在過去的一年中，多數房企銷售額創(chuàng)下歷史新高，行業(yè)整體毛利率水平也有所提高，得益于這一批結轉到報表中的項目，基本是三年前甚至更早獲取的地塊，這些土地成本較低，企業(yè)尚能享受土地紅利。
值得關注的是，即使在這樣的局勢下，中南建設這家房地產板塊業(yè)績貢獻率已經非常高的企業(yè)，毛利率卻連續(xù)5年下跌，最近三年的毛利率水平更是低于多數房企堅守的25%紅線，盈利能力不斷下滑。
更重要的是，中南建設近年來對地產平臺異常重視，在行業(yè)內招納職業(yè)經理人，實施激勵制度，規(guī)模擴張野心凸顯。隨之而來的則是，資產負債率連續(xù)5年在80%以上，即使剔除預收款項后的資產負債也在上升，若現金流受阻，資金壓力將劇增。
毛利率連續(xù)下跌5年
事實上，公司近年來逐漸擴大房地產業(yè)務的投資力度，擴張意圖明顯。
據2017年年報顯示，中南建設實現營業(yè)收入305.52億元，同比下降11.29%，扣除非經常損益后，歸屬于上司公司股東的凈利潤為1.10億元，同比下降70%。
在主營業(yè)務構成中，公司房地產開發(fā)營業(yè)收入224.13億元，建筑工程施工實現銷售收入117.12億元，占主營業(yè)務收入的比重分別為62.15%、32.48%。
2014年，中南建設的房地產銷售首次突破百億元。近三年來，該公司房地產銷售收入貢獻率均超過建筑工程施工銷售收入，占營業(yè)收入的比重在50%以上。
但加大對地產業(yè)務的投資比重，并未讓公司的盈利能力大幅提升。
《證券日報》查閱近5年年報獲悉，2013年以來，該公司房地產銷售毛利率呈現逐年下滑的態(tài)勢。2013年-2017年，中南建設房地產銷售毛利率分別為38.5%、31.48%、23.48%、18.08%、15.57%。不難看出，毛利率已經連續(xù)下跌5年。更重要的是，近三年的毛利率水平是低于行業(yè)平均水平的。
有數據顯示，2017年房地產板塊的毛利率穩(wěn)步快速提升，從2016年的19.7%提升至 2017年的23.4%，為近五年來最高水平。
對于毛利率下滑的原因，公司并未在2017年年報中提及。記者查閱公告發(fā)現，公司在2017年公司債發(fā)行公告中提到，房地產開發(fā)業(yè)務整體毛利率下降，究其原因是2014年以來受房地產調控及工序關系變化等因素影響，房地產市場整體下行壓力較大，公司青島、鎮(zhèn)江等城市房地產開發(fā)業(yè)務銷售單價有所下滑，且人力及資金成本上升，公司重點布局的南京、蘇州等其他城市銷售情況良好，保持良好水平。
據2017年年報顯示，中南建設主要房地產結算項目共有38個，毛利率最高的為常熟中南世紀城項目，達到54.11%;毛利率最低的是南通軍山半島項目，毛利率為-107.32%。而此前公司提及的鎮(zhèn)江地區(qū)業(yè)務，鎮(zhèn)江中南世紀城項目毛利率為15.35%，鎮(zhèn)江中南御錦城項目毛利率為-18.46%。
有接近中南建設人士向《證券日報》記者表示，中南建設地產板塊底子很薄，早期獲得的項目性價比很差，很難做出高利潤產品。此外，在項目布局和拿地成本方面，有些早期中小房企拿地談判能力較弱，導致成本較高，消化很難。實際上，一個地產項目的毛利若是虧損的，很有可能一下子拖累10個項目，因此整體毛利率水平難以提升。
資產負債率居高不下
盈利能力不足的情況下，公司的資產負債率卻多年處在80%的紅線之上。據中南建設披露的年報顯示，2013年-2017年，公司資產負債率均保持在80%以上，2017年創(chuàng)下歷史新高，達到90.52%。近三年來，公司剔除預收賬款后的資產負債率一直在78%以上，2017年更是高達84.4%。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進曾向《證券日報》記者表示，一般來說，房地產企業(yè)資產負債率在70%左右比較正常，凈負債率則需保持在100%以下，企業(yè)資金鏈相對安全。
有數據顯示，2017年，中南建設凈負債率為233.22%，2018年一季度末達到247%。對于中南建設資產負債率居高不下和對降低負債可有具體措施方面，截至發(fā)稿時，公司相關人士并未回復。
但通過一組數據可窺見一二。2016年，公司拿地貨值達700億元，當年銷售額為373億元，拿地貨值是銷售額的1.9倍;2017年，公司拿地貨值直接飆升至1907億元，當年銷售額963億元，拿地貨值是銷售額的2倍。
土地儲備迅猛增長的背后，擴張地產業(yè)務規(guī)模的野心浮出水面。隨之而來的，就是負債規(guī)模的快速擴張。
據近三年的年報數據顯示，2015年以來，中南建設的負債合計分別為830億元、1010億元和1584億元。
東吳證券行業(yè)分析師在研究報告中提到，中南建設曾經是一個家族烙印較強的企業(yè)，近年來，中南建設發(fā)展思路出現變化，逐漸轉為董事長把握戰(zhàn)略、職業(yè)經理人團隊主導經營的企業(yè)。
上述接近中南建設人士也向《證券日報》記者透露，中南建設加快全國化布局之后，新進入深圳、寧波、鄭州、成渝、西安、昆明等多個城市，目前布局上較為合理，產品打造能力有所提升，2017年銷售的項目將在未來兩年結轉，屆時毛利率或有所提高。
不過，當前對于中南建設來說，整個地產行業(yè)面臨著調控常態(tài)化，增量市場規(guī)模天花板漸顯，房企銷售回款困難，加上融資渠道收緊帶來的資金成本上行的局勢，中南建設若無法保證現金流安全，高負債帶來的資金鏈壓力將帶來很大風險。
