前幾天四點(diǎn)老師發(fā)了篇任志強(qiáng)的文章。后臺(tái)的粉絲們，對(duì)任志強(qiáng)出現(xiàn)了兩極分化的評(píng)論。我還是希望大家在分析問(wèn)題的時(shí)候，千萬(wàn)不要讓情緒先入為主。即使是大家討厭任志強(qiáng)，也應(yīng)當(dāng)分析一下，為什么他的話這么引起關(guān)注，他話里是不是有合理成分。

任志強(qiáng)的發(fā)言里，提到一個(gè)觀點(diǎn)引發(fā)大家爭(zhēng)論，他說(shuō)如果減去地價(jià)，那么房?jī)r(jià)是不高的。這也說(shuō)明，地價(jià)的持續(xù)上漲，給未來(lái)房?jī)r(jià)上漲一個(gè)非常強(qiáng)勁的動(dòng)力。

最近和地王有關(guān)的新聞也比較多，小午就來(lái)梳理下：從土拍市場(chǎng)看，明年房?jī)r(jià)的走勢(shì)，以及未來(lái)的資產(chǎn)配置思路。

尷尬的地王：去年熱火朝天，今年不敢入市

去年，被人稱(chēng)之為“地王之年”。在整個(gè)大牛市下，房企在土拍市場(chǎng)殺紅了眼，一窩蜂涌入土拍市場(chǎng)。這一年的地王也堪稱(chēng)歷史之最，達(dá)到了350宗。

眼看一年過(guò)去了，這些本來(lái)應(yīng)該開(kāi)盤(pán)的地王怎么樣了呢？CRIC在350宗地王里，選取了50個(gè)地王樣本發(fā)現(xiàn)，50宗地王有14個(gè)還沒(méi)開(kāi)工，29個(gè)已經(jīng)開(kāi)工但是還沒(méi)開(kāi)盤(pán)的狀態(tài)。也就是說(shuō)，只有7個(gè)開(kāi)盤(pán)了。而且受到備案價(jià)格的影響，只有4個(gè)項(xiàng)目處于保本狀態(tài)。

這50個(gè)地王所在地，主要是廣州、深圳、蘇州、廈門(mén)等核心的一二線城市，這些城市樓市備案價(jià)格執(zhí)行的非常嚴(yán)格，如果強(qiáng)行入市，必然虧損。

對(duì)于這個(gè)現(xiàn)象，有媒體評(píng)論說(shuō)，要加快“地王”入市，地方政府不能放任開(kāi)發(fā)商延遲入市，形成囤地的情況，更要使開(kāi)發(fā)商放棄“跨越周期”、“房?jī)r(jià)下一輪暴漲”的幻想。當(dāng)然，也有網(wǎng)友們大力支持，后臺(tái)不少粉絲評(píng)論說(shuō)，要等著看地王們的“熱鬧”。

我個(gè)人反而覺(jué)得，加快地王入市，只能對(duì)市場(chǎng)起到反作用影響。首先，開(kāi)發(fā)商拍地王，成本非常高。所以地王上建造的房子也是高端樓盤(pán)類(lèi)型，并不能對(duì)當(dāng)下的庫(kù)存短缺市場(chǎng)提供供給。這就好比，一群干渴的人，需要用水解渴，而不是用昂貴的紅酒。

其次，地王一旦入市，會(huì)不會(huì)因?yàn)橄迌r(jià)又造成“日光盤(pán)”現(xiàn)象，給本來(lái)就對(duì)房?jī)r(jià)、敏感的市場(chǎng)造成恐慌呢？會(huì)不會(huì)拉高一些城市對(duì)高端樓盤(pán)的價(jià)格預(yù)期？大家希望房?jī)r(jià)下降的心態(tài)是可以理解的，但千萬(wàn)不要人云亦云，要相信ZF會(huì)有更合理、妥善的解決辦法。

就在11月份，各省級(jí)國(guó)土資源部針對(duì)“坐地生財(cái)”、囤地倒地，拖欠地款的現(xiàn)象，開(kāi)展住宅用地出讓合同執(zhí)行情況檢查，并且將檢查報(bào)告提交給國(guó)土資源部。所以因?yàn)楣┑囟虝r(shí)間緊缺，倒逼房?jī)r(jià)上行的可能性也不大。

18年土地流拍可能更嚴(yán)重，2年內(nèi)房?jī)r(jià)大漲前提不再

咱們國(guó)家各城市的房?jī)r(jià)早就不是鐵板一塊了。所以這里分析的是基本面的情況。

今年上半年，房企拿地還是比較激進(jìn)的擴(kuò)張策略。截至到9月份，20家品牌房企1-9月拿地金額同比超七成，面積超過(guò)1.8億平米，同比去年超過(guò)67.9%。

 

但是由于樓市調(diào)控的嚴(yán)厲，下行預(yù)期不斷加深，一二線城市出現(xiàn)了土地流拍的現(xiàn)象。

中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，截至目前，2017年下半年一二線城市住宅土地流標(biāo)達(dá)到44宗，其中一線城市北京1宗、廣州2宗，合計(jì)數(shù)據(jù)同比上漲4成。

無(wú)論是資產(chǎn)配置，或者是剛需買(mǎi)房，地產(chǎn)情報(bào)站也是多次鼓勵(lì)大家以一二線為先。因?yàn)橐欢�線是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，長(zhǎng)期來(lái)看絕對(duì)可以保值增值。但下半年流拍的土地卻是以一二線為主。這是一個(gè)非常值得警惕的信號(hào)。

對(duì)比2011年以來(lái)20家代表企業(yè)拿地金額在各等級(jí)城市的分布，我們可以看到，雖然二線城市的占比逐漸減少，但拿地金額依然占到一半左右。這說(shuō)明，二線城市依然是房企拿地的重點(diǎn)布局。

 

再來(lái)看千億規(guī)模房企拿地的集中度，2017 年上半年規(guī)模房企的拿地面積已經(jīng)占據(jù)三百城土地成交面積的 23%。

這兩張圖說(shuō)明什么呢？在拿地的戰(zhàn)略選擇上，大房企的偏愛(ài)是一致的，流拍數(shù)量不斷增加絕非偶然，開(kāi)發(fā)商拿地開(kāi)始變得謹(jǐn)慎小心。即使是一二線城市的土地，開(kāi)發(fā)商也要再三抉擇。說(shuō)明他們對(duì)未來(lái)市場(chǎng)預(yù)估的悲觀。

雪上加霜的是，開(kāi)發(fā)商錢(qián)袋子也進(jìn)一步收緊。前三季度整體房企的凈負(fù)債率達(dá)100%，較16年上升約24個(gè)百分點(diǎn)，負(fù)債明顯增加，房企經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流凈額在前三季度由正轉(zhuǎn)負(fù)，體現(xiàn)在行業(yè)下行周期中，房企經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流狀況已經(jīng)開(kāi)始出現(xiàn)壓力。

我估計(jì)下半年的流拍僅僅是開(kāi)始，明年的流拍現(xiàn)象，會(huì)進(jìn)一步增加。考慮到從拿地到開(kāi)盤(pán)的時(shí)間，那么明年、后年市場(chǎng)都不應(yīng)該過(guò)分樂(lè)觀。

從拿地看資產(chǎn)配置建議

以下，我們看看從開(kāi)發(fā)商的拿地思路，能夠得到哪些買(mǎi)房的經(jīng)驗(yàn)借鑒。

當(dāng)然，以下僅僅是我個(gè)人的看法：

1、買(mǎi)新房的話，越早買(mǎi)越好，因?yàn)楹玫牡囟慰偸莾?yōu)先開(kāi)發(fā)。

雖然前文分析了近兩年市場(chǎng)的下行，但從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)是沒(méi)有問(wèn)題的，上漲依然是長(zhǎng)期趨勢(shì)。如果說(shuō)一個(gè)兩個(gè)地王，那么可能是判斷失誤，但350個(gè)地王不可能全部瘋掉，以命博運(yùn)氣——地價(jià)的上漲，確實(shí)也如任志強(qiáng)所說(shuō)，會(huì)夯實(shí)未來(lái)房?jī)r(jià)上漲的基礎(chǔ)。

基于這一點(diǎn)分析，買(mǎi)房還是要趁早。從土地開(kāi)發(fā)角度來(lái)看依然如此。開(kāi)發(fā)商拿地也是因?yàn)槔麧?rùn)，所以開(kāi)發(fā)商爭(zhēng)搶的地段，也必然是當(dāng)下最容易獲得回報(bào)，市場(chǎng)相對(duì)成熟的地段。地段開(kāi)發(fā)也是市中心——市中心邊緣（近郊）——遠(yuǎn)郊的開(kāi)發(fā)次序。好的地段總是優(yōu)先開(kāi)發(fā)。

2、從開(kāi)發(fā)商拿地愛(ài)好看哪些城市房?jī)r(jià)未來(lái)會(huì)上漲

 

以上是top20房企1-10月份招拍掛拿地的分布區(qū)域。一個(gè)房企動(dòng)向不能說(shuō)明問(wèn)題，但是業(yè)內(nèi)典型的標(biāo)桿房企都這么做，那么就很有參考意義。

我們看到，在今年拿地區(qū)域上，主要分布在中西部、長(zhǎng)三角地區(qū)。西部地區(qū)拿地城市多，說(shuō)明開(kāi)發(fā)商對(duì)于西部樓市的認(rèn)可。結(jié)合“一帶一路”利好以及政策上對(duì)中西部的扶持，今后有可能中西部樓市房?jī)r(jià)會(huì)出現(xiàn)可觀上漲。

同時(shí)，長(zhǎng)三角區(qū)域也是開(kāi)發(fā)商更看好的。說(shuō)明大家對(duì)長(zhǎng)三角城市群的發(fā)展很樂(lè)觀，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的也相對(duì)更成熟、穩(wěn)健。

表現(xiàn)在具體的城市上，就是（這里只說(shuō)一二線）

中西部主要集中于重慶、鄭州、貴陽(yáng)、武漢、西安、成都等城市。

環(huán)渤海集中在北京、濟(jì)南、石家莊、天津和青島五個(gè)城市。

長(zhǎng)三角集中在上海、南京、合肥、蘇州、無(wú)錫、杭州等城市。

珠三角一線城市深圳、廣州、二線城市福州和廈門(mén)、�？谌齻�(gè)城市；

3、具體板塊投資，參考萬(wàn)科拿地邏輯

萬(wàn)科拿地歷來(lái)是非常穩(wěn)健的。他不求賺的多，但是一定會(huì)活的長(zhǎng)。

萬(wàn)科做了一個(gè)代表城市梯級(jí)模型。并且根據(jù)城市等級(jí)、功能做了細(xì)分：區(qū)域中心城市和區(qū)域重點(diǎn)城市，以反映各城市影響力差異。并且根據(jù)城市里接盤(pán)俠的人均財(cái)富水平做了排序。

從下圖可以看到，哪些城市的接盤(pán)俠比較有購(gòu)買(mǎi)實(shí)力。通過(guò)接盤(pán)俠的實(shí)力，我們也可以得知全國(guó)城市的資產(chǎn)配置順序。

那么，具體到每個(gè)城市，如何選擇板塊呢？在三四線的中心城市，本著強(qiáng)者恒強(qiáng)的原則，選擇主城區(qū)，資源和人口最聚集的地方，是拿地優(yōu)選，也是我們買(mǎi)房的優(yōu)選。

而強(qiáng)二三線城市、省會(huì)城市，因?yàn)橹鞒菂^(qū)人口密集，配套成熟，已經(jīng)不具備更好的房?jī)r(jià)上漲預(yù)期，那么取地機(jī)會(huì)（買(mǎi)房機(jī)會(huì)）在于距離市中心比較近，而且交通方便的近郊。

在一線城市，由于地價(jià)過(guò)高，人口過(guò)度密集。一線周邊接壤的三四線城市，是有很好的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。

 

這個(gè)思路，本質(zhì)就是城市發(fā)展階段的資產(chǎn)配置思路。

具體城市舉例，如下所示。