當(dāng)財(cái)政部部長肖捷在《黨的十九大報(bào)告輔導(dǎo)讀本》中署名文章再次在《人民日?qǐng)?bào)》理論版刊登時(shí)，就發(fā)展成輿論關(guān)注熱點(diǎn)。
在這篇標(biāo)題為《加快建立現(xiàn)代財(cái)政制度》的文章中，肖捷表示，對(duì)工商業(yè)房地產(chǎn)和個(gè)人住房按照評(píng)估值征收房地產(chǎn)稅，適當(dāng)降低建設(shè)、交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，逐步建立完善的現(xiàn)代房地產(chǎn)稅制度。
一直以來，房地產(chǎn)稅作為與普通百姓最貼近的稅種，其任何進(jìn)展都備受關(guān)注。然而拋開社會(huì)關(guān)注效應(yīng)，單就稅制本身屬性看，目前開征的18個(gè)稅種中，與房產(chǎn)和土地相關(guān)的稅種收入對(duì)全國財(cái)政的貢獻(xiàn)非常有限。
根據(jù)2016年全國財(cái)政決算數(shù)據(jù)，包括房產(chǎn)稅、土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅等在內(nèi)的稅種收入占比不足全部決算的十分之一。和增值稅、所得稅等相比，房產(chǎn)稅只是一個(gè)小稅種體系。
評(píng)估值的邏輯
追溯房地產(chǎn)稅的來源，人們會(huì)發(fā)現(xiàn)目前開征的18個(gè)稅種中并沒有一項(xiàng)叫作房地產(chǎn)稅，與之相關(guān)的只有房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占有稅土地增值稅等內(nèi)容。
在財(cái)政部公布的《2016全國決算數(shù)據(jù)表》中，18個(gè)稅種主要分為三大類，分別是流轉(zhuǎn)稅類、所得稅類和財(cái)產(chǎn)行為稅類。其中，流轉(zhuǎn)稅類包括增值稅（營改增后營業(yè)稅取消）、消費(fèi)稅、車輛購置稅、資源稅和關(guān)稅5項(xiàng)。所得稅類包括企業(yè)所得稅和個(gè)人所得稅2項(xiàng)。財(cái)產(chǎn)行為稅類包括城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、車船使用稅、印花稅、契稅、耕地占用稅、煙葉稅和船舶噸稅10項(xiàng)。
按照上述分類，房地產(chǎn)稅屬于財(cái)產(chǎn)行為稅類的范疇，對(duì)它的定義也是一個(gè)綜合性的概念，現(xiàn)行稅法中與房地和土地有直接關(guān)系的稅種，都屬于房地產(chǎn)稅的范圍。
現(xiàn)行模式下，房產(chǎn)稅的征管標(biāo)準(zhǔn)是以房屋為征稅對(duì)象，按房屋的計(jì)稅余值或租金收入為計(jì)稅依據(jù)。現(xiàn)行房產(chǎn)稅主要針對(duì)經(jīng)營性用房征收，對(duì)于居民自用住房采取了暫時(shí)豁免的做法。
北京智方圓稅務(wù)師事務(wù)所主管合伙人王冬生告訴記者，根據(jù)稅法規(guī)定，如果房子自用，按照房產(chǎn)余值計(jì)征房產(chǎn)稅，余值一般是原值的70%，稅率是1.2%。如果房子出租，則按照租金計(jì)征，稅率是12%。
舉例來說，一套原值為100萬元的房屋，租金每年10萬元。如果是企業(yè)自用，就按照70萬元的1.2%計(jì)征房產(chǎn)稅，納稅0.84萬元，如果出租，就按照租金的12%來納稅，應(yīng)納稅額是1.2萬元。
曾在財(cái)政部稅政司工作8年的王冬生認(rèn)為，房地產(chǎn)稅的征管比房產(chǎn)稅復(fù)雜很多，特別是包含上述內(nèi)容后，其征管目標(biāo)也就不會(huì)簡單以房屋本身價(jià)值作為征稅原則。
“如果按照原值征收是房產(chǎn)稅，按照評(píng)估價(jià)值征收則是房地產(chǎn)稅，因?yàn)樵u(píng)估價(jià)值里包括了地價(jià)”。國家稅務(wù)總局政策法規(guī)司巡視員叢明曾表示。
“按余值計(jì)征則是固定的，但按照評(píng)估值征稅，就是一個(gè)浮動(dòng)的數(shù)據(jù)，最有可能的邏輯就是每隔幾年評(píng)估一次，稅務(wù)總局按照管轄區(qū)內(nèi)的房價(jià)基本情況確定一個(gè)值，然后得出一個(gè)評(píng)估值。”王冬生說。
對(duì)此，叢明在接受媒體采訪時(shí)表示，要區(qū)分房產(chǎn)稅和房地產(chǎn)稅兩個(gè)概念，房產(chǎn)稅是為了加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控，通過付出稅收代價(jià)來抑制投資投機(jī)性炒房，房地產(chǎn)稅則不是為了調(diào)控。
降房價(jià)的預(yù)期
房地產(chǎn)稅再次成為關(guān)注熱點(diǎn)，更多在于越來越多的人希望通過開征房地產(chǎn)稅來降低房價(jià)，實(shí)現(xiàn)住有所居的夢(mèng)想，特別是對(duì)生活在北京、上海、深圳等一線城市的人來說，買一套房子的夢(mèng)想更迫切。
通過開征房地產(chǎn)稅能否達(dá)到降低房價(jià)的目的？
王冬生在接受采訪時(shí)表示，很多人預(yù)計(jì)開征房地產(chǎn)稅后能降低房價(jià)，邏輯是，征收房產(chǎn)稅，擁有多套房子的人，選擇出售房子，這導(dǎo)致房價(jià)下降。這個(gè)邏輯其實(shí)很難成立，征稅，不是增加成本就是減少收入，增加稅收一般會(huì)促進(jìn)物價(jià)上漲。房價(jià)主要由市場(chǎng)供需關(guān)系決定，市場(chǎng)供需關(guān)系的基本態(tài)勢(shì)，很難因?yàn)檎魇辗慨a(chǎn)稅就發(fā)生根本的變化。
以上海、重慶試點(diǎn)向居民住宅征收房產(chǎn)稅為例，其對(duì)當(dāng)?shù)胤績r(jià)的影響就有限。
2011年1月27日，上海、重慶宣布開始試點(diǎn)房產(chǎn)稅，上海征收對(duì)象為本市居民新購房且屬于第二套及以上住房和非本市居民新購房，稅率暫定0.6%；重慶征收對(duì)象是獨(dú)棟別墅高檔公寓，以及無工作戶口無投資人員所購二套房，稅率為0.5%~1.2%。
從公開信息來看，重慶的房產(chǎn)稅偏重對(duì)高檔房、別墅的征收，存量和增量均包括在內(nèi)。上海的方案針對(duì)新增一般房地產(chǎn)，而且按照人均面積作起征點(diǎn)考慮，且為累進(jìn)稅率，房屋價(jià)值高、人均面積大的房屋稅率就更高。
根據(jù)中國指數(shù)研究院發(fā)布的報(bào)告，上海及重慶試點(diǎn)房產(chǎn)稅前3個(gè)月，兩市住宅成交量分別降46%和26%，比同類城市降幅高10%~20%，但成交均價(jià)未明顯下跌；第二年，兩地成交量均呈現(xiàn)較大幅度增長。此后3年多，房產(chǎn)稅試點(diǎn)對(duì)房價(jià)影響幾乎可忽略不計(jì)。
2017年11月份，28城二手房掛牌均價(jià)中，上海均價(jià)57092元/平方米，環(huán)比10月上漲0.21%，超過北京。
王冬生表示，房價(jià)下跌主要取決于市場(chǎng)供求關(guān)系，房產(chǎn)稅增加的成本并不會(huì)造成大量拋售，在需求端較大的情況下。“相對(duì)穩(wěn)定的市場(chǎng)價(jià)格才是正常的狀態(tài)。”
根據(jù)新華社的報(bào)道，房產(chǎn)稅對(duì)房價(jià)的影響取決于最終稅率，在需求沒有大幅減少的情況下，目前出臺(tái)的房產(chǎn)稅對(duì)房價(jià)影響幅度很有限。
草案尚在起草階段
在理清房地產(chǎn)稅開征對(duì)房價(jià)并不會(huì)造成重大影響的情況下，我們可以看出，目前國務(wù)院對(duì)房地產(chǎn)稅立法也保持相當(dāng)謹(jǐn)慎的態(tài)度。
從2011年上海、重慶試點(diǎn)開始，到十八屆三中提出立法原則，7年時(shí)間，房地產(chǎn)稅立法路徑逐漸清晰。在上海、重慶試點(diǎn)一年后，2012年11月，時(shí)任財(cái)政部部長謝旭人提出，房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)將在全國范圍內(nèi)推開，同時(shí)將積極推進(jìn)單位房產(chǎn)的房地產(chǎn)稅改革。
同年底，時(shí)任住建部部長的姜偉新也表示，目前正在研究房地產(chǎn)稅試點(diǎn)。2013年住建部表態(tài)，將繼續(xù)推進(jìn)城鎮(zhèn)個(gè)人住房信息系統(tǒng)建設(shè)、編制實(shí)施好住房發(fā)展和建設(shè)規(guī)劃。
2013年2月，國務(wù)院常務(wù)會(huì)議確定，嚴(yán)格執(zhí)行商品住房限購措施，擴(kuò)大個(gè)人住房房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)范圍。
2013年8月，財(cái)政部向全國人大常委會(huì)預(yù)算工委通報(bào)時(shí)表示，將擴(kuò)大個(gè)人住房房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)范圍，為全面推進(jìn)房地產(chǎn)稅改革進(jìn)一步積累經(jīng)驗(yàn)。
到黨的十八屆三中全會(huì)提出加快房地產(chǎn)稅立法并適時(shí)推進(jìn)改革的思路，房地產(chǎn)稅工作上升到立法層面。根據(jù)“稅收法定”原則，房地產(chǎn)稅的路徑將是“先立法后開征”。
今年兩會(huì)期間，全國人大新聞發(fā)言人傅瑩在答記者問時(shí)表示，房地產(chǎn)稅立法已列入五年立法規(guī)劃。“但今年沒有把房地產(chǎn)稅法草案提請(qǐng)常委會(huì)審議的安排”。
對(duì)于目前的立法進(jìn)程，中國財(cái)稅法學(xué)研究會(huì)會(huì)長劉劍文認(rèn)為，房地產(chǎn)稅立法工作當(dāng)前還處在第一步起草階段，立法完成尚早。
他分析，房地產(chǎn)稅的立法主要包括七步。第一步就是法律草案起草階段，然后是向社會(huì)公開征求意見，并經(jīng)國務(wù)院常務(wù)會(huì)議審議通過后，才能提交全國人大常務(wù)會(huì)。同時(shí)，還要經(jīng)專家評(píng)審會(huì)，評(píng)審會(huì)通過后，才能提交全國人大常委會(huì)或者全國人大表決。這些表決都通過后才能付諸實(shí)施。“倉促出臺(tái)的可能很小”。劉劍文說。
