銀行對(duì)房地產(chǎn)的“態(tài)度”變得更為冷淡。本報(bào)記者從中原地產(chǎn)了解到，深圳目前已經(jīng)至少有8家銀行停止了房貸業(yè)務(wù)，即使沒(méi)有停貸的銀行放貸時(shí)間也拖得老長(zhǎng)。

“現(xiàn)在放款沒(méi)有那么快了，至少一兩個(gè)月吧。”12月8日，招商銀行深圳分行一位房貸業(yè)務(wù)經(jīng)理告訴《華夏時(shí)報(bào)》記者，目前只做住宅貸款，商住樓貸款不做了。深圳買房的人，都在等待銀行明年放款，房貸利率在基準(zhǔn)利率上上浮10%-20%不等。

銀行對(duì)樓市收緊了錢袋子，年末資金變得緊張。本報(bào)記者從深圳各家銀行發(fā)行的最新理財(cái)產(chǎn)品來(lái)看，收益率超過(guò)5%的比比皆是，創(chuàng)下了今年以來(lái)新高，資金壓力通過(guò)理財(cái)產(chǎn)品收益率傳導(dǎo)顯現(xiàn)。銀行錢緊只是一方面，房貸掐緊還有更深刻的原因，12月6日，浙商銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家殷劍峰稱，中國(guó)居民部門已由凈儲(chǔ)蓄的提供者變成了赤字部門，近期居民信貸的擴(kuò)張令人警惕。顯然，這幾年樓市火爆個(gè)人杠桿急升，國(guó)家由此前降企業(yè)杠桿的目標(biāo)已經(jīng)轉(zhuǎn)向降居民杠桿上來(lái)。

房貸鉗制價(jià)格

“房地產(chǎn)長(zhǎng)期看人口，中期看土地，短期看金融。”這是剛剛出任恒大集團(tuán)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家的任澤平對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的看法。短期深圳樓市正在被銀行貸款所主導(dǎo)，房?jī)r(jià)已經(jīng)漲不動(dòng)了。

“銀行房貸收得很緊，放款時(shí)間上已經(jīng)不能保證了，有的銀行停貸，有的要過(guò)完年再放款，今年感覺(jué)特別緊張。”一大型地產(chǎn)中介深圳香蜜湖片區(qū)銷售經(jīng)理稱。

本報(bào)記者從中原地產(chǎn)最新深圳房貸信息看到，截至11月末深圳房貸停貸的銀行有浦發(fā)銀行、中信銀行、平安銀行、興業(yè)銀行、民生銀行、南洋銀行、農(nóng)村商業(yè)銀行、郵儲(chǔ)銀行。10月深圳還只有4家停貸，這4家分別是郵政儲(chǔ)蓄、華潤(rùn)銀行、浦發(fā)銀行、中信銀行，一個(gè)月時(shí)間停貸銀行增加了4家。

不僅僅是停貸的銀行在增加，目前能夠提供貸款的大中銀行，放貸時(shí)間也在拉長(zhǎng)。“批是可以批，至少一個(gè)兩個(gè)月吧。”建行深圳分行一網(wǎng)點(diǎn)個(gè)貸經(jīng)理說(shuō)，現(xiàn)在各家銀行放款情況都差不多。沒(méi)錯(cuò)，招行個(gè)貸經(jīng)理也是這么說(shuō)。至少一兩個(gè)月？那么真正放款要多長(zhǎng)時(shí)間呢？

“有的可能要等三四個(gè)月，具體還要看各分支行的額度與調(diào)配。”一位不愿具名的股份行個(gè)貸負(fù)責(zé)人對(duì)本報(bào)記者表示。

深圳市規(guī)土委數(shù)據(jù)顯示，深圳11月份新建商品住宅成交均價(jià)為54278元/平方米，較上月下降10元/平方米，同比下降1.3%；成交套數(shù)2543套，環(huán)比減少8.9%，同比減少13.0%；成交面積253542平方米，環(huán)比減少9.1%，同比減少12.3%。可見，在銀行“限貸”的政策與思路之下，深圳一手房漲不上去了，價(jià)格出現(xiàn)了松動(dòng)。

二手房交易又如何呢？根據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)的監(jiān)測(cè)，11月深圳共成交6463套二手房，環(huán)比增加18.0%，同比減少2.2%。

在市場(chǎng)看來(lái)，這只不過(guò)是二手住宅成交經(jīng)歷了連續(xù)幾個(gè)月下滑之后的短暫反彈行情。Q房網(wǎng)數(shù)據(jù)研究中心報(bào)告分析，11月份深圳全市二手住宅成交均價(jià)為53584元/m2，環(huán)比下跌1.60%，均價(jià)較上月有所回落，落入5.3萬(wàn)元/m2區(qū)間。從整體趨勢(shì)看來(lái)，近四個(gè)月波動(dòng)幅度甚至在2個(gè)百分點(diǎn)內(nèi)。二手市場(chǎng)報(bào)盤及成交價(jià)區(qū)別于新房，受業(yè)主心態(tài)影響較大，平穩(wěn)的成交價(jià)格也反映了市場(chǎng)各方的角力狀態(tài)�？偠�言之，即是持續(xù)從緊的政策、溫和的市場(chǎng)、溫和地成交。

12月資金緊張，二手房又回到了不太樂(lè)觀的狀態(tài)，上述地產(chǎn)中介深圳香蜜湖片區(qū)銷售經(jīng)理說(shuō)，“12月第一周這個(gè)片區(qū)銷售只有七八套，平時(shí)要賣幾十套。年底資金緊張了，所以就沒(méi)有多少人來(lái)買房了。”

房貸降杠桿

年末資金究竟有多緊？

從各家銀行發(fā)出的高收益理財(cái)產(chǎn)品就可見一斑。比如招行在深圳最近發(fā)出的一款理財(cái)產(chǎn)品，5萬(wàn)起購(gòu)，91天期限，業(yè)績(jī)比較基準(zhǔn)利率高達(dá)5.2%。廣發(fā)銀行深圳分行發(fā)出的理財(cái)產(chǎn)品顯示，定期理財(cái)收益率分別為5.45%、5.3%等。此外，各大隨存隨取的寶寶類貨幣基金，最近收益也在不斷攀升，最高已經(jīng)超過(guò)4.4%。銀行較為安全的理財(cái)產(chǎn)品收益率”破5”，而貨幣基金收益率破了4.4%，年底資金更為緊張，資金也越來(lái)越貴了。

“監(jiān)管指標(biāo)要求以及年末各家企業(yè)作賬需求，資金需求大增，同時(shí)月中銀行存款準(zhǔn)備金達(dá)標(biāo)，所以12月資金都會(huì)維持緊平衡的狀態(tài)，銀行在房貸方面自然收緊了。”一股份制銀行債券交易員告訴本報(bào)記者。

在浙商銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家殷劍峰看來(lái)，2017年第二季度以來(lái)，市場(chǎng)的流動(dòng)性就開始收緊，主要原因是金融去杠桿，金融機(jī)構(gòu)相互融資的增速已由去年的50%以上，降為現(xiàn)在的個(gè)位數(shù)。

金融去杠桿、監(jiān)管收緊，各種新政使資金面今年維持緊平衡，年底因素疊加，銀行房貸更為緊張了。而嚴(yán)控房貸更為深層次的原因在于，個(gè)人的借貸杠桿在短期內(nèi)急增，銀行對(duì)房貸主動(dòng)控制以防風(fēng)險(xiǎn)。

中國(guó)居民部門杠桿率2008年為18%，2017年二季度達(dá)到47.4%，9年激增30個(gè)百分點(diǎn)，居民杠桿率快速上升早已引起了管理部門的關(guān)注。

從居民杠桿來(lái)看，其中大部分借款都是用于買房。民生證券研究院海外研究主管張瑜在最新報(bào)告中稱，居民杠桿率存在結(jié)構(gòu)性風(fēng)險(xiǎn)，以房貸杠桿率上漲過(guò)快為代表。從2008年次貸危機(jī)以來(lái)，政府一直在引導(dǎo)居民加杠桿，從18%升至45%。自2014年底房地產(chǎn)調(diào)控放松，疊加貨幣政策轉(zhuǎn)松，房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來(lái)2015-2016年的大牛市，其間居民購(gòu)房貸款余額同比從15%升至35%。2016年底房地產(chǎn)調(diào)控再度收緊，貨幣政策轉(zhuǎn)為穩(wěn)健中性，居民購(gòu)房貸款余額同比重新回落至25%，居民房貸轉(zhuǎn)為降杠桿。