本報(bào)記者王營(yíng)北京報(bào)道

導(dǎo)讀

每到年末都會(huì)預(yù)測(cè)房?jī)r(jià)走勢(shì)的任志強(qiáng)說(shuō)：“現(xiàn)在不敢說(shuō)了。”

按照往常慣例，預(yù)測(cè)來(lái)年樓市走向是房地產(chǎn)行業(yè)的年終“重頭戲”。在過(guò)往十余年中，原華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)因敢于預(yù)言而備受關(guān)注。今年，任志強(qiáng)仍然出現(xiàn)在各大論壇中，但他卻沒(méi)有預(yù)言。

對(duì)于過(guò)往調(diào)控周期，任志強(qiáng)的總結(jié)是，“（就）房?jī)r(jià)來(lái)說(shuō)，大部分是非良性循環(huán)關(guān)系。即當(dāng)市場(chǎng)處于低潮的時(shí)候，政府采取了一些啟動(dòng)（刺激）措施，然后（市場(chǎng)）開(kāi)始進(jìn)入瘋狂的階段，然后再開(kāi)始調(diào)控，調(diào)控完了之后又進(jìn)入低潮，然后再啟動(dòng)，再調(diào)控，這是歷史上的宏觀政策，大多數(shù)這樣循環(huán)和重復(fù)。因此，房?jī)r(jià)一定在一定的階段里面進(jìn)入瘋狂，然后低潮，然后再啟動(dòng)。這次沒(méi)有人知道會(huì)不會(huì)再啟動(dòng)了。”

任志強(qiáng)在接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者專(zhuān)訪時(shí)也表示，因不確定因素較多，這一次，他的確是判斷不好未來(lái)樓市走向。融創(chuàng)中國(guó)董事長(zhǎng)孫宏斌也同意前半部分，但對(duì)于未來(lái)，孫宏斌更為樂(lè)觀一些。孫宏斌說(shuō)，“2018年會(huì)比2017年好一點(diǎn)。”

盤(pán)點(diǎn)：調(diào)控之密集前所未有

這一年中國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控政策密集程度前所未有。在過(guò)去20年房地產(chǎn)調(diào)控中，沒(méi)有哪一年的調(diào)控政策密集發(fā)布程度接近2017年。

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：截止到12月13日，年內(nèi)約有110個(gè)城市部門(mén)（縣級(jí)以上）發(fā)布了調(diào)控政策，發(fā)布調(diào)控政策次數(shù)多達(dá)250次以上。其中包括北京、上海、廣州、深圳、杭州、成都等城市多次發(fā)布政策，僅北京一個(gè)城市發(fā)布的各類(lèi)型房地產(chǎn)調(diào)控政策就超過(guò)30次。

然而，如果從全年樓市整體走勢(shì)來(lái)看，嚴(yán)厲調(diào)控之下無(wú)論是成交量還是房企業(yè)績(jī)，仍然走出一條相對(duì)向上的曲線。

從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)來(lái)看，2017年1-10月全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積13.0億平方米，同比增加8.2%；銷(xiāo)售金額10.3萬(wàn)億元，同比增加12.6%。從整體看，商品房成交增長(zhǎng)率雖然相比2015和2016年明顯降低，但在嚴(yán)厲調(diào)控政策之下，仍然維持了強(qiáng)勁的增長(zhǎng)勢(shì)頭。

在這一年，大房企收獲了歷史前所未有的“豐收之年”。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：截至目前，已經(jīng)有31家企業(yè)公布2017年前11月銷(xiāo)售額，其中包括碧桂園、恒大、萬(wàn)科等龍頭房企，整體看，31家房企合計(jì)銷(xiāo)售額達(dá)到了37287億，同比2016年前11個(gè)月上漲幅度高達(dá)47%。31家房企同比去年多賣(mài)了11985億。從目前數(shù)據(jù)看，公布銷(xiāo)售業(yè)績(jī)的企業(yè)2017年刷新銷(xiāo)售額歷史最高紀(jì)錄已成為定局。11個(gè)月標(biāo)桿房企已經(jīng)全面完成年度任務(wù)，基本全部超過(guò)了2016年全年。

安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波認(rèn)為，這并不意味著調(diào)控未見(jiàn)效。分城市來(lái)看，三四線城市的銷(xiāo)售增長(zhǎng)率明顯高于一二線城市，其中1-10月三四線城市銷(xiāo)售金額增速同比增長(zhǎng)了27.2 個(gè)百分點(diǎn)，而一二線城市同期則增速減少了2.9個(gè)百分點(diǎn)。這充分證明了國(guó)家分區(qū)域采用不同政策調(diào)控起到了積極作用。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，因過(guò)去2年多的樓市火爆，2017年房企將迎接歷史上銷(xiāo)售業(yè)績(jī)與利潤(rùn)上漲最迅速的一年。從截至日前的財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)看，大部分主要業(yè)務(wù)是房地產(chǎn)的企業(yè)收獲頗豐。樓市雖然調(diào)控，但市場(chǎng)影響在3季度末才出現(xiàn)，整體看，疊加上2016年末的結(jié)轉(zhuǎn)。因此，大部分房企依然收獲了歷史最豐盛房地產(chǎn)盛宴。

張波認(rèn)為，2017年樓市調(diào)控和以往數(shù)次調(diào)控相比，目標(biāo)非常明確，核心就是圍繞“真正落實(shí)長(zhǎng)效機(jī)制”這個(gè)目標(biāo)，短期不放松，更著眼于長(zhǎng)遠(yuǎn)，啟動(dòng)調(diào)控組合政策。根本目的就是重視長(zhǎng)效機(jī)制，構(gòu)建房產(chǎn)階梯型消費(fèi)，解決高房?jī)r(jià)和庫(kù)存區(qū)域間不平衡發(fā)展的問(wèn)題。

張波認(rèn)為，今年以來(lái)的“租購(gòu)?fù)瑱?quán)”相關(guān)政策大量推出，將部分非理性的購(gòu)房需求，更好地引導(dǎo)到租房上。其次調(diào)控摒棄了部分異化手段，例如以往的政策多會(huì)加重增加交易稅費(fèi)，來(lái)引導(dǎo)樓市降溫，但效應(yīng)卻導(dǎo)致稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁，反而推高了實(shí)際房?jī)r(jià)，今年鮮有此類(lèi)異化手段。這些長(zhǎng)效機(jī)制的落實(shí)，對(duì)構(gòu)建階梯型消費(fèi)，解決高房?jī)r(jià)和庫(kù)存區(qū)域不平衡問(wèn)題將持續(xù)產(chǎn)生積極作用。

預(yù)期爭(zhēng)議：暴跌還是更好一點(diǎn)？

2017年已接近尾聲，未來(lái)才是人們關(guān)注的話題。這其中，房?jī)r(jià)走勢(shì)最受關(guān)注。盡管任志強(qiáng)在某財(cái)經(jīng)論壇上的演講主題是“未來(lái)的房?jī)r(jià)”，但這一次，他并未給出結(jié)論。

關(guān)于未來(lái)房?jī)r(jià)，任志強(qiáng)只給出了一些基本方法論。“房地產(chǎn)行業(yè)決定房?jī)r(jià)的因素可能分為三個(gè)層次。第一個(gè)層次是國(guó)家層次，就是基本制度，這決定了不同的周期變化，有一些可變，有一些是不變的。同時(shí)有一些是可以博弈的，比如說(shuō)微觀政策，是可以通過(guò)市場(chǎng)博弈進(jìn)行的，那么當(dāng)微觀政策寬松的時(shí)候博弈就非常明顯。當(dāng)然了，環(huán)境緊張的時(shí)候市場(chǎng)作用就小一些，就是得聽(tīng)政府的。”

按照任志強(qiáng)的方法論，開(kāi)發(fā)商有自己的判斷。孫宏斌的看法是，“我覺(jué)得2018年會(huì)比2017年好一點(diǎn)，政策不會(huì)變，會(huì)在現(xiàn)有的政策基調(diào)下可能稍微松一點(diǎn)，價(jià)格會(huì)稍微松一點(diǎn)。10月份的房?jī)r(jià)也許會(huì)漲一點(diǎn)，根據(jù)GDP的增長(zhǎng)，可能漲一點(diǎn)；備案也沒(méi)那么難了，這是一定的�，F(xiàn)在很多的判斷覺(jué)得2018年會(huì)很差，價(jià)格到冰點(diǎn)，我覺(jué)得不太可能。”

就21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者近期與房企人士的交流，孫宏斌的看法代表了絕大部分房企的判斷。

如果從數(shù)據(jù)上分析，張波認(rèn)為，從廣義庫(kù)存量來(lái)看，全國(guó)商品房庫(kù)存已經(jīng)處于2013年以來(lái)的歷史低位，按照統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)來(lái)看，預(yù)計(jì)2018年上半年待售住宅面積水平甚至低于2012年水平，庫(kù)存量的減少會(huì)形成相對(duì)的供不應(yīng)求，加之符合購(gòu)房資格人群絕對(duì)數(shù)值的增加，即使在目前調(diào)控政策不放松的條件下，房?jī)r(jià)整體的下行動(dòng)力并不強(qiáng)，但并不排除部分前期價(jià)格非理性上漲的熱點(diǎn)城市出現(xiàn)明顯的價(jià)格回調(diào)。

另外，張波還強(qiáng)調(diào)了一點(diǎn)人們逐漸認(rèn)識(shí)到的問(wèn)題。城市房?jī)r(jià)降和購(gòu)房成本降低是兩個(gè)層面的問(wèn)題，兩者有關(guān)聯(lián)但并不是完全正向變動(dòng)。其一，城市房?jī)r(jià)降并不代表在售樓盤(pán)在降價(jià)，有可能是供應(yīng)結(jié)構(gòu)變化引發(fā)的，例如郊區(qū)可售房源增多，市中心房源預(yù)售證獲批量少都會(huì)引起；其二，由于限購(gòu)帶來(lái)的政策收緊導(dǎo)致二套房首付增加，即便是部分商品房或二手房?jī)r(jià)格真的下調(diào)，但改善型購(gòu)房者的首付壓力依然不��；其三，部分開(kāi)發(fā)商有收“價(jià)外費(fèi)用”嫌疑。也有分析人士持悲觀態(tài)度。同策咨詢(xún)研究部總監(jiān)張宏偉就認(rèn)為，經(jīng)濟(jì)危機(jī)周期與中國(guó)房地產(chǎn)調(diào)整周期疊加，以及國(guó)際金融形勢(shì)變化，將令2018年我國(guó)部分城市房?jī)r(jià)進(jìn)入深度調(diào)整。