正處于“風(fēng)口”的長租公寓行業(yè)，在2018年初迎來一筆“重量級(jí)”融資。日前，長租公寓品牌自如對(duì)外宣布完成了40億元的A輪融資，由華平投資、紅杉資本中國基金、騰訊3家機(jī)構(gòu)領(lǐng)投，多家機(jī)構(gòu)跟投。該筆投資也刷新了中國長租公寓行業(yè)最高單次融資的紀(jì)錄。
事實(shí)上，在過去的一年中，長租公寓領(lǐng)域融資不斷，房產(chǎn)中介、創(chuàng)投資本、開發(fā)商等紛紛加碼布局。經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者連日來調(diào)查發(fā)現(xiàn)，長租公寓的盛行，或許能夠解決部分人的租房難問題，但在快速擴(kuò)張的局面下，一些中小長租公寓品牌也難逃被淘汰的命運(yùn)。而在租賃市場龐大的需求下，更多的年輕人還是希望能夠擁有一套自己的住房。
客源穩(wěn)定度不足
“感覺長租公寓的房間結(jié)構(gòu)更多的是針對(duì)單身的年輕人，房間面積小，隔音效果一般，租金略高，都不適合我們這些已經(jīng)有一定工作經(jīng)歷和積累的職場人員。”在濟(jì)南高新區(qū)工作的IT人員孫鑫，準(zhǔn)備春節(jié)后重新選擇一處適合自己和女朋友租住的房子。
孫鑫和女朋友此前也考察過高新區(qū)的不少品牌長租公寓項(xiàng)目，但是，如同酒店房間一樣的標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)模式，讓他們感覺有些壓抑。在長租公寓之外，他們更愿意選擇普通住宅租賃，能夠自己做飯，空間也相對(duì)自由，且價(jià)格僅僅高出幾百元，這些都讓他們更青睞于普通住宅。
看了四五套房子后，孫鑫決定選擇距離公司較近的龍園小區(qū)，這里的房子兩間臥室朝陽，可以接外地的父母和朋友來小住。
“雖然高新區(qū)房源較多，但是不同的人對(duì)于房源都有自己的要求，比如距離公司步行10分鐘左右、小區(qū)周邊的配套成熟等，如此算下來，一間兩居室房的租住費(fèi)用至少在2000元以上。而同期的長租品牌公寓項(xiàng)目，每月租金在1500-1800元左右，雖然省去了‘押一付三’中的押金，繳費(fèi)模式也比較輕松，但是這樣的項(xiàng)目更適合單身青年。”孫鑫對(duì)經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者透露，目前品牌長租公寓都是自有物業(yè)運(yùn)營管理公司，因此其他中介也沒有大力推薦，相對(duì)造成了一些租客的分租和分流。
經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者走訪多家房屋中介后發(fā)現(xiàn)，在目前相對(duì)傳統(tǒng)的山東房地產(chǎn)租賃市場，年齡結(jié)構(gòu)對(duì)于租房的模式影響較大。“90后”單身青年熱衷于長租公寓模式，尤其鐘情于公共空間的集體活動(dòng)，因?yàn)檫@樣可以結(jié)識(shí)更多的朋友。但對(duì)于有多功能住房需求的其他租客，傳統(tǒng)租賃市場基本沒有受到?jīng)_擊，尤其是在辦公聚集地、學(xué)區(qū)房等熱門地區(qū)，傳統(tǒng)租賃房依舊火爆。
長租公寓主要指通過租賃等方式獲取房源，然后進(jìn)行裝修改造再對(duì)外出租的房屋，主要面向年輕高學(xué)歷群體，所以又被稱為青年公寓、白領(lǐng)公寓。
經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者統(tǒng)計(jì)了目前進(jìn)入濟(jì)南的長租公寓品牌項(xiàng)目，如2016年萬科旗下泊寓進(jìn)駐濟(jì)南，目前已經(jīng)有7家店鋪。紅璞公寓目前在濟(jì)南共有3家分店———世聯(lián)紅璞濟(jì)水上苑店、世聯(lián)紅璞漢峪金谷、世聯(lián)紅璞科技大學(xué)店。據(jù)了解，泊寓作為萬科集團(tuán)在長租公寓領(lǐng)域的新標(biāo)桿，目前已布局全國20個(gè)城市近200家店。
“泊寓確實(shí)有自己的一站式解決方案，一店一特色的室內(nèi)裝修，智能的家具，超值的設(shè)施配置，24小時(shí)無死角監(jiān)控等，都成為品牌對(duì)外推廣的重要特色，為千千萬萬追求品質(zhì)生活的青年人提供一站式的居住解決方案。除了本身的運(yùn)營管理體系外，它能夠吸引年輕人，一定是在價(jià)位和收費(fèi)模式上具有靈活度，這才是他們選擇這些品牌公寓項(xiàng)目的主因。”濟(jì)南陽(樓盤)光苑哈比特房屋租賃中介田亮對(duì)經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者表示，目前大多數(shù)長租公寓都在拼優(yōu)質(zhì)物業(yè)，相對(duì)于低成本的拿房成本，長租公寓的競爭其實(shí)主要體現(xiàn)在客源的穩(wěn)定度上。
面對(duì)目前各大地產(chǎn)商、物業(yè)公司甚至創(chuàng)投資本的布局，長租公寓也在各個(gè)城市通過收購二手酒店、舊樓改造等進(jìn)行翻新。但長租公寓利潤低、回報(bào)周期長，也為各方所詬病。
“房企做長租公寓構(gòu)建品牌的主要?jiǎng)恿κ翘嵘\(yùn)營能力和影響力，在等待租金上升、租售比回歸合理水平、融資成本合理后，逐步向重資產(chǎn)持有轉(zhuǎn)型。”高力國際企業(yè)戰(zhàn)略咨詢部李嗣振認(rèn)為，長租公寓規(guī)模的發(fā)展是高杠桿、高競爭，能否站穩(wěn)腳跟，資金鏈很重要。這樣被資本嚴(yán)重裹挾的長租項(xiàng)目，實(shí)際上會(huì)直接影響到租客的穩(wěn)定度，如果出現(xiàn)經(jīng)營問題，就會(huì)直接體現(xiàn)在出租率的表現(xiàn)上，相當(dāng)于“邊跑邊失血”。
租的房始終不是自己的家
面對(duì)雙方父母的催促，孫鑫和女朋友計(jì)劃在今年領(lǐng)證。在雙方父母的幫助下，他們也在尋找合適的房源，準(zhǔn)備支付首付，購買屬于自己的婚房，有個(gè)真正的小家。
“目前不少公寓項(xiàng)目主打的廣告都是‘成為都市人的家’。隨著很多‘90后’步入婚姻殿堂，買房就成了剛需，所以公寓項(xiàng)目的租客是不同年齡層次年輕人的迭代。然而從安全性和舒適性方面考量，長租項(xiàng)目真的靠譜嗎?”采訪中，有業(yè)內(nèi)人士表示。
3日，在泊寓濟(jì)南林業(yè)大廈店，經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者看到，不少穿著時(shí)尚的年輕白領(lǐng)進(jìn)出公寓。經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者跟隨他們進(jìn)入公寓后發(fā)現(xiàn)，雖然有專門人員管理，但是沒有設(shè)置全面的安全系統(tǒng)，和普通商業(yè)住宅類似。經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者通過與不同的租客交流獲悉，這里房間的設(shè)計(jì)并沒有之前宣傳的那么時(shí)尚，尤其是隔音效果和房屋內(nèi)設(shè)施的材質(zhì)普遍較差，不少一開始選擇租住的年輕人主動(dòng)退租了。
田亮也在交流中表示，目前年輕人購房的意愿依舊強(qiáng)烈，尤其是針對(duì)婚房這樣的剛需，租房只是暫時(shí)階段，更多的還要為今后的家庭發(fā)展和生活做打算。
面對(duì)租房需求的變化，在投資“風(fēng)口”下，殘酷的洗牌也在同時(shí)進(jìn)行。受訪人士表示，長租公寓行業(yè)當(dāng)下的發(fā)展存在兩大問題：一是盈利，二是品質(zhì)保障。其中，盈利是長租公寓品牌公認(rèn)的難題。
“如今的長租公寓市場，就像兩年前的眾創(chuàng)空間以及一年前的特色小鎮(zhèn)，各路資本都進(jìn)來了，但在投資熱潮過后，資本是否會(huì)長期堅(jiān)守在這一領(lǐng)域，仍存在不確定性。”中國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)研究中心研究員黎明元在接受經(jīng)濟(jì)導(dǎo)報(bào)記者采訪時(shí)表示，二、三線城市的租戶還沒有養(yǎng)成購買生活服務(wù)的習(xí)慣，所以長租公寓的后端服務(wù)仍處于嘗試階段。
紅璞公寓開發(fā)方、世聯(lián)行(002285,股吧)山東區(qū)總經(jīng)理朱江多次表示，長租公寓應(yīng)該成為一種常態(tài)化趨勢(shì)，租房和購房市場是完全不同的兩個(gè)需求端，他們對(duì)于長租公寓市場的發(fā)展依然有信心。
