撰文:溫開海來源:啟星懂懂懂這么多年，房價翻了N倍，大多數(shù)時間都是漲的。買房的人不僅都賺錢了，而且還搶占了15%的富人榜單。
同樣的本金，同一年買入，為什么有的人利潤500%，為什么有的人只有200%，這是為什么呢?
很自然的我們就能想到，選錯了城市，選的地段、買的小區(qū)不一樣，沒買住宅買了商鋪公寓寫字樓，甚至買了小產(chǎn)權(quán)。導致漲幅不一樣。
第二條是租金:空置沒有出租、簽了長期租約房租沒有每年按比例漲、裝修花了太多錢導致租金收益減少。
我們都知道，房子的利潤來源一共有三個:房價的漲幅和租金，也就是剛才舉過的例子。第三個是杠桿。
舉個簡單的例子:2010年諸葛亮和隔壁老王買同時買同一個小區(qū)同戶型的房子，房價200萬。諸葛亮是土豪，全款買，隔壁老王首付80萬貸款120萬。2016年房價漲到600萬:
諸葛亮賺了400萬，收益率400萬/200萬=200%
隔壁老王月供30年，前七年付了38.8萬利息，15萬本金。利潤600萬-38.8萬-80萬=481.2萬。
15萬本金不是一次性付的，粗略按平均數(shù)算，8萬的資金占用。
收益率=(600-38.8-80-8)/(80+8)=537.7%
隔壁老王不僅收益率贏了諸葛亮，絕對收益值也是贏的。原因很簡單，就是用了杠桿。
看到這里會有兩種聲音，一:杠桿好牛逼啊，發(fā)財利器;二:杠桿也很危險啊，賠錢的時候賠的也更快。
是的，杠桿是魔鬼，也是天使。
到底要不要加杠桿，加多少杠桿是合適的?
我的答案肯定是要加杠桿的，房價漲幅和租金收益說起來也至少要兩篇文章，今天這篇主要從杠桿，也就是房子金融屬性的角度出發(fā)，探討如何增加買房收益率，避免踩坑:
從金融屬性的角度看，最受金融機構(gòu)歡迎的抵押物，金融屬性自然更好，那金融機構(gòu)從那些角度評價房子的好壞呢:
1.位置
2.房齡
3.房屋類型
4.房屋(土地)性質(zhì)
5.房屋狀態(tài)、面積
6.是否學區(qū)
7.產(chǎn)權(quán)人身份、年齡
以上7類情況都有影響:
房子位置
找?guī)追葙J款審批文件來分析最直接有效，他們覺得可以抵押房貸的區(qū)域自然是比較保險的:
A銀行:
B銀行:
除密云、延慶、懷柔、平谷外，地鐵沿線直線距離5公里范圍內(nèi)(房山直接長陽和良鄉(xiāng))
需要注意的是，隨著城市的發(fā)展，原來不接受的區(qū)域現(xiàn)在被劃了進來，比如大興和順義，原來比較有潛力的地區(qū)又被劃了出去，比如二環(huán)內(nèi)部分四合院和平房被列為古跡禁止拆遷改造。
房齡
也有銀行和機構(gòu)完全無視房齡，來者不拒，但是利率明顯要比其他家高一些。
房屋類型
住宅被接受的程度最高，排序依次是:
住宅
70年公寓
別墅
商住公寓、寫字樓
商鋪
平房、廠房、土地、地下室、車庫、配套公建等等。
E機構(gòu):
F機構(gòu):
G銀行:
房屋狀態(tài)、面積
50-150平米是安全面積
低于50平米很多銀行拒絕
大于150平米會被降低抵押成數(shù)
大于200平米會被進一步降低成數(shù)
H銀行:
抵押物房產(chǎn)面積:建筑面積≥25平方米;
這種算是比價友好的
J銀行:
>50平米 200平米以上五成
房屋(土地)性質(zhì)
用來蓋房子的土地獲取性質(zhì)不同，然后才有了央產(chǎn)房、房改房、自建房、軍產(chǎn)房、經(jīng)適房、兩限房、共有產(chǎn)權(quán)房、公租房等等
K銀行:
抵押物性質(zhì):商用房(判定方式:契稅單 或 水電煤賬單)、住宅(不做自建房、宅基地、回遷房、臨建房、央產(chǎn)房);
M銀行:
是否學區(qū)、房屋狀態(tài)
學區(qū)房房齡可以更長，正常按揭銀行可以接受房齡35年的普通住宅，學區(qū)房可以延長到40年。
學區(qū)房抵押率會比普通住宅多5%-10%的抵押率。
N銀行:
抵押物狀況:包括但不限于產(chǎn)權(quán)不清晰、違章改建、出租狀態(tài)租客拒簽《承租人聲明》、無出租狀態(tài)抵押人拒簽空白租賃合同或借款期內(nèi)不出租承諾函、群租(含員工宿舍)、改建為N+1或以上房間(情節(jié)不嚴重視情況而定)、一房多證、查封房、歷史保護文物、賭博/吸毒/嫖娼等不法現(xiàn)象;
產(chǎn)權(quán)人身份、年齡
O銀行:
P銀行:
產(chǎn)權(quán)人包含未成年人;
禁入行業(yè):非法行業(yè)/職業(yè)、高風險職業(yè)、公檢法單位、律師、保密單位、低俗娛樂業(yè)、潛在高風險行業(yè)、同業(yè)人員、涉及未結(jié)的司法案件者;福建人(莆田、寧德人不做;家庭成員中有自雇人士且涉及鋼材、有色金屬、石材、木材、光伏、建材行業(yè))、非大陸籍人士;
Q銀行:
個人貸款申請人以及抵押人準入條件
要求借款人為中國籍自然人(不受理港澳臺同胞，公檢法軍人)
企業(yè)貸款申請人以及抵押人準入條件
1. 經(jīng)工商行政管理機關或主管機關核準登記并年檢通過的企(事)業(yè)法人、其他經(jīng)濟組織或者個體工商戶，已發(fā)從事經(jīng)營活動，經(jīng)營情況正常。
2. 無不良信貸記錄;
3.貸款申請企業(yè)與抵押企業(yè)有關聯(lián)關系，或其實際控制人與個人抵押人有明確親屬關系
R銀行:
借款人年齡:18-65歲;
1.借款人年齡18-22周歲，需父母共借;
2.借款人年齡60-65周歲，需兒女共借，若共借人已婚需雙方出面;
3.年齡+貸款年限之和不超過65歲;
4.年齡+貸款年限之和超過60歲需兒女共借;
以上就是判斷一套房子金融屬性強弱的普適性標準，如果你想讓自己的房產(chǎn)投資占用更少的資金，用好杠桿提高收益率，就要從這些方面衡量，實際操作中，是很難兼顧到各個方面的，沒有完美的房子，但是策略可以不斷優(yōu)化，7方面的金融屬性，加分項多一些，減分項少一點，盈利的概率就會大幅提高，比如:
用30歲個人的身份，買熱點區(qū)域、房齡小于15年、面積90平的住宅
VS
用50歲加拿大籍華人身份，買懷柔雁西湖、面積400平米的商鋪
這兩種投資策略，收益率懸殊之大可想而知，我們只要盡量成為第一種，避免成為第二種即可(并沒有歧視商鋪和寫字樓的意思，每一類房產(chǎn)類型都有金礦，只要思路完整，收益率一樣會很高。)
挑選到合適的房子以后，選擇還款方式也很重要，最好的答案是等額本息。
到底是選公積金、組合貸、商業(yè)按揭還是房產(chǎn)抵押貸款呢?
組合貸最好，前提是開發(fā)商和賣家同意使用才行得通。純公積金適合貸款金額不超過120萬的人群，要不會消耗太多的本金，導致杠桿率低。
房產(chǎn)抵押貸款雖然利息高，需要全款買到手以后再抵押貸款，也一樣有用武之地:
適合沒有首套首貸資格的人群，二套貸款首付比例太高，抵押貸可以破解。
碰到筍盤付全款房價會降很多，筍盤一般賣方急用錢又需要全款，全款買房+抵押貸也是值得的。
以公司名義買房、可以抵押貸，按揭是不可能的。
年齡比較大的買方，按揭貸款年限短，會導致月供奇高，抵押貸月還息到期一次還本金就不錯。
文章開頭的例子只是計算了正常持有到2016年的收益率，如果再算上中途二抵和階段再抵押，隔壁老王的收益率還會進一步提高，因為貸出來的款可以用在別的地方，持有房產(chǎn)占用的投資本金變少甚至有可能變成負數(shù)。
實操中，要不要二押以及截斷呢?
每個人的實際情況不同，不能一概而論，要不要二押和截斷的平衡點:新貸出來的資金產(chǎn)生的收益，能不能覆蓋倒騰貸款造成的磨損成本。
我們重新舉個例子:5年前首付130萬，貸款170萬買一套市值300萬的房子，5年后漲到600萬，這樣5年后的現(xiàn)在二抵大約能貸出來150萬，二抵貸款磨損成本是2.5萬，2.5萬=150萬的1.67%，分3年攤銷的話每年0.56%，相當于貸款利率多出來0.56%，加上基礎利率7.105%，最終年化成本約7.665%。
這個很好判斷，7.665%的貸款成本，你用來買什么，預期收益高于12%就是值得的，8%——10%有點雞肋。
截斷再抵押能貸出來360萬，中間的磨損成本不加過橋費用是3.6萬，加過橋成本8萬。年化貸款利率多出來0.33%或0.7%，再把按揭貸款截斷后多支付的利息加上，最終年化成本約8.439%或8.809%。
這種稍微有點復雜，是4.9%繼續(xù)再貸幾年，等貸款本金和杠桿率進一步變小，還是現(xiàn)在就把150萬成本4.9%的貸款變成360萬年化8%+的貸款。終究有一年要做出決定的，不是這兩年就是過兩年。激進的可能早就換完啦，保守的需要過幾年，攻守平衡的差不多要開始行動了。
以上就是關于房產(chǎn)投資方面，影響金融屬性的因素和杠桿率的內(nèi)容，希望對你有用。
不能讓隔壁老王太囂張。
