上海的魔方公寓，長(zhǎng)租公寓模式的一種。既是住所，又強(qiáng)調(diào)社交。一些住客下班后在公寓公共活動(dòng)區(qū)內(nèi)聊天。新華社發(fā)

萬(wàn)科泊寓佛山祖廟店，租戶以祖廟板塊內(nèi)工作的單身白領(lǐng)、年輕情侶為主。南都記者 鄭仲 攝

十九大報(bào)告指出，堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。報(bào)告中明確提出的“租購(gòu)并舉”，針對(duì)的正是長(zhǎng)期以來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)“重售輕租”的現(xiàn)實(shí)，凸顯了房屋租賃市場(chǎng)的重要性。

受租購(gòu)并舉政策的紅利影響，傳統(tǒng)房地產(chǎn)商涉足長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域搶占市場(chǎng)先機(jī)，支付寶、京東等互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)進(jìn)入租賃市場(chǎng)，北京、成都、廣州等城市也相繼出臺(tái)相關(guān)政策，引入住房租賃監(jiān)管平臺(tái)。在此背景下，共享家居等新行業(yè)商機(jī)應(yīng)運(yùn)而生，消費(fèi)者關(guān)于租房的體驗(yàn)與買(mǎi)房的心態(tài)也悄然發(fā)生改變。

“對(duì)現(xiàn)有租賃市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，大部分資本只是介入這個(gè)服務(wù)，并未涉及供需。”面對(duì)各方資本涌入租賃藍(lán)海，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉向南都記者表示，在租售比如此懸殊的市場(chǎng)大環(huán)境下，如果房屋供應(yīng)量不增加，對(duì)于租賃市場(chǎng)的影響就不會(huì)太大。未來(lái)租賃市場(chǎng)調(diào)控的核心依然在土地與房源供應(yīng)。

市場(chǎng)新主體

長(zhǎng)租公寓：房企爭(zhēng)搶萬(wàn)億元蛋糕

兩年前，25歲的何明坤第一次來(lái)到廣州。人生地不熟，朋友推薦下，他在員村二橫路附近的城中村落腳�？拷�地鐵，方便找工作，他接受了1800元的月租費(fèi)用。和所有城中村一樣，各種線路交纏一起蓋過(guò)小巷細(xì)長(zhǎng)的天空，水果店、小飯館、配鎖攤等遍布街道兩旁。

“周邊環(huán)境不好，早上不用調(diào)鬧鐘，都會(huì)被各種狗叫、雞叫吵醒，夜晚大排檔的吆喝聲也讓人沒(méi)辦法早睡。”住了一年后，何明坤從城中村搬出來(lái)租下了附近小區(qū)的房屋，綠化好，安全清凈。但一段時(shí)間后，他發(fā)現(xiàn)傳統(tǒng)小區(qū)里都是老人帶著小孩的身影，“居住環(huán)境感受不到絲毫年輕人的活力。”今年9月，何明坤選擇了來(lái)廣州后的第三次搬家——— 住進(jìn)長(zhǎng)租公寓。

有人中意城中村的便利和低租金，也有人青睞長(zhǎng)租公寓的居住品質(zhì)和社交屬性。龍湖冠寓廣州店店長(zhǎng)項(xiàng)磊向南都記者表示，租客以白領(lǐng)為主，很多人以前居住過(guò)城中村和傳統(tǒng)小區(qū)房后，開(kāi)始租住長(zhǎng)租公寓。領(lǐng)包入住的配套設(shè)施、精致美觀的裝修及共享休閑場(chǎng)所，使長(zhǎng)租公寓在年輕群體中富有極大的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

“目前長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)處于良性競(jìng)爭(zhēng)狀態(tài)，許多企業(yè)切入到市場(chǎng)中來(lái)，搶占先機(jī)。”廣東省房地產(chǎn)協(xié)會(huì)專(zhuān)家委員龍斌向南都記者表示，由于市場(chǎng)需求量巨大，公寓市場(chǎng)依然是一片藍(lán)海。東方證券研究報(bào)告稱(chēng)，目前我國(guó)租賃人口約為1.9億人，租賃市場(chǎng)規(guī)模已超萬(wàn)億元。住建部的數(shù)據(jù)顯示，目前租房人口占城鎮(zhèn)常住人口的21%。

全國(guó)排名前三十的開(kāi)發(fā)商約有三分之一已進(jìn)入市場(chǎng)，比如萬(wàn)科泊寓、龍湖冠寓、旭輝領(lǐng)寓、碧桂園等。冠寓相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴南都記者，截至10月底，冠寓已完成了包含北上廣深等14個(gè)城市的進(jìn)駐，龍湖集團(tuán)現(xiàn)已將長(zhǎng)租公寓定位為繼地產(chǎn)、商業(yè)、物業(yè)之后的第四大主航道業(yè)務(wù)進(jìn)行投資和布局。

為什么曾經(jīng)習(xí)慣賺快錢(qián)的房地產(chǎn)商，進(jìn)軍租賃新市場(chǎng)做起長(zhǎng)線生意？冠寓相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，冠寓是龍湖應(yīng)時(shí)而生的品牌，長(zhǎng)租公寓政策紅利是最大的機(jī)遇。國(guó)家租購(gòu)并舉的調(diào)控及法律規(guī)范，鼓勵(lì)了當(dāng)前大量開(kāi)發(fā)商企業(yè)進(jìn)入到廣袤的租住市場(chǎng)。

對(duì)于市場(chǎng)需求而言，一線及部分二線城市中，房屋租賃的供需矛盾依然突出。傳統(tǒng)租賃市場(chǎng)依然侵占了95%的市場(chǎng)租住需求，而面對(duì)年輕人對(duì)居住環(huán)境及社群品質(zhì)很強(qiáng)的消費(fèi)升級(jí)意愿，卻沒(méi)有足夠的供應(yīng)。

“租客集中在18-35歲年齡段，每周都有三四天在公共空間聚會(huì)聊天、看電影。”今年9月入住冠寓的李文怡最看重的就是公寓的社交屬性，公共區(qū)域有健身房、桌球室、休閑餐吧等，極大豐富了業(yè)余時(shí)間，“很多人成為了好朋友，甚至還成就了美好的戀情。”

“冠寓當(dāng)前經(jīng)營(yíng)資金以集團(tuán)投入為主，資金獲取成本較低僅占4.7%。”冠寓相關(guān)負(fù)責(zé)人向南都記者表示，冠寓的收入并不全靠租金，在回報(bào)和利潤(rùn)方面將聚焦于資產(chǎn)保值和經(jīng)營(yíng)增值，打造長(zhǎng)租公寓與聯(lián)合辦公、配套商業(yè)小綜合體的結(jié)合，整合城市資源將更多生活場(chǎng)景轉(zhuǎn)化為消費(fèi)場(chǎng)景，拓展其他增值服務(wù)。

傳統(tǒng)開(kāi)發(fā)商之外，市場(chǎng)上還存在大量專(zhuān)門(mén)從事租賃的新興企業(yè)，比如獨(dú)立創(chuàng)業(yè)的魔方、YO U +等。問(wèn)及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)與之相比的優(yōu)勢(shì)，冠寓相關(guān)負(fù)責(zé)人稱(chēng)，一是背靠龍湖集團(tuán)，具有強(qiáng)烈的品牌效應(yīng)；再者，集團(tuán)有獨(dú)立招標(biāo)采購(gòu)體系，成本低且供貨速度快，在公寓裝修及運(yùn)營(yíng)上有著質(zhì)量的把控和保證；在布局方面，多年地產(chǎn)的沉淀不僅有低成本融資能力，并且對(duì)城市狀況有非常詳盡的了解，積極匹配城市產(chǎn)業(yè)升級(jí)與功能規(guī)劃，深耕城市人群特性開(kāi)展業(yè)務(wù)。

在未來(lái)的具體運(yùn)營(yíng)上，冠寓相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，2017年是冠寓元年，年底將完成布局16城、開(kāi)業(yè)逾1.5萬(wàn)間的計(jì)劃，在三年之內(nèi)實(shí)現(xiàn)20億元營(yíng)收的目標(biāo)。

租房新方式

信用租房：阿里京東百度推免押金

在北京工作的王詩(shī)雨有過(guò)一段不愉快的租房經(jīng)歷。

今年研究生畢業(yè)的她，曾在一家租房中介手中，通過(guò)“押一付三”的方式租下豐臺(tái)區(qū)里一小區(qū)的主臥。盡管合同上白紙黑字寫(xiě)著“到期退還押金”，但當(dāng)租賃合同到期時(shí)，中介卻聲稱(chēng)“想退押金，必須尋到下一個(gè)租房者”。不斷的爭(zhēng)論與商討，中介始終不履行合約并惡言相向的態(tài)度讓王詩(shī)雨失望不已。

“‘押一付三’是為了防止租客反悔不租，為什么現(xiàn)在成為了中介挾以侵權(quán)的手段？”與王詩(shī)雨經(jīng)歷類(lèi)似，很多租房者對(duì)傳統(tǒng)房屋中介喪失信心。但隨著近年來(lái)不少互聯(lián)網(wǎng)巨頭涌入租房領(lǐng)域，默認(rèn)“押一付三”的付款方式被悄然改變，“押零付一”的信用租房時(shí)代開(kāi)啟，用戶憑借信用便可減免押金，按月交租。

目前，京東白條、支付寶和百度金融都紛紛進(jìn)入信用租房領(lǐng)域。10月，支付寶宣布在上海、北京、深圳、杭州、南京、成都、西安、鄭州8個(gè)城市率先推廣信用租房，芝麻信用分達(dá)到650分以上，選擇免押金專(zhuān)區(qū)房源即可免去租房押金。不僅在支付寶平臺(tái)上信用好的用戶可以免押金，螞蟻金服也將信用能力開(kāi)放給傳統(tǒng)中介機(jī)構(gòu)，讓中介據(jù)此評(píng)估租戶信用水平，決定是否為用戶提供免押金租房等服務(wù)。

房源不真實(shí)、“付三押一”造成的資金壓力、任意漲租等，是租房行業(yè)多年存在的用戶痛點(diǎn)�！侗本┣嗄耆瞬抛》壳闆r調(diào)研報(bào)告》顯示，約73.7%的受訪者表示在租房過(guò)程中遇到過(guò)權(quán)益受損的情況。虛假房源、高昂的中介費(fèi)、房東違約以及一些霸王條款，給租房者帶來(lái)不好的體驗(yàn)。

螞蟻金服創(chuàng)新及智能服務(wù)事業(yè)部總經(jīng)理王博向南都記者表示，支付寶的母公司螞蟻金服在互聯(lián)網(wǎng)實(shí)踐中積累的實(shí)名認(rèn)證、移動(dòng)支付、信用體系、消費(fèi)金融等多維能力，可以為租房行業(yè)提供解決用戶痛點(diǎn)的新思路、新方法，這是推出“信用免押金”租房模式的初衷。

“比如電子合同可以借助支付寶的實(shí)名認(rèn)證和支付能力，免押金和信用檔案可以借助芝麻信用的信用體系，而按月交租的背后其實(shí)是房租分期，可以借助螞蟻金服的金融解決方案。”王博說(shuō)。

南都記者了解到，信用租房能夠在租房合同簽訂后，基于各方的履約記錄，形成租客、房東和從業(yè)人員的租房信用檔案。愛(ài)護(hù)房源，按時(shí)交租，誠(chéng)實(shí)守信等行為都有助于信用積累；惡意欠租、提前清退、任意漲租等失信行為則會(huì)影響其信用評(píng)估。在一定程度上，信用租房模式避免了黑中介的多種問(wèn)題。

支付寶目前接入的合作方以連鎖品牌公寓魔方公寓和服務(wù)商蘑菇租房等，其中通過(guò)服務(wù)商接入了近百家品牌公寓，比如w elike、朗筑公寓等。王博表示，支付寶平臺(tái)上目前房源總量有100萬(wàn)左右，此前上海試運(yùn)營(yíng)數(shù)據(jù)顯示，有80%的用戶選擇了房源占比只有15%的信用免押金方式，這為他們將信用租房升級(jí)為支付寶長(zhǎng)期業(yè)務(wù)打下了信心。

對(duì)于剛畢業(yè)的年輕人而言，信用租房模式也緩解了很大的資金壓力。王詩(shī)雨告訴南都記者，租一套月租3500元的公寓，如果選擇“押一付三”的房東直租模式，第一次就得支付14000元費(fèi)用。“如果選擇房屋中介，還得在這個(gè)基礎(chǔ)上交中介費(fèi)。但押零付一，只需要支付3500元，一下子可以節(jié)省1萬(wàn)多元。”

對(duì)于租戶而言，真房源可月付，選擇信用好的公寓平臺(tái)可以避免被騙，是支付寶信用租房的優(yōu)勢(shì)。“目前只與品牌公寓合作，靠信用免押金的房源還是太少。以楊浦區(qū)為例，支付寶租房上只有8套房源免押金出租。”從事建筑設(shè)計(jì)工作的謝馳原在上海已有三年租房生活，與其他對(duì)接個(gè)人房東的傳統(tǒng)中介平臺(tái)相比，同一地區(qū)房源選擇太少是他不使用支付寶租房服務(wù)的主要原因。

談及未來(lái)的發(fā)展，王博向南都記者透露，支付寶免押金租房正處于起步階段，目前正陸續(xù)和中國(guó)放心公寓聯(lián)盟中近300家品牌公寓商戶洽談合作，爭(zhēng)取再接入兩三百萬(wàn)間公寓房源。將模式逐步完善后，會(huì)接入傳統(tǒng)中介房源。“租房行業(yè)一直是線下的傳統(tǒng)行業(yè)，以往租房平臺(tái)更多是廣告形式，未來(lái)傳統(tǒng)中介和C2C的房源如何按照真房源的方式管理，還需要我們做大量的調(diào)研溝通工作。”

行業(yè)新商機(jī)

共享家居：茶幾月租最低12元

租賃市場(chǎng)的藍(lán)海，也改變了一位年輕人的人生軌跡。大學(xué)畢業(yè)進(jìn)入工信部工作，短短5年被破格提拔為副處級(jí)干部，李穎的仕途在旁人看來(lái)一帆風(fēng)順。但工作9年之后的2015年，他做了一個(gè)讓人吃驚的決定，離開(kāi)體制，自主創(chuàng)業(yè)。

李穎的家鄉(xiāng)江西贛州擁有南方最大的家具生產(chǎn)基地南康家具城，身邊很多親戚都從事家具生產(chǎn)。當(dāng)前家居、家具市場(chǎng)的萬(wàn)億級(jí)容量以及逐年上升的增長(zhǎng)率讓李穎看到潛在的巨大商業(yè)前景。

今年7月，一家互聯(lián)網(wǎng)共享家居平臺(tái)抖抖家居完成由美國(guó)納斯達(dá)克上市公司航美傳媒聯(lián)合創(chuàng)始人提供的300萬(wàn)元天使輪融資。自認(rèn)“天生創(chuàng)業(yè)者”的李穎在歷經(jīng)了三次創(chuàng)業(yè)后，進(jìn)軍顛覆傳統(tǒng)的家具市場(chǎng)———共享家居，成為共享家居市場(chǎng)家具租賃賽道上先行者中的一員。

“國(guó)家推行租購(gòu)并舉政策及環(huán)保理念的支持，年輕租房人群對(duì)生活品質(zhì)要求提高的期望以及現(xiàn)實(shí)租房遇到的家具老舊、購(gòu)買(mǎi)成本高的消費(fèi)痛點(diǎn)，這些都促成了我們創(chuàng)辦共享家居項(xiàng)目。”抖抖家居的合伙人王楊告訴南都記者，項(xiàng)目與租房市場(chǎng)的發(fā)展密不可分。

奉行“隨便用、隨時(shí)退、沒(méi)責(zé)任”品牌理念的抖抖家居9月正式上線，對(duì)初創(chuàng)型企業(yè)和租房用戶提供按月租賃家具服務(wù)。數(shù)據(jù)表明，抖抖家居的有贊商城上線半個(gè)月，銷(xiāo)售已達(dá)200多單。

用戶在抖抖家居平臺(tái)上挑選家具，在線支付租金后，由平臺(tái)進(jìn)行家具運(yùn)送、安裝服務(wù)。市面上價(jià)格千元左右的1.5米床，在抖抖平臺(tái)上租賃月付約40元，租用時(shí)長(zhǎng)可選3個(gè)月至3年，租金隨租期增長(zhǎng)有相應(yīng)的折扣優(yōu)惠，若租期超過(guò)3年，家具將贈(zèng)送給用戶不再收回。“北歐簡(jiǎn)約茶幾”這款產(chǎn)品，月租只需12至16元，租賃周期為1-36個(gè)月不等。

王楊向南都記者表示，抖抖家居不設(shè)實(shí)體店，租賃工作在線上完成。根據(jù)下單情況從家具廠商發(fā)貨，省去了家具購(gòu)置、庫(kù)存租房等高價(jià)成本。用戶租用完畢后，家具將被回收至廠家進(jìn)行翻新維修，投入下一輪租賃。除了實(shí)現(xiàn)供應(yīng)鏈及金融分期公司的合作，還與鏈家、我愛(ài)我家、蛋殼公寓、優(yōu)派（資料、團(tuán)購(gòu)、論壇）公寓等達(dá)成戰(zhàn)略合作。

房屋是租來(lái)的，但生活不是。未來(lái)，抖抖家居還將會(huì)擴(kuò)大品類(lèi)，完成年輕人對(duì)消費(fèi)升級(jí)的需求。“我們將會(huì)加入家電、按摩椅、跑步機(jī)、大型綠植等共享業(yè)務(wù)。”王楊相信，以后將形成一個(gè)大家居租賃平臺(tái)，解決租房時(shí)代下的用戶痛點(diǎn)。

消費(fèi)新觀念

租房結(jié)婚：“沒(méi)有房子就嫁了”

來(lái)到上海工作的第四年，張可忻選擇今年4月與男友結(jié)婚，婚房是長(zhǎng)寧區(qū)江蘇路的一間約70平方米的公寓。

靠近市中心，交通便利，15樓的陽(yáng)臺(tái)可以俯瞰上海的繁華夜景，這間房屋滿足了這對(duì)新婚夫婦居住的所有條件。唯一遺憾的，這是一間租來(lái)的房。

雖然經(jīng)常笑言“沒(méi)有房子就嫁了”，但對(duì)于張可忻而言，在上海買(mǎi)房存在很多現(xiàn)實(shí)困難。大城市房?jī)r(jià)高、落戶難，是擺在這些年輕人面前的首要難題。“不過(guò)從生活品質(zhì)上而言，租房居住比買(mǎi)房住高很多。”張可忻說(shuō)，像婚紗一樣，租的婚紗可能比買(mǎi)的會(huì)更有機(jī)會(huì)穿上更美、更貴的。

不想過(guò)早背負(fù)房貸壓力、不愿舍棄居住在市中心的便利條件加之越來(lái)越多的租房紅利政策興起，很多在大城市生活的年輕人開(kāi)始慢慢傾向于租房居住。

11月開(kāi)始，包括山東等省份全省三四線城市全面加碼調(diào)控，全國(guó)多城市繼續(xù)落地租賃政策與限售政策。累計(jì)年內(nèi)1-10月，全國(guó)發(fā)布各類(lèi)房地產(chǎn)調(diào)控政策已經(jīng)超過(guò)210次。

不僅是租房政策的鼓勵(lì)，房貸也不再只是買(mǎi)房專(zhuān)用，租房也可以貸款了。近期，中國(guó)銀行、建設(shè)銀行、工商銀行、中信銀行等銀行接連布局住房租賃市場(chǎng)，與開(kāi)發(fā)商簽訂協(xié)議，聯(lián)合長(zhǎng)租房源，在深圳率先開(kāi)始租房貸款業(yè)務(wù)，租房貸款額度可達(dá)100萬(wàn)元。

在我國(guó)住房供應(yīng)體系中，租賃市場(chǎng)是一個(gè)明顯的短板。談及建立租購(gòu)并舉的住房制度對(duì)于發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的影響，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉向南都記者表示，租購(gòu)并舉是房地產(chǎn)長(zhǎng)效調(diào)控的政策之一，不僅是科學(xué)住房觀念的一個(gè)重要環(huán)節(jié)，更可以避免房地產(chǎn)市場(chǎng)大起大落，減少非理性購(gòu)房需求。

租房短板如何補(bǔ)上？龍斌表示，增加土地供應(yīng)、壯大市場(chǎng)主體，穩(wěn)定租賃關(guān)系、加強(qiáng)權(quán)益保障都是方法。張大偉分析，未來(lái)主要有兩個(gè)方向：一類(lèi)是直接影響房源供應(yīng)，供應(yīng)70年產(chǎn)權(quán)的出租房用地，北京、上海等城市響應(yīng)積極；另外一類(lèi)是針對(duì)租購(gòu)?fù)瑱?quán)的政策，增加租房者獲得的權(quán)益。到目前為止已有超過(guò)12個(gè)省份50個(gè)以上城（資料、團(tuán)購(gòu)、論壇）市發(fā)布了政策內(nèi)容，用以保護(hù)租房者、維護(hù)租賃關(guān)系穩(wěn)定。

“現(xiàn)在很多企業(yè)與銀行開(kāi)始介入租賃市場(chǎng)，提供了信貸工具，押金信用，與租賃房源升級(jí)。但所有的資本方對(duì)現(xiàn)有租賃市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，大部分只是介入這個(gè)服務(wù)，包括像支付寶及京東這類(lèi)平臺(tái)，其實(shí)并沒(méi)有涉及供需。”張大偉告訴南都記者，在租售比如此懸殊的市場(chǎng)大環(huán)境下，如果房屋供應(yīng)量不增加，對(duì)于租賃市場(chǎng)的影響就不會(huì)太大。

租賃新政策一定程度上可以保護(hù)無(wú)力購(gòu)房的租戶，但在房?jī)r(jià)上漲過(guò)程中，租戶也經(jīng)常處于選擇購(gòu)房的等待過(guò)程中。“增加供應(yīng)，包括北京都在增加租賃土地供應(yīng)，但形成房源依然需要一定時(shí)間。未來(lái)租賃市場(chǎng)調(diào)控的核心依然在土地與房源供應(yīng)。”張大偉說(shuō)。

目前租購(gòu)并舉政策的實(shí)施仍在起步階段，龍斌表示，各種政策的效果依然要看實(shí)際落地執(zhí)行情況。租房市場(chǎng)受傳統(tǒng)的購(gòu)房思想制約，不可能讓消費(fèi)者馬上由買(mǎi)房心理轉(zhuǎn)變?yōu)樽夥�，但隨著政策的調(diào)控及各方努力，這是一個(gè)值得期待的轉(zhuǎn)變趨勢(shì)。