房企借外債投資境內外房地產(chǎn)項目被限制，提高周轉、快速回籠資金成為應對資金風險的關鍵

繼公司債、銀行貸款等融資渠道之后，房企境外融資這個蓄水池也開始亮起紅燈。圖/視覺中國

近一時間段各種房地產(chǎn)收緊信號接連釋放，諸如審計署發(fā)布審計報告披露地方房企違規(guī)融資問題，再如棚改政策收緊，以及近日國家發(fā)改委劍指房企海外發(fā)債，規(guī)范海外融資渠道。對此,分析人士認為，繼公司債、非標、銀行貸款等各種渠道后，境外融資這個蓄水池也開始緊縮，對于資金密集型的房地產(chǎn)行業(yè)來說，資金再遭緊箍咒，疊加影響無疑重大，預計三四季度房企資金鏈會更加緊張。

融資渠道接連收緊

日前，國家發(fā)展改革委、財政部聯(lián)合發(fā)布了《關于完善市場約束機制 嚴格防范外債風險和地方債務風險的通知》(下稱《通知》)。

對于《通知》發(fā)布的主要背景，6月27日，國家發(fā)改委相關負責人表示，近兩年，注意到部分企業(yè)尤其是房地產(chǎn)、地方政府融資平臺等企業(yè)外債發(fā)行規(guī)模有所增加。但是，這些企業(yè)評級情況參差不齊，有的經(jīng)營收入和利潤不高，自身實力有限，申請備案登記的外債規(guī)模偏大，動輒五六億美元，甚至高達數(shù)十億美元，申請發(fā)債規(guī)模與自身實力不相匹配。有的缺乏以項目本身收入償還貸款的能力。部分企業(yè)由于沒有外匯收入來源，抵御匯率波動風險能力較弱。

從具體管控做法上來看，值得關注的一點是，要引導規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)境外發(fā)債資金投向，房地產(chǎn)企業(yè)境外發(fā)債主要用于償還到期債務，避免產(chǎn)生債務違約，限制房地產(chǎn)企業(yè)外債資金投資境內外房地產(chǎn)項目、補充運營資金等，并要求企業(yè)提交資金用途承諾。

在易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進看來，加強企業(yè)外債風險管控力度，無疑會減少外債發(fā)行的規(guī)模，同時也會限制海外地產(chǎn)的投資，對于很多房企的境外融資將形成制約效應，接下來資金方面的壓力會有所上升。

防范金融風險政策之下，政府對于融資渠道的管控，愈發(fā)嚴格與規(guī)范。一周前，審計署針對金融風險防控等突出問題予以審計并發(fā)布報告。報告披露，3家金融機構9家大型國有銀行，違規(guī)向房地產(chǎn)行業(yè)提供融資360.87億元，抽查的個人消費貸款中也有部分實際流入樓市股市。

在業(yè)內人士看來，雖然這份審計報告披露的違規(guī)內容是2018年之前的，但是對于當下仍對違規(guī)金融手段抱有幻想的房企，將起到震懾作用。

開拓多元化融資渠道緩解壓力

海外融資收緊，對于房企的影響將有多大?

根據(jù)同策研究院監(jiān)測的40家典型上市房企完成融資情況顯示，2018年4月，房企融資總額折合人民幣共計769.12億元，其中境外發(fā)債354.13億元，遠高于3月份的193.44億元。在國內融資難度較高的情況下，海外融資成為房企的熱衷選項。

不過，在業(yè)內人士看來，即便政策不收緊，受到匯率、發(fā)行利率等影響，房企海外發(fā)債的規(guī)模也在下降。5月份，40家房企發(fā)行公司債融資總額為58.35億元，其中境內發(fā)行40億元，環(huán)比減少65.52%，境外發(fā)行18.35億元，環(huán)比減少94.82%。

有證券機構分析師表示，總的來說，房企對于外債依賴度并不是很高，僅個別企業(yè)發(fā)債規(guī)模占比超30%，目前主要的融資渠道還是銀行貸款。而且此次收緊不是不讓發(fā)，而是規(guī)范資金的流向以及加強企業(yè)資質審核，影響并不是很大。

即便如此，今年房企的資金壓力仍不容小覷，全方位融資渠道收緊，又面臨著2015年和2016年公司債在今年將進入集中兌付高峰。

重重壓力下，房企何去何從?業(yè)內人士指出，提高周轉、快速回籠資金，這是今年房企應對資金和高杠桿風險的關鍵。

另一方面，也有企業(yè)在嘗試開拓多元化的融資渠道，除了不少以租賃之名發(fā)布資產(chǎn)證券化產(chǎn)品外。最近，信托等非標融資渠道重啟。據(jù)同策研究院數(shù)據(jù)顯示，5月份40家房企共發(fā)生了15筆信托貸款融資，融資總額達113.54億元，環(huán)比增加687.94%。