今年以來二手樓市活躍，多數(shù)小區(qū)都出現(xiàn)了不同程度的漲幅。但有一些小區(qū)，價格仍停留在多年前的水平，甚至不漲反跌。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，出現(xiàn)這樣的情況并不奇怪。二手樓市最真實地還原了小區(qū)的市場價值，并不是所有小區(qū)都會隨大勢起伏。
昔日樓王無人問津 價格不漲反降
荷花池頭的“西湖八號公館”，2007年以12.2萬元/平方米的單價創(chuàng)造過當(dāng)時杭州商品房成交單價之最，名噪一時。然而十年之后的今年，該樓盤的售價不漲反降。
目前，該小區(qū)的掛牌價在7萬-9萬元/平方米之間。如果再算上通脹和利息成本，這個豪宅項目的價格近十年來可以說是“負(fù)增長”。周邊建于九十年代的柳浪閣小區(qū)現(xiàn)在的掛牌價也已經(jīng)達(dá)到了7萬元/平方米。
究其原因，多數(shù)中介都認(rèn)為“對于一個總價超過千萬的項目而言，小區(qū)各方面的條件都不算太好，客戶沒必要選這里。”
據(jù)悉，小區(qū)占地5980平方米，僅有兩幢多層洋房，且中間還隔著一幢老小區(qū)，內(nèi)部各方面條件也不如附近的中大·吳莊、柳浪東苑二期、廣宇·鳴翠苑等小區(qū)。
周邊中介告訴記者，這個樓盤一直都是看的人多，買的人少，大部分人是抱著好奇心看一看，誠心購買的很少。從鏈家網(wǎng)的成交記錄來看，小區(qū)的上一次成交是在2015年10月，成交價為700萬元，折合單價74963元/平方米。
拼接戶型難尋買家 成交價多年提不上去
與西湖八號公館境遇相似的，還有位于長板巷的昆侖公館。
前段時間，丁女士想把手頭一套昆侖公館的房子賣掉，掛牌價4.5萬元/平方米。“這套房子是2011年買的，那時候的價格也差不多4萬元/平方米，這么多年幾乎沒怎么漲。”她說的這套房子，建筑面積約為175平方米，由兩個小戶型拼接而成。
我愛我家朝暉區(qū)域的置業(yè)顧問朱森旺告訴記者：“拼接戶型太難賣，我們?nèi)绻蕾I家本身已經(jīng)有房的，根本不會花力氣介紹拼接房。根據(jù)現(xiàn)在的限購政策，要符合杭州戶籍、已婚、無房三個條件的客戶才有購房資格，還要能承受800萬-900萬元的總價，首付最低也要350萬元以上。”
去年一整年，朱森旺只成交了一單昆侖公館的拼接戶型。
為規(guī)避“70/90”政策要求，曾有不少項目做了拼接戶型。據(jù)悉，綠城·西溪誠園、文溪鼎園、德信·臻園、欣盛·東方福邸、雅戈爾·西溪晴雪等項目均有部分房源為拼接戶型，其二手房價格也比同小區(qū)內(nèi)非拼接戶型便宜不少。
板塊價值重塑 大戶型房源價格反彈難
有的樓盤是多年價格未動，有的則是經(jīng)過多年變化才重回當(dāng)年高位，下沙就是其中之一。
下沙是杭州近十年來房價起伏最為明顯的區(qū)域之一。多年前，下沙作為杭州樓市的新興板塊，新房售價也和對岸的濱江區(qū)對齊。
據(jù)悉，2010年至2011年間，板塊內(nèi)的保利·玫瑰灣、金隅·觀瀾時代、東海·檸檬郡、世茂·江濱花園等樓盤都曾賣出過17000-18000元/平方米的價格，頂躍戶型更是賣到了近2萬元/平方米。
隨著樓市調(diào)控，下沙房價應(yīng)聲下跌。2011年年底，金隅·觀瀾時代價格從高位降到10600元/平方米，保利·東灣跌回13000元/平方米，新開盤房源單價甚至不到萬元。
去年以來的市場變動，讓下沙重回2萬大關(guān)。但由于板塊內(nèi)仍以剛需為主，大戶型房源價格依然處于較低位置。以觀瀾時代為例，其180平方米以上戶型的掛牌價在2萬元/平方米左右，較小戶型低至5000-6000元/平方米。
業(yè)內(nèi)人士建議買房務(wù)必理性
樓市急轉(zhuǎn)直下的時候，我們總能發(fā)現(xiàn)有些項目在“裸泳”。但想不到的是，當(dāng)市場奮勇向上的時候，有些項目竟還被困在原地�？偨Y(jié)來看，這類價格巋然不動的房源有幾個共通點：
首先，總價較高、面積較大的房源，市場需求小。從杭州市二手交易監(jiān)管平臺的大數(shù)據(jù)報告來看，總價超過400萬元的二手住宅供銷比約為11.5:1，平均成交周期超過40天�？梢�，這類房源的成交難度也是最大的。
其次，房源本身存在弊端。以拼接戶型為例，在限購背景下，符合購買條件的人非常少。而且，拼接戶型還會存在貸款難度大的問題，尤其是在銀行貸款額度緊張時，有可能出現(xiàn)其中一套房源無法貸款。這類戶型由于“僧少粥多”，議價權(quán)在買家手上，價格可能無法隨行就市。
第三，房源品質(zhì)有待提升。即便同樣是拼接戶型，有的能溢價，有的卻只能原地踏步，品質(zhì)是其中的關(guān)鍵。那些價格不低、品質(zhì)卻不高的項目，最有可能不被市場接受。
時隔多年房價未漲，對買家來說并不是一件值得開心的事，對投資客來說更是致命打擊。對此，我愛我家研究經(jīng)理徐宏輝認(rèn)為：“買房的時候就要做好這樣的心理準(zhǔn)備，并不是所有的房子都會漲價。買房一定要三思，要謹(jǐn)慎，要理性。
