定調(diào)樓市： 本輪調(diào)控將延續(xù)5年或更長(zhǎng)時(shí)間？

本報(bào)記者王營(yíng)北京報(bào)道

導(dǎo)讀

2017年樓市長(zhǎng)短期調(diào)控齊發(fā)，今年勢(shì)必會(huì)成為我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)歷史上一個(gè)非常重要的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。據(jù)分析，隨著我國(guó)樓市長(zhǎng)效機(jī)制落地，住房保障等政策調(diào)控會(huì)更為長(zhǎng)期化，租購(gòu)并舉會(huì)成為新時(shí)代背景下的新格局，新房市場(chǎng)規(guī)模仍會(huì)處于相對(duì)高位。

12月20日閉幕的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議定調(diào)了房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)發(fā)展方向。

其中特別指出，要完善促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策連續(xù)性和穩(wěn)定性，分清中央和地方事權(quán)，實(shí)行差別化調(diào)控。

中國(guó)指數(shù)研究院常務(wù)副院長(zhǎng)、房天下控股副總裁黃瑜認(rèn)為，長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)迎關(guān)鍵期，市場(chǎng)中長(zhǎng)期運(yùn)行環(huán)境逐步確立，短期調(diào)控不放松穩(wěn)預(yù)期。未來(lái)樓市政策仍會(huì)延續(xù)“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”這一主線，把穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)、化解泡沫風(fēng)險(xiǎn)作為重中之重，引導(dǎo)好市場(chǎng)預(yù)期。年末中央政治局會(huì)議指出，2018年要引導(dǎo)和穩(wěn)定預(yù)期，加強(qiáng)和改善民生，要加快住房制度改革和長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)。明年將是長(zhǎng)效機(jī)制與短期調(diào)控結(jié)合的轉(zhuǎn)折點(diǎn)，將進(jìn)一步加快相關(guān)長(zhǎng)效機(jī)制政策的落實(shí)和細(xì)化。

泰禾集團(tuán)董事長(zhǎng)黃其森在接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者采訪時(shí)表示，“開發(fā)商不應(yīng)該對(duì)政策抱有幻想。”他擔(dān)心，此前高價(jià)拍出的地王百分百要虧損，而公開市場(chǎng)競(jìng)拍的土地可能會(huì)面臨50%虧損。

未來(lái)五年調(diào)控不放松？

在對(duì)國(guó)外房地產(chǎn)市場(chǎng)模型研究基礎(chǔ)上，同時(shí)借鑒國(guó)內(nèi)外成熟市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)模型，中國(guó)指數(shù)研究院設(shè)計(jì)了一套“中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)中長(zhǎng)期發(fā)展動(dòng)態(tài)模型”。

根據(jù)模型，參照近期宏觀政策走向和黨的十九大精神，該機(jī)構(gòu)對(duì)2018年房地產(chǎn)市場(chǎng)提出四個(gè)假設(shè)：宏觀經(jīng)濟(jì)在結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型過(guò)程中穩(wěn)中向好（GDP增長(zhǎng)6.7%）；貨幣政策穩(wěn)健中性（M2增長(zhǎng)10.1%，人民幣貸款余額增長(zhǎng)11.9%，新增貸款約14.2萬(wàn)億元）； 2018年基準(zhǔn)利率不變，熱點(diǎn)城市信貸政策收緊不放松；因城施策，多策并舉，多管齊下，力促房地產(chǎn)市場(chǎng)回歸平穩(wěn)理性。在滿足假設(shè)條件、不發(fā)生超預(yù)期事件的前提下，經(jīng)測(cè)算，2018年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)將呈現(xiàn)“成交回落，價(jià)格趨穩(wěn)，新開工、投資中低速增長(zhǎng)”的特點(diǎn)。

黃瑜稱，總體來(lái)看，本輪周期將持續(xù)5年或更長(zhǎng)時(shí)間，預(yù)計(jì)2018年市場(chǎng)下行。商品房銷售面積受到調(diào)控政策和貨幣環(huán)境的影響，將出現(xiàn)回調(diào)，全年降幅將達(dá)9.3%-11.3%，其中一線城市銷售面積將保持平穩(wěn)，二線城市銷售面積或?qū)⒊霈F(xiàn)較為顯著的下降，三四線城市在基本完成去庫(kù)存后也將隨二線城市之后面臨市場(chǎng)下行的壓力。鑒于一二線城市銷售回落，房企新開工意愿不足，將使全國(guó)新開工增長(zhǎng)受限，預(yù)計(jì)全年新開工的增幅會(huì)維持在4.5%-6.5%之間。投資方面，受到新開工增速放緩影響，預(yù)計(jì)2018年企業(yè)補(bǔ)倉(cāng)意愿保持理性，投資或?qū)⒊霈F(xiàn)小幅增長(zhǎng)，范圍在5.1%-7.1%之間。價(jià)格受銷售回落影響，預(yù)計(jì)全年保持平穩(wěn)。

新城控股副總裁歐陽(yáng)捷在接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者采訪時(shí)也表示，未來(lái)5年不要指望調(diào)控會(huì)放松。“房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲明顯過(guò)快的城市會(huì)加大調(diào)控力度，而現(xiàn)在市場(chǎng)比較平穩(wěn)的城市未來(lái)可能會(huì)小幅放松。要控制資產(chǎn)泡沫，控制金融風(fēng)險(xiǎn)，有兩個(gè)目標(biāo)：一是房?jī)r(jià)不能上漲過(guò)快，這就要控制房?jī)r(jià)上漲的速度；二是保持資產(chǎn)泡沫縮小而不是擴(kuò)大，這就要保持房?jī)r(jià)上漲速度低于人均收入增長(zhǎng)水平。因此未來(lái)房?jī)r(jià)有可能會(huì)上漲1%-2%，不能指望大幅放松。”

三個(gè)重要信號(hào)

經(jīng)過(guò)多輪不同方式調(diào)控，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)尚未形成自身周期規(guī)律，但2017年樓市長(zhǎng)短期調(diào)控齊發(fā)，今年勢(shì)必會(huì)成為我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)歷史上一個(gè)非常重要的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。

黃瑜認(rèn)為，對(duì)比美國(guó)新開工情況來(lái)看，我國(guó)仍處于新房擴(kuò)張末期，長(zhǎng)期來(lái)看市場(chǎng)規(guī)模變化相對(duì)平穩(wěn)，需求存在慣性，除非有高強(qiáng)度利空刺激，市場(chǎng)并不會(huì)出現(xiàn)斷崖式下跌。隨著我國(guó)樓市長(zhǎng)效機(jī)制落地，住房保障等政策調(diào)控會(huì)更為長(zhǎng)期化，租購(gòu)并舉會(huì)成為新時(shí)代背景下的新格局，新房市場(chǎng)規(guī)模仍會(huì)處于相對(duì)高位。

安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波認(rèn)為，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議和十九大透露了三個(gè)重要的走勢(shì)信息。

“其一，‘長(zhǎng)效機(jī)制’是未來(lái)更為重要的調(diào)控手段。無(wú)論是增長(zhǎng)首付比例還是限購(gòu)、限貸都是為了壓制需求，但需求的壓制往往是暫時(shí)的。‘長(zhǎng)效機(jī)制’從更為長(zhǎng)遠(yuǎn)角度解決供需雙方的需求，并指引樓市向著長(zhǎng)期均衡的方向發(fā)展，提高經(jīng)濟(jì)運(yùn)行效率，并優(yōu)化房地產(chǎn)在整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的比例，減少房地產(chǎn)投資行為。

其二，2017年國(guó)內(nèi)住房租賃市場(chǎng)進(jìn)入全新發(fā)展階段，各級(jí)政府都積極推動(dòng)住房租賃政策的落實(shí)和發(fā)展，建立‘租購(gòu)并舉’的長(zhǎng)效機(jī)制，實(shí)現(xiàn)‘住有所居’的最終目標(biāo)�？梢灶A(yù)見(jiàn)，2017年12個(gè)城市住房租賃政策的試點(diǎn)僅是開端，2018年全國(guó)重點(diǎn)城市都將逐步落實(shí)，租購(gòu)?fù)瑱?quán)的內(nèi)涵也將逐步擴(kuò)大。

其三，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策連續(xù)性和穩(wěn)定性保持的基礎(chǔ)下，不同城市的差別化調(diào)控還會(huì)繼續(xù)。一線城市由于土地供給的增加結(jié)合限購(gòu)的不松綁，供求關(guān)系將回歸平抑，房?jī)r(jià)下行壓力較大；熱點(diǎn)二線城市房?jī)r(jià)漲幅將繼續(xù)放緩，但供不應(yīng)求的局面還將存在，房?jī)r(jià)的支撐力要明顯強(qiáng)于一線城市；三四線城市將會(huì)明顯分化，環(huán)一線房?jī)r(jià)快速上升的區(qū)域存在較大下降空間，而棚改集中的城市房?jī)r(jià)波動(dòng)情況則相反。”

上海易居研究院認(rèn)為，2017年在中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的歷史長(zhǎng)河中，注定將是轉(zhuǎn)型、分化的一年。政策面熱點(diǎn)不斷，持續(xù)不斷有城市加入調(diào)控陣營(yíng)，限購(gòu)城市數(shù)量再創(chuàng)歷史新高，限售登上歷史舞臺(tái)，成為二三線城市抑制炒房的“殺器”。2018年將是全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)質(zhì)性降溫，回歸理性的一年，但同時(shí)也要防范降溫過(guò)快過(guò)猛，房地產(chǎn)調(diào)控的重心，要逐漸由防大起，轉(zhuǎn)向防大落。