5月以來，房地產(chǎn)政策的暖風(fēng)頻吹，各地不斷優(yōu)化調(diào)整樓市政策。在購(gòu)房者需求端政策寬松的同時(shí)，針對(duì)房企供應(yīng)端的政策也在放寬。最為明顯的是，地方政府頻繁修正此前過嚴(yán)的預(yù)售資金監(jiān)管政策。

截至目前，包括南通、成都、�？诘瘸鞘性趦�(nèi)，5月已有10余個(gè)城市優(yōu)化預(yù)售資金監(jiān)管，內(nèi)容涉及加快審批效率、解控資金監(jiān)管比例、銀行保函等額替代等。

從以往來看，預(yù)售資金是房企非常重要的現(xiàn)金流，一般占總預(yù)售金比例的30%-40%，不過，2021年隨著部分房企流動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)顯現(xiàn)，各地加強(qiáng)了預(yù)售資金監(jiān)管。2022年，雖然多個(gè)城市放寬預(yù)售資金監(jiān)管，但大多只是微調(diào)，對(duì)于緩解房企資金緊張效果有限。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房企應(yīng)把握政策寬松時(shí)機(jī)，加大銷售回款，同時(shí)抓住信貸窗口期。

月內(nèi)超10城放寬預(yù)售資金監(jiān)管政策

據(jù)中指研究院監(jiān)測(cè)，在堅(jiān)持“房住不炒”基調(diào)不變的前提下，截至目前，今年全國(guó)已有超120省市出臺(tái)調(diào)控政策，“因城施策”調(diào)控方式十余種，主要表現(xiàn)為需求端的政策放松力度越來越大，政策也更加精細(xì)化，以促進(jìn)剛性和改善性住房需求釋放。

“穩(wěn)樓市”的大門已經(jīng)打開，但是對(duì)于部分房企來說，目前流動(dòng)性危機(jī)仍然存在。5月23日，平安信托發(fā)布公告稱，安遠(yuǎn)9號(hào)集合資金信托計(jì)劃產(chǎn)品借款人武漢融僑置業(yè)有限公司未能償還5月18日到期的本金5.99億元及對(duì)應(yīng)利息;同一天，金科股份擬就“20金科03”債券提出展期一年的方案。

此前的5月20日，穆迪將佳源國(guó)際家族評(píng)級(jí)(CFR)從“B3”下調(diào)至“Caa1”，高級(jí)無抵押評(píng)級(jí)從“Caa1”下調(diào)至“Caa2”，展望維持“負(fù)面”。評(píng)級(jí)下調(diào)反映出佳源國(guó)際控股的流動(dòng)性和違約風(fēng)險(xiǎn)上升。

針對(duì)房企“紓困”的政策，據(jù)中信證券統(tǒng)計(jì)，包括優(yōu)化預(yù)售資金監(jiān)管，項(xiàng)目并購(gòu)貸款暫不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理，保障性租賃住房項(xiàng)目發(fā)放的有關(guān)貸款不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理，降低土地拍賣保證金比例，放松房地產(chǎn)企業(yè)債券融資限制，要求保持房地產(chǎn)開發(fā)貸款平穩(wěn)有序投放等。

值得關(guān)注的是，2022年，各地出現(xiàn)適度放寬預(yù)售資金監(jiān)管的跡象，以修正此前過嚴(yán)的資金監(jiān)管政策。尤其是5月，這一現(xiàn)象更加明顯。據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，5月已有十余個(gè)城市優(yōu)化預(yù)售資金監(jiān)管，包括南通、泰州、宿州、成都、�？凇⒊喾�、無錫、景德鎮(zhèn)、欽州、九江、揚(yáng)州、吉林、徐州、梅州等。

其中，5月20日，南通在其發(fā)布的政策中提到，對(duì)優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)售監(jiān)管資金實(shí)行差別化監(jiān)管政策，可享受增加撥付節(jié)點(diǎn)、降低重點(diǎn)監(jiān)管資金額度、使用銀行保函替代等額商品房預(yù)售監(jiān)管資金等紅利。此外，吉林、徐州、長(zhǎng)春也都允許房企以保函替代預(yù)售監(jiān)管資金。

對(duì)此，中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究負(fù)責(zé)人劉水表示，從多地出臺(tái)紓困政策上看，主要是調(diào)整預(yù)售資金監(jiān)管辦法，包括加快審批效率、解控資金監(jiān)管比例、銀行保函等額替代等方式。

政策微調(diào)暫未明顯緩解房企資金壓力

“房地產(chǎn)項(xiàng)目的預(yù)售資金監(jiān)管，一般占總預(yù)售金比例的30%-40%，如果預(yù)售資金監(jiān)管有所放松，預(yù)售資金監(jiān)管的比例下降10%左右，有助于緩解房企資金緊張的局面。”但劉水也表示，目前從緩解房企資金緊張程度上看影響有限。

克而瑞分析師房玲則認(rèn)為，2022年多個(gè)城市出現(xiàn)了放寬預(yù)售資金監(jiān)管跡象，但大多只是對(duì)此前過嚴(yán)監(jiān)管的微調(diào)，疊加房企風(fēng)險(xiǎn)出清未完成、銀行風(fēng)險(xiǎn)偏好等因素影響，將進(jìn)一步加大房企之間的分化，對(duì)整體流動(dòng)性釋放預(yù)計(jì)效果有限。

眾所周知，預(yù)售資金歸屬于開發(fā)企業(yè)，但是房企須將預(yù)售資金按一定比例存入銀行專用監(jiān)管賬戶，且隨著項(xiàng)目的施工進(jìn)度進(jìn)行撥付。

此外，克而瑞分析師易天宇指出，從以往來看，預(yù)售資金是房企非常重要的現(xiàn)金流。但是，2021年隨著部分房企流動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)顯現(xiàn)，各地政府加強(qiáng)了預(yù)售資金監(jiān)管，西安、天津、石家莊等省市相繼出臺(tái)政策加強(qiáng)預(yù)售資金監(jiān)管，實(shí)行全額全程監(jiān)管。在此背景下，預(yù)售資金可提取比例降低，加大了企業(yè)償債壓力。

據(jù)克而瑞監(jiān)測(cè)88家重點(diǎn)上市房企數(shù)據(jù)后發(fā)現(xiàn)，僅有41家房企披露了相關(guān)預(yù)售監(jiān)管資金。而在這41家房企中，只有約一半的房企將預(yù)售監(jiān)管資金算在了受限制現(xiàn)金內(nèi)，2021年受限制現(xiàn)金占到了總現(xiàn)金的29%，較2020年增加了5個(gè)百分點(diǎn)，增速明顯加快。

“最典型的如合景泰富，受預(yù)售監(jiān)管資金大幅增加影響，受限制現(xiàn)金從2020年的39億元增加至2021年的217億元，占現(xiàn)金持有總額的比重也從9%增加至74%。”房玲稱，由此可見，預(yù)售監(jiān)管資金政策的趨嚴(yán)與放寬，將直接影響房企的現(xiàn)金支配，從而影響短期的償債壓力。

建議：房企抓住信貸窗口期積極融資

在房玲看來，要解決當(dāng)下房企的問題，還是在于要支持優(yōu)質(zhì)民營(yíng)房企的合理融資需求，加大出險(xiǎn)房企的紓困力度，也要在保交付的前提之下進(jìn)一步適當(dāng)放寬預(yù)售資金監(jiān)管政策;更重要的是建立市場(chǎng)信心，促進(jìn)房企銷售回款。

劉水表示，這輪“紓困”重點(diǎn)是區(qū)分項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)與企業(yè)集團(tuán)風(fēng)險(xiǎn)，金融機(jī)構(gòu)不能抽貸斷貸。另外，“紓困”的著眼點(diǎn)在于出險(xiǎn)房企的項(xiàng)目，央行銀保監(jiān)會(huì)鼓勵(lì)優(yōu)質(zhì)房企進(jìn)行并購(gòu)貸款融資，收并購(gòu)出險(xiǎn)房企的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。

對(duì)于房企來說，劉水也認(rèn)為，企業(yè)應(yīng)抓住這個(gè)政策放松的窗口期，加大銷售回款;另外，要借助于當(dāng)前政府鼓勵(lì)收并購(gòu)融資的時(shí)機(jī)，通過發(fā)債、收并購(gòu)貸款等方式積極融資。

需要關(guān)注的是，民營(yíng)房企逐步恢復(fù)公開市場(chǎng)的融資功能。其中，碧桂園、龍湖、美的置業(yè)等民營(yíng)房企被監(jiān)管機(jī)構(gòu)選定為示范房企，在信用保護(hù)工具下成功發(fā)行公司債券。5月20日，碧桂園地產(chǎn)成功發(fā)行5億元2022年第一期公司債券，利率4.5%。與此同時(shí)，龍湖和美的置業(yè)也宣布發(fā)行公司債，分別為5億元和10億元。這意味著民營(yíng)企業(yè)的融資窗口打開了。

在易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)看來，從日前央行兩次信貸政策會(huì)議內(nèi)容來看，房企獲取信貸的難度將進(jìn)一步下調(diào)，企業(yè)需要積極抓住此類窗口期，能貸則貸，對(duì)于改善企業(yè)的資金面有積極的作用。