新京報記者 徐倩
在“因城施策”的基調(diào)下，自9月29日央行、銀保監(jiān)會提出階段性調(diào)整差別化住房信貸政策，截至10月12日，新京報記者統(tǒng)計，已經(jīng)有武漢、貴陽、濟(jì)寧、湛江等多個城市響應(yīng)，這些城市的房貸利率也突破了此前各地首套住房商貸利率4.1%的下限。
中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場研究總監(jiān)陳文靜表示：“預(yù)計后續(xù)或有更多城市繼續(xù)跟進(jìn)，特別是在樓市深度調(diào)整的三四線城市。同時，公積金貸款利率的同步下調(diào)，也為商貸利率下調(diào)釋放一定空間。”
二線城市武漢、貴陽率先降低房貸利率
9月29日，人民銀行、銀保監(jiān)會發(fā)布的《關(guān)于階段性調(diào)整差別化住房信貸政策的通知》。《通知》指出，對于2022年6-8月份新建商品住宅銷售價格環(huán)比、同比均連續(xù)下降的城市，在2022年底前，可自主決定在2022年底前階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)匦掳l(fā)放首套住房貸款利率下限。
根據(jù)易居研究院智庫中心的統(tǒng)計，在國家統(tǒng)計局發(fā)布的70個大中城市房價指數(shù)中，有23個城市符合此次新政的要求。其中，二線城市8個，包括哈爾濱、蘭州、武漢、大連、天津、石家莊、昆明和貴陽;三線城市15個，包括泉州、溫州、瀘州、岳陽、宜昌、北海、大理、秦皇島、湛江、包頭、安慶、濟(jì)寧、常德、襄陽和桂林。需要注意的是，央行和銀保監(jiān)會此次新政的適用范圍并不限于國家統(tǒng)計局發(fā)布數(shù)據(jù)的70個城市，因此，事實(shí)上，全國會有更多城市符合條件。
在8個符合條件的二線城市中，新京報記者逐一聯(lián)系當(dāng)?shù)刂薪榈弥壳�，已�?jīng)有武漢、貴陽兩地的首套住房商貸利率下調(diào)至3.9%。58安居客房產(chǎn)研究院的統(tǒng)計數(shù)據(jù)也顯示，武漢、貴陽的首套住房商貸利率已經(jīng)降低至3.9%。
“武漢房貸利率剛調(diào)整下來，最低首套商貸利率是3.9%。”武漢本地一名鏈家中介人士告訴記者。
“貴陽部分銀行首套住房商貸利率已經(jīng)降低至3.9%。我們了解到的，有中國銀行、交通銀行、農(nóng)業(yè)銀行等。貴陽下調(diào)的力度比較大，此前的首套房貸利率還是5.65%。”貴陽本地一名鏈家中介人士告訴記者。
同時，在采訪中，新京報記者也了解到，截至目前，哈爾濱、蘭州、大連、天津、石家莊、昆明首套住房商貸利率仍然為4.1%，且哈爾濱、大連、昆明等城市利率是不久前剛下調(diào)到4.1%的水平。
多個三四線城市房貸利率進(jìn)入“3”字頭
不僅僅是二線城市，三四線城市中，已經(jīng)有山東濟(jì)寧及廣東陽江、清遠(yuǎn)、江門等城市的首套住房商貸利率也進(jìn)入“3”字頭，其中，清遠(yuǎn)調(diào)整后首套房商業(yè)性個人住房貸款利率可低至3.7%。
根據(jù)中國人民銀行清遠(yuǎn)市中心支行消息，2022年10月1日至12月31日，清遠(yuǎn)將階段性下調(diào)首套房商業(yè)性個人住房貸款利率下限至相應(yīng)期限貸款市場報價利率(LPR)減60個基點(diǎn)，調(diào)整后首套房商業(yè)性個人住房貸款利率可低至3.7%。
此外，據(jù)新京報記者獲悉，山東濟(jì)寧首套房貸利率降至3.95%，湖北宜昌首套房貸利率降至3.9%;在廣東，陽江首套房貸利率降至3.9%，江門首套房貸利率也降至3.9%。
“基于當(dāng)前調(diào)整情況來看，多個城市首套房貸利率下限已基本調(diào)整至4.0%以下，預(yù)計后續(xù)或有更多城市繼續(xù)跟進(jìn)，特別是市場深度調(diào)整的三四線城市。”陳文靜指出。
業(yè)內(nèi)：多因素致房貸利率下調(diào)，仍有下探空間
在廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉看來，目前首套房貸利率下行是多種因素疊加導(dǎo)致的。其稱：“從當(dāng)前市場來看，需求端是比較弱的，以往樓市不斷加杠桿將房價抬升至比較高的位置，而目前房價處于下跌的預(yù)期，買房者主要為剛需、剛改等自住而非投資性需求，尤其在疫情沖擊下，其難以承擔(dān)以往的高利率，所以房貸利率下行是必然的。”
“另外一個值得關(guān)注的因素是，9月中旬，工農(nóng)中建等多家國有大行開始下調(diào)存款利率，其中三年期定期存款和大額存單的利率下調(diào)15個基點(diǎn)，比如，建設(shè)銀行5年期的存款利率下調(diào)至2.65%，同時，各大銀行的理財利率也在下行，市面上收益高于4%的理財已經(jīng)不多見。所以在存款利率下行的背景下，房貸利率也會進(jìn)一步下降。”李宇嘉表示。
此外，10月11日晚間，據(jù)中央國家機(jī)關(guān)住房資金管理中心宣布，自2022年10月1日起，下調(diào)首套個人住房公積金貸款利率，5年以下(含5年)和5年以上利率分別調(diào)整為2.6%和3.1%。而據(jù)中指研究院統(tǒng)計，截至10月9日，已有杭州、濟(jì)南、吉林等超30省市公積金管理中心發(fā)布“調(diào)整個人住房公積金貸款利率”有關(guān)事項(xiàng)的通知，落實(shí)下調(diào)首套個人住房公積金貸款利率0.15個百分點(diǎn)，即5年以下(含5年)利率為2.6%，5年以上為3.1%。
陳文靜指出：“公積金貸款利率的下調(diào)也為各地商業(yè)貸款利率下調(diào)釋放了一定空間。短期來看，公積金優(yōu)化政策仍是各城市進(jìn)行房地產(chǎn)調(diào)控的重要手段之一，預(yù)計更多城市將陸續(xù)下調(diào)公積金貸款利率及支持‘商轉(zhuǎn)公’貸款等，多個政策疊加帶動市場逐步修復(fù)。”
從宏觀數(shù)據(jù)來看，我國的房地產(chǎn)貸款持續(xù)走弱。據(jù)中指研究院提供的數(shù)據(jù)顯示，截至2022年6月末，房地產(chǎn)新增貸款共計0.67萬億元，占各項(xiàng)新增貸款金額的比例僅為4.9%，占比創(chuàng)近年來新低。2021年之前，新增房貸占各項(xiàng)新增貸款的比例大多超過20%，目前的占比僅為之前的約四分之一。
而從歷史統(tǒng)計來看，此前各地最低房貸利率4.1%，也是從1998年央行出臺《個人住房貸款管理辦法》以來的歷史最低。更早的“歷史最低”出現(xiàn)在2008年底，可按4.16%利率發(fā)放房貸。
那么，未來房貸利率還有多少下行空間?李宇嘉預(yù)測稱：“未來首套住房商業(yè)貸款利率還有進(jìn)一步下行空間，預(yù)計會適度高于存款利率水平，介于存款利率和理財收益利率之間。”
陳文靜也表示：“若市場恢復(fù)不及預(yù)期，不排除四季度仍有5年期以上LPR繼續(xù)下調(diào)的可能，但空間已經(jīng)相對有限。”
