正處于“風口”的長租公寓行業(yè)，在2018年初迎來一筆“重量級”融資。日前，長租公寓品牌自如對外宣布完成了40億元的A輪融資，由華平投資、紅杉資本中國基金、騰訊3家機構領投，多家機構跟投。該筆投資也刷新了中國長租公寓行業(yè)最高單次融資的紀錄。

事實上，在過去的一年中，長租公寓領域融資不斷，房產中介、創(chuàng)投資本、開發(fā)商等紛紛加碼布局。經濟導報記者連日來調查發(fā)現，長租公寓的盛行，或許能夠解決部分人的租房難問題，但在快速擴張的局面下，一些中小長租公寓品牌也難逃被淘汰的命運。而在租賃市場龐大的需求下，更多的年輕人還是希望能夠擁有一套自己的住房。

客源穩(wěn)定度不足

“感覺長租公寓的房間結構更多的是針對單身的年輕人，房間面積小，隔音效果一般，租金略高，都不適合我們這些已經有一定工作經歷和積累的職場人員。”在濟南高新區(qū)工作的IT人員孫鑫，準備春節(jié)后重新選擇一處適合自己和女朋友租住的房子。

孫鑫和女朋友此前也考察過高新區(qū)的不少品牌長租公寓項目，但是，如同酒店房間一樣的標準化設計模式，讓他們感覺有些壓抑。在長租公寓之外，他們更愿意選擇普通住宅租賃，能夠自己做飯，空間也相對自由，且價格僅僅高出幾百元，這些都讓他們更青睞于普通住宅。

看了四五套房子后，孫鑫決定選擇距離公司較近的龍園小區(qū)，這里的房子兩間臥室朝陽，可以接外地的父母和朋友來小住。

“雖然高新區(qū)房源較多，但是不同的人對于房源都有自己的要求，比如距離公司步行10分鐘左右、小區(qū)周邊的配套成熟等，如此算下來，一間兩居室房的租住費用至少在2000元以上。而同期的長租品牌公寓項目，每月租金在1500-1800元左右，雖然省去了‘押一付三’中的押金，繳費模式也比較輕松，但是這樣的項目更適合單身青年。”孫鑫對經濟導報記者透露，目前品牌長租公寓都是自有物業(yè)運營管理公司，因此其他中介也沒有大力推薦，相對造成了一些租客的分租和分流。

經濟導報記者走訪多家房屋中介后發(fā)現，在目前相對傳統(tǒng)的山東房地產租賃市場，年齡結構對于租房的模式影響較大。“90后”單身青年熱衷于長租公寓模式，尤其鐘情于公共空間的集體活動，因為這樣可以結識更多的朋友。但對于有多功能住房需求的其他租客，傳統(tǒng)租賃市場基本沒有受到沖擊，尤其是在辦公聚集地、學區(qū)房等熱門地區(qū)，傳統(tǒng)租賃房依舊火爆。

長租公寓主要指通過租賃等方式獲取房源，然后進行裝修改造再對外出租的房屋，主要面向年輕高學歷群體，所以又被稱為青年公寓、白領公寓。

經濟導報記者統(tǒng)計了目前進入濟南的長租公寓品牌項目，如2016年萬科旗下泊寓進駐濟南，目前已經有7家店鋪。紅璞公寓目前在濟南共有3家分店———世聯(lián)紅璞濟水上苑店、世聯(lián)紅璞漢峪金谷、世聯(lián)紅璞科技大學店。據了解，泊寓作為萬科集團在長租公寓領域的新標桿，目前已布局全國20個城市近200家店。

“泊寓確實有自己的一站式解決方案，一店一特色的室內裝修，智能的家具，超值的設施配置，24小時無死角監(jiān)控等，都成為品牌對外推廣的重要特色，為千千萬萬追求品質生活的青年人提供一站式的居住解決方案。除了本身的運營管理體系外，它能夠吸引年輕人，一定是在價位和收費模式上具有靈活度，這才是他們選擇這些品牌公寓項目的主因。”濟南陽(樓盤)光苑哈比特房屋租賃中介田亮對經濟導報記者表示，目前大多數長租公寓都在拼優(yōu)質物業(yè)，相對于低成本的拿房成本，長租公寓的競爭其實主要體現在客源的穩(wěn)定度上。

面對目前各大地產商、物業(yè)公司甚至創(chuàng)投資本的布局，長租公寓也在各個城市通過收購二手酒店、舊樓改造等進行翻新。但長租公寓利潤低、回報周期長，也為各方所詬病。

“房企做長租公寓構建品牌的主要動力是提升運營能力和影響力，在等待租金上升、租售比回歸合理水平、融資成本合理后，逐步向重資產持有轉型。”高力國際企業(yè)戰(zhàn)略咨詢部李嗣振認為，長租公寓規(guī)模的發(fā)展是高杠桿、高競爭，能否站穩(wěn)腳跟，資金鏈很重要。這樣被資本嚴重裹挾的長租項目，實際上會直接影響到租客的穩(wěn)定度，如果出現經營問題，就會直接體現在出租率的表現上，相當于“邊跑邊失血”。

租的房始終不是自己的家

面對雙方父母的催促，孫鑫和女朋友計劃在今年領證。在雙方父母的幫助下，他們也在尋找合適的房源，準備支付首付，購買屬于自己的婚房，有個真正的小家。

“目前不少公寓項目主打的廣告都是‘成為都市人的家’。隨著很多‘90后’步入婚姻殿堂，買房就成了剛需，所以公寓項目的租客是不同年齡層次年輕人的迭代。然而從安全性和舒適性方面考量，長租項目真的靠譜嗎?”采訪中，有業(yè)內人士表示。

3日，在泊寓濟南林業(yè)大廈店，經濟導報記者看到，不少穿著時尚的年輕白領進出公寓。經濟導報記者跟隨他們進入公寓后發(fā)現，雖然有專門人員管理，但是沒有設置全面的安全系統(tǒng)，和普通商業(yè)住宅類似。經濟導報記者通過與不同的租客交流獲悉，這里房間的設計并沒有之前宣傳的那么時尚，尤其是隔音效果和房屋內設施的材質普遍較差，不少一開始選擇租住的年輕人主動退租了。

田亮也在交流中表示，目前年輕人購房的意愿依舊強烈，尤其是針對婚房這樣的剛需，租房只是暫時階段，更多的還要為今后的家庭發(fā)展和生活做打算。

面對租房需求的變化，在投資“風口”下，殘酷的洗牌也在同時進行。受訪人士表示，長租公寓行業(yè)當下的發(fā)展存在兩大問題：一是盈利，二是品質保障。其中，盈利是長租公寓品牌公認的難題。

“如今的長租公寓市場，就像兩年前的眾創(chuàng)空間以及一年前的特色小鎮(zhèn)，各路資本都進來了，但在投資熱潮過后，資本是否會長期堅守在這一領域，仍存在不確定性。”中國房地產經紀研究中心研究員黎明元在接受經濟導報記者采訪時表示，二、三線城市的租戶還沒有養(yǎng)成購買生活服務的習慣，所以長租公寓的后端服務仍處于嘗試階段。

紅璞公寓開發(fā)方、世聯(lián)行(002285,股吧)山東區(qū)總經理朱江多次表示，長租公寓應該成為一種常態(tài)化趨勢，租房和購房市場是完全不同的兩個需求端，他們對于長租公寓市場的發(fā)展依然有信心。