“2014至2016年，南京二手房可售量基本都保持在5萬套的‘水位’上，但是截至目前，南京二手房可售房源量不足2.5萬套。”南京21世紀不動產(chǎn)副總經(jīng)理胡涓娟1日透露。南京新房庫存量已長時間停留在2萬多套的低位，如今二手房可售量也明顯不足，這意味著當?shù)貥鞘械墓┬杳�盾進一步激化。

2013年以來，南京二手房成交量基本都在新房成交量之上。去年新一輪調(diào)控之前，當?shù)貥鞘谐山划惓；鸨�，全年二手房成交約15萬套，相當于此前兩年的成交總和，這也導(dǎo)致當?shù)囟�手房庫存消耗過多。而今年以來，限購、限貸等嚴厲調(diào)控之下，南京新房上市量有限，新房供應(yīng)不足，也使得一部分持幣者將眼光投向二手房市場，二手房庫存量節(jié)節(jié)下降。

“據(jù)我們觀察，現(xiàn)在不少人手上持有兩三套房，但他們并不肯把多余房源推向市場，因為一旦賣了房，受限購政策制約，一時也沒資格再買房。”“南京城記”主編陽光分析，5月南京出臺“新購房3年內(nèi)限賣”政策，也縮減了二手房市場的供應(yīng)量。

官網(wǎng)“網(wǎng)上房地產(chǎn)”顯示，今年以來，南京二手房成交已達69682套，同期南京新房認購11740套、成交50458套，二手房交易量超過新房。不過，今年6月以來，當?shù)囟�手房成交量連續(xù)3個月下降，其中，8月二手房成交8215套，比7月環(huán)比下降7.02%，同比去年8月下降36.28%。當前南京二手房成交量持續(xù)下滑的勢頭似乎短期難以扭轉(zhuǎn)。業(yè)內(nèi)通常認為，二手房市場受行政干預(yù)相對較少，更能真實體現(xiàn)市場走勢。不過，雖然當前市場整體降溫是事實，但實際供應(yīng)量的急劇縮減，客觀上也使得可選擇余地變小，成交量節(jié)節(jié)下降也在情理之中。

二手房可售庫存量降至新低，隨之而來的是，南京不少區(qū)域的二手房房價在調(diào)控大背景下仍呈現(xiàn)令人匪夷所思的漲勢。“我們對南京主城區(qū)‘老破小’二手房價格進行統(tǒng)計，發(fā)現(xiàn)去年10月至今，這類房源的同比漲幅都達21%。”陽光稱，主城區(qū)“老破小”房源中不乏名校學(xué)區(qū)房，其對整體房價的拉動較為明顯，但是，整體超過兩成的漲幅還是比較令人吃驚，也足見二手房供需矛盾下的房價上漲動力。

新房供應(yīng)量極度稀缺的河西等熱點區(qū)域，二手房房價漲幅更甚。“河西樓市”主編文濤說，由于長時間無新房可買，河西中部多家樓盤已出現(xiàn)每平方米報價超過5萬元甚至6萬元的二手房房源;河西南地區(qū)5個月沒有新房開盤，3家已交付樓盤的二手房掛牌價低的4萬多元，高的也已超過5萬元。記者昨日了解到，這些高報價的二手房源并非都是有價無市，比如，擁有學(xué)區(qū)優(yōu)勢的河西南某樓盤，其二手房成交價格超過5萬元/平方米，與先前新房3.5萬元/平方米的均價相比，“倒掛”多達1萬多元。已有21個月無新房供應(yīng)的江心洲，二手房價也大多漲至每平方米4.5萬—4.6萬元。

再透過二手房高價觀察二手房供求關(guān)系——由于大多數(shù)房東持房靜待升值，南京熱點區(qū)域二手房供應(yīng)與新房一樣稀缺，以河西南樓盤五礦崇文金城為例，該小區(qū)一期、二期共2000多戶，但在售二手房僅10多套。“囤積居奇”助推二手房價一路上揚。

記者采訪發(fā)現(xiàn)，目前河西中部和南部的不少“二手房”房源，其實是還沒有交付的新房房源，比如河西南一家樓盤的房源今年底才交付，但8月時就已有所謂“二手房”成交。業(yè)內(nèi)人士透露，買賣雙方會先簽訂合同，待拿到產(chǎn)權(quán)證后再正式過戶。“新購房3年限賣”政策出臺后，買賣雙方也大多采用先約定交易，到時再過戶的方式。由此足見買方市場對熱點區(qū)域房源的饑渴。

新房遲遲不開，即便開盤搖號中簽率也極低;二手房挑選余地又有限，的確急煞一眾有剛性和自住改善需求的購房人，南京樓市供需現(xiàn)狀不容樂觀。不過，目前國家鼓勵“購租并舉”“租購?fù)瑱?quán)”，南京已成為相關(guān)政策的試點城市之一，并已于8月出臺相應(yīng)政策鼓勵租房消費和房屋出租行為，新房、二手房可售量少的情況下，大力發(fā)展住房租賃能否緩解嚴峻的買賣供需矛盾?

記者查詢“網(wǎng)上房地產(chǎn)”發(fā)現(xiàn)，截至12日，南京全市租賃住房備案件數(shù)為57223，“通常情況下，二手房市場中的租賃房源應(yīng)是買賣房源的3—4倍，以一年10萬套的二手房成交量來估計，市場租賃房源可能超過30萬套，只是為了規(guī)避稅費，大量租賃交易以雙方私下‘手拉手’的形式完成。”胡涓娟說，租賃房源的確面廣量大，但當前租賃房源質(zhì)量通常不高，房東不時提高租金也使得租賃關(guān)系并不穩(wěn)定，“業(yè)內(nèi)有研究顯示，對南京樓市而言，月租金3000元是個分界線，一旦超過這個分界線，租房人棄租轉(zhuǎn)而買房的幾率就大大提高。所以，政府亟須出臺相應(yīng)配套政策，加強租房市場監(jiān)管，并出臺租賃指導(dǎo)價，以鼓勵更多人尤其是資金實力不足的人，將目光轉(zhuǎn)移到租房消費上，購租并舉才有望‘拯救’供需困局。”