作者：馬一凡

在房地產(chǎn)市場(chǎng)新發(fā)展道路愈發(fā)明晰之際，一大批外資選擇加碼投資中國(guó)地產(chǎn)行業(yè)。

無(wú)論是資本巨頭高盛、黑石、博楓，還是世界知名開(kāi)發(fā)商鐵獅門、凱德置地、大和房屋等，近一年來(lái)相繼擴(kuò)大在華投資布局，而且在布局的資產(chǎn)類型和賽道上不斷擴(kuò)展。

中國(guó)一直是全球投資熱土，中國(guó)貿(mào)促會(huì)公布的《2022年第二季度中國(guó)外資營(yíng)商環(huán)境調(diào)研報(bào)告》顯示，今年二季度維持和擴(kuò)大在華業(yè)務(wù)規(guī)模的外企占比合計(jì)達(dá)91%，外資企業(yè)普遍看好在華長(zhǎng)期發(fā)展前景。房地產(chǎn)是典型的長(zhǎng)周期投資，在看好中國(guó)市場(chǎng)長(zhǎng)期發(fā)展這一點(diǎn)上，外資地產(chǎn)商和投資機(jī)構(gòu)也無(wú)例外。

資本巨頭伺機(jī)而動(dòng)

總部位于美國(guó)紐約的高盛集團(tuán)，是全世界歷史最悠久及規(guī)模最大的投資銀行之一，它旗下的高盛資產(chǎn)管理是其主要投資部門，全球資產(chǎn)管理規(guī)模達(dá)到2.4萬(wàn)億美元。目前，這家機(jī)構(gòu)正把更多資金投向中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)。

10月24日，高盛資產(chǎn)管理和森瑤中國(guó)共同宣布，雙方已成立合資公司，首期投資約6.75億美元用于在中國(guó)收購(gòu)、開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)一線城市及周邊核心城市的新型工業(yè)、物流、冷鏈等新基建項(xiàng)目，首批合作的種子項(xiàng)目為4個(gè)位于大上海地區(qū)的新基建項(xiàng)目，共計(jì)24萬(wàn)平方米。

雙方稱未來(lái)還會(huì)加大投拓中國(guó)核心區(qū)位的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，尤其是高標(biāo)準(zhǔn)物流倉(cāng)儲(chǔ)。高盛資產(chǎn)管理亞太區(qū)房地產(chǎn)私募投資負(fù)責(zé)人村田貴士表示：“看好中國(guó)及全球新基建的長(zhǎng)期增長(zhǎng)前景。”

實(shí)際上，高盛一直謀劃在合適的時(shí)機(jī)抄底中國(guó)房地產(chǎn)。去年年底時(shí)，高盛投資組合管理團(tuán)隊(duì)在接受媒體采訪時(shí)曾表示，正在買入中國(guó)房企債券，想借此增加“適度風(fēng)險(xiǎn)”投資資產(chǎn)，這一消息一度讓中國(guó)房企美元債券迅猛回升。

無(wú)獨(dú)有偶，同樣做另類資產(chǎn)管理生意的博楓資產(chǎn)管理，也正在擴(kuò)展其在中國(guó)的房地產(chǎn)投資。

這家來(lái)自于加拿大的資管公司坐擁7500億美元的全球資產(chǎn)規(guī)模，一個(gè)多月前落子在中國(guó)的第一個(gè)租賃住宅項(xiàng)目。

流動(dòng)性壓力下，不少房企尋求處置資產(chǎn)，而在中國(guó)市場(chǎng)蟄伏許久的博楓資產(chǎn)等來(lái)了機(jī)會(huì)。今年9月，富力地產(chǎn)和合景泰富在上海楊浦區(qū)新江灣城板塊聯(lián)手打造的嘉譽(yù)云景項(xiàng)目被博楓收購(gòu)，標(biāo)的面積約4.2萬(wàn)平方米、約560間客房。交易完成后，該項(xiàng)目正式命名為上海五角場(chǎng)博鄰行政公寓，定位中高端租賃住宅。

博楓資產(chǎn)表示，中國(guó)近年來(lái)重視租賃住房市場(chǎng)的發(fā)展，中央政策明確提出發(fā)展和培育住房租賃市場(chǎng)、構(gòu)建租售并舉的住房制度，在用地規(guī)劃、金融支持、稅收優(yōu)惠及退出渠道等方面均出臺(tái)了相關(guān)指引，尤其在后疫情時(shí)代，本地客源和年輕的精英人群租房占比提高，對(duì)生活方式類公寓的需求顯著增加，博楓緊抓時(shí)代機(jī)遇，達(dá)成了在華業(yè)務(wù)的又一次拓展。在此之前，辦公樓、零售和工業(yè)物流已經(jīng)是博楓資產(chǎn)在中國(guó)重點(diǎn)關(guān)注的領(lǐng)域。

外資開(kāi)發(fā)商加大籌碼

不止是財(cái)大氣粗的資產(chǎn)管理公司，外資開(kāi)發(fā)商也在土拍市場(chǎng)低潮期趁機(jī)加大在中國(guó)市場(chǎng)的布局力度。

在去年年底蘇州第三批次集中供地中，日本最大開(kāi)發(fā)商大和房屋以25.5億元競(jìng)得蘇州高鐵新城純宅地。今年7月底，大和房屋在江蘇常州的“大和·玖越”樓盤也正式亮相。這家成立于1955年的日本開(kāi)發(fā)商穿越過(guò)日本房地產(chǎn)行業(yè)的整體大衰退，目前已連續(xù)13年位列《財(cái)富》世界500強(qiáng)公司。

4天前，即10月21日，上海楊浦區(qū)第一高樓——尚浦領(lǐng)世雙子塔F1-D項(xiàng)目完成塔樓主體結(jié)構(gòu)封頂，其開(kāi)發(fā)商鐵獅門總部位于美國(guó)，曾開(kāi)發(fā)美國(guó)紐約的洛克菲勒中心、克萊斯勒中心等世界級(jí)地標(biāo)。早在2008年，鐵獅門曾大手筆投資中國(guó)房地產(chǎn)，以67.517億元拿下當(dāng)時(shí)的上海“地王”——新江灣城F地塊。如今，鐵獅門正重歸京滬等核心一線市場(chǎng)。

去年11月，鐵獅門公司與新長(zhǎng)寧集團(tuán)宣布合作開(kāi)發(fā)上海市長(zhǎng)寧區(qū)的綜合體項(xiàng)目，土地成交價(jià)格超過(guò)50億元，該項(xiàng)目總面積超過(guò)16.3萬(wàn)平方米，位于天山路與古北路交匯處，地處成熟的上海虹橋經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)的中心位置，已被長(zhǎng)寧區(qū)列為重點(diǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目之一，計(jì)劃于2025年落成。

鐵獅門中國(guó)區(qū)首席執(zhí)行官、高級(jí)董事總經(jīng)理陳志超表示：“鐵獅門將在此打造一個(gè)綠色可持續(xù)發(fā)展的世界級(jí)綜合體項(xiàng)目，致力于吸引國(guó)內(nèi)和國(guó)際知名TMT企業(yè)的總部入駐，為整個(gè)區(qū)域注入全新動(dòng)力。”

去年鐵獅門還在北京市場(chǎng)有兩大動(dòng)作，一是斥資21億元收購(gòu)一幢單體公寓，經(jīng)過(guò)升級(jí)改造正式對(duì)外公開(kāi)發(fā)售。這是鐵獅門回歸北京后的首個(gè)單體公寓項(xiàng)目，原為北京輝盛閣國(guó)際公寓，隸屬于新加坡星獅集團(tuán)旗下輝盛國(guó)際管理有限公司所有，地處北京朝陽(yáng)區(qū)國(guó)貿(mào)CBD中心。

此外，鐵獅門還與首鋼基金聯(lián)手打造了城市更新地標(biāo)項(xiàng)目六工匯購(gòu)物廣場(chǎng)，于去年年中首次對(duì)外亮相。

新加坡凱德集團(tuán)也在頻頻出手。10月17日，北京博瑞大廈以20.37億元的價(jià)格成功拍賣，競(jìng)買人正是凱德100%持股的子公司。

2022年3月，凱德集團(tuán)旗下的凱德置地一天內(nèi)連落兩子，先是以11.75億元在成都拿下一宗住宅地塊，又以23.1億元競(jìng)得武漢一宗地。把時(shí)間倒推至去年，4月凱德集團(tuán)斥資36.6億元收購(gòu)一個(gè)位于上海市的數(shù)據(jù)中心園區(qū)，10月份凱德投資旗下的凱德中國(guó)信托還以16.81億元收購(gòu)了位于上海、昆山、武漢和成都的4項(xiàng)物流資產(chǎn)。

外資布局領(lǐng)域不斷擴(kuò)大

房地產(chǎn)是一個(gè)具有顯著周期性的行業(yè)，而每當(dāng)?shù)凸绕趤?lái)臨，外資巨頭卻愈發(fā)活躍。

今年7月，全球另類資產(chǎn)管理巨頭黑石集團(tuán)在一份監(jiān)管通告中稱，已完成新成立的房地產(chǎn)基金B(yǎng)lackstone Real Estate Partners X總計(jì)241億美元的投資承諾，黑石集團(tuán)將投入約3億美元的自有資本，并向投資者額外分配了59億美元的融資額度，使得該基金規(guī)模或?qū)⒆罱K達(dá)到303億美元，這只基金有望打破記錄，成為歷史上最大規(guī)模的傳統(tǒng)私募股權(quán)投資工具。如果算上專門用于投資亞洲和歐洲房地產(chǎn)的資金，黑石集團(tuán)可用于抄底全球地產(chǎn)的資金池超過(guò)500億美元。

回看2008年，摩根士丹利、高盛、普洛斯等外資都曾在中國(guó)加大布局;而如今，黑石、華平、嘉民、領(lǐng)展、凱德、易商紅木等外資的身影又在市場(chǎng)上頻繁出現(xiàn)。

僅在工業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)和物流地產(chǎn)領(lǐng)域，外資帶來(lái)的熱錢正讓這個(gè)行業(yè)迅速爆發(fā)，以“華平系”(華平為總部位于紐約的私募股權(quán)公司)東久新宜為例，2020年至今，東久新宜在長(zhǎng)三角獲取項(xiàng)目超過(guò)30個(gè)，2018年以來(lái)東久新宜在內(nèi)地通過(guò)收購(gòu)和拿地發(fā)展的項(xiàng)目超過(guò)50個(gè)。“在外資、內(nèi)資的不斷加持下，物流倉(cāng)儲(chǔ)成為地產(chǎn)行業(yè)中的高熱度賽道，糧草充足、人才稀缺，行業(yè)正在劇烈發(fā)展、整合。”一家就職于外資物流地產(chǎn)公司的資深人士對(duì)記者表示。

中指研究院事業(yè)部研究主管陶淑茹表示，截至2022年9月，貝萊德、大和房屋、易商紅木、鐵獅門、凱德、博楓等外資企業(yè)在國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)加速布局，外資的“投資軌跡”也從收購(gòu)北上廣深寫字樓擴(kuò)大到商業(yè)地產(chǎn)、長(zhǎng)租公寓、工業(yè)與物流地產(chǎn)、城市更新、數(shù)據(jù)中心等多種類型項(xiàng)目，外資投資者更關(guān)注投資組合的多元化和對(duì)穩(wěn)定回報(bào)的預(yù)期，存量資產(chǎn)市場(chǎng)在多層次、國(guó)際化的同時(shí)，不確定性和波動(dòng)性相對(duì)更小，與宏觀增長(zhǎng)動(dòng)力關(guān)聯(lián)更緊密的城市化、科技進(jìn)步相關(guān)的資產(chǎn)更受外資投資者青睞。