價上漲，比12月多了2個。
我們之前一直說2019年2月最邪乎，92個板塊全部上漲，很有可能今年2、3月份會“再現(xiàn)奇觀”。
疫情“重塑”了樓市走勢，年中新房的扎堆供應，對二手房來說，是個不好的消息。
而新房的供應重鎮(zhèn)在環(huán)城四區(qū)，市內(nèi)六區(qū)的供應現(xiàn)在來看依舊不樂觀。
這兩年，市內(nèi)六區(qū)二手房成交占比非常高，2019年已達到80%左右。
2018年和平區(qū)占比第一;2019年南開區(qū)占比第一，達86%，不但新房供應少，而且還都是高價項目，樓市幾乎已進入存量房市場。
環(huán)城四區(qū)二手房成交占比均在50%以下。
2019年東麗區(qū)從28%飆升到48%，也是與新房供應不足有關，今年新立、東麗湖等供應量上來后，二手房成交占比會回落。
所以，新房供應大增，環(huán)城二手房會更挫，幾乎沒有漲價機會。
06
從貝殼研究院監(jiān)測的1月份二手房銷售數(shù)據(jù)來看：
1月份鏈家18城二手房成交量環(huán)比下降38%
受春節(jié)假期疊加疫情影響，，超過去年包含春節(jié)因素的2月份環(huán)比29.8%的降幅。
二手房是市場急先鋒，想摸透疫情結(jié)束后樓市的脈，就要密切關注二手房的成交量。
樓市恢復后，二手房將迎來小高峰，成交量會起勢，但不足以支撐價格上漲。
這時，是賣房的好時點。
待積壓的需求釋放后，量價都會下滑，二手房又進入一個比較低迷的狀態(tài)。
但如果有給力的政策出現(xiàn)，將再出現(xiàn)小高峰。
不過，從之前的例子來看，政策效應大概能持續(xù)2個月。
對于想買二手房的人來說，2020年撿漏的幾率比2019年要高的多。
