本報記者 劉頌輝 郭陽琛 上海報道
日前，一份4000余字的公開信，將上海市區(qū)一處著名爛尾樓推上風(fēng)口浪尖。
公開信顯示，上海銀行副行長黃濤勾結(jié)深圳市寶能投資集團(tuán)有限公司(以下簡稱“寶能集團(tuán)”)，設(shè)局侵吞衡源企業(yè)旗下的百聯(lián)中環(huán)、徐匯濱江項目近200多億元優(yōu)良資產(chǎn)，違法套取國有銀行265億元貸款。舉報者為上海衡源企業(yè)發(fā)展有限公司(以下簡稱“衡源企業(yè)”)的法定代表人徐國良。
該份公開信發(fā)出后很快被刪除。可是，信中的內(nèi)容如同深水炸彈，迅速在業(yè)內(nèi)轉(zhuǎn)載瀏覽。
對此，上海銀行方面連發(fā)兩條公告表示，徐國良的言論嚴(yán)重失實(shí)，銀行方面已在第一時間向公安機(jī)關(guān)報案。公司向?qū)毮芗瘓F(tuán)授信屬于正常商業(yè)行為，不存在違法違規(guī)放貸。
2月5日，《中國經(jīng)營報》記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，衡源企業(yè)曾在開發(fā)運(yùn)營期間遇到資金缺口，截至目前，上述兩個項目仍處于閑置狀態(tài)，百聯(lián)中環(huán)項目即將被爆破拆除。衡源企業(yè)與寶能集團(tuán)、上海銀行方面均已提起訴訟，各方將很快通過法律途徑解決利益糾紛。
(1月中旬，上海百聯(lián)中環(huán)二期項目上，打鉆機(jī)開進(jìn)大樓進(jìn)行拆除作業(yè)。劉頌輝/攝影)
百聯(lián)中環(huán)“羅生門”
據(jù)徐國良舉報，在黃濤威逼(停貸、抽貸、辱罵、威脅立即宣布貸款提前到期并起訴等)、利誘(承諾給衡源企業(yè)提供不少于三年的充足流動性支持)并強(qiáng)力主導(dǎo)下，衡源企業(yè)忍辱與寶能集團(tuán)簽訂極不公平的并購協(xié)議。最終，上述兩個項目被寶能集團(tuán)全數(shù)收購。
“徐某某及其實(shí)際控制的衡源企業(yè)等多家企業(yè)，因嚴(yán)重拖欠巨額債務(wù)被我行及其他債權(quán)人依法訴至多家法院，其已深陷債務(wù)危機(jī)及嚴(yán)重失信局面。徐某某利用自媒體散布嚴(yán)重失實(shí)言論，惡意損害我行聲譽(yù)，并嚴(yán)重侵害我行高管的合法權(quán)益。我行已在第一時間向公安機(jī)關(guān)報案。”對此，上海銀行分別在1月10日、1月12日兩度發(fā)布公告進(jìn)行澄清。
1月12日，上海銀行方面表示，向?qū)毮芗瘓F(tuán)授信屬于正常商業(yè)行為，公司給予寶能集團(tuán)的所有授信業(yè)務(wù)均按本公司審批授權(quán)規(guī)定全流程審批，相關(guān)授信不屬于副行長審批權(quán)限，且不存在違法違規(guī)放貸行為。衡源企業(yè)經(jīng)比選后自主決定將項目公司股權(quán)出售給相關(guān)公司，并辦理了股權(quán)變更手續(xù)。截至目前，衡源企業(yè)及相關(guān)公司在該行的貸款全部出現(xiàn)逾期，上海銀行已依法起訴并采取了財產(chǎn)保全措施，已將其40.44億元貸款全部納入不良并足額計提撥備。
記者調(diào)查過程中，找到衡源企業(yè)在上海市中心的一處辦公樓，采訪了公司兩名負(fù)責(zé)人和一名接近衡源企業(yè)的人士，徐國良本人則出差在外。辦公樓為一幢三層的白色獨(dú)棟建筑，位于住宅小區(qū)之間。從大鐵門走進(jìn)去，庭院里配有樹木和草坪。
在一小時的采訪里，衡源企業(yè)表示，在運(yùn)營百聯(lián)中環(huán)和徐匯濱江項目過程中，出現(xiàn)過資金缺口，但是在寶能集團(tuán)接盤之前，衡源企業(yè)沒有發(fā)生過逾期，更加沒有對上海銀行發(fā)生一筆欠息事件。直到2018年12月20日寶能集團(tuán)未正常向衡源企業(yè)支付款項，才導(dǎo)致逾期。
從萬科挖來高管
上述舉報信在“上海衡源企業(yè)”公眾號發(fā)出后，不久就被刪除，無法查看。截至發(fā)稿，記者搜索看到，該公眾號已無法打開。
然而，有關(guān)兩處爛尾樓背后的利益糾紛一直為人所疑惑，尤其是位于普陀區(qū)真北路與曹安路交叉處的百聯(lián)中環(huán)二期項目，荒置十多年，早已是上海市區(qū)最著名的爛尾樓之一。
公開資料顯示，百聯(lián)中環(huán)項目總體量超過50萬平方米，曾被規(guī)劃開發(fā)成上海“第七CBD”，最早開發(fā)時間可追溯到2001年。由于一直開發(fā)不順，前后多次易主。
2015年，徐國良旗下的上海衡源房地產(chǎn)公司以89.1億元向上海百聯(lián)集團(tuán)收購百聯(lián)中環(huán)的商業(yè)體和徐匯濱江的豪宅項目，試圖分別建成上海中環(huán)中心項目和衡源西岸壹號(現(xiàn)改名寶能華庭)。
不幸的是，在衡源企業(yè)接盤的四年時間里，百聯(lián)中環(huán)項目依舊被荒置，未有開發(fā)動靜。
每當(dāng)驅(qū)車從京滬高速去往蘇州方向，高架橋旁矗立著三幢25層毛坯建筑，即是百聯(lián)中環(huán)項目，在周圍的大樓中，顯得格外扎眼。
1月中旬的一個中午，記者在上海市普陀區(qū)真北路的百聯(lián)中環(huán)項目東面看到，該項目由3幢高層商辦樓及2幢五層商業(yè)裙房組成。工地大門不斷有工程車進(jìn)出，有六七名保安巡邏，大樓11層的外立面有被鑿壞的痕跡。圍著項目走到西面，透過外墻可以發(fā)現(xiàn)，里面的裙樓已被鑿去大半，里面還不時傳來轟隆聲，起吊機(jī)在往樓上運(yùn)送鋼材，打鉆機(jī)則開進(jìn)二樓正在作業(yè)。
項目東面一處保安亭的角落公示有施工銘牌，信息顯示，工程為上海中環(huán)中心建配龍、興力達(dá)項目爆破拆除工程，從2019年12月開工，計劃于2020年竣工。
接近衡源企業(yè)的人士介紹，接盤四年里，在百聯(lián)中環(huán)項目上，一直在與政府各部門開會商討調(diào)整規(guī)劃方案，具體該爆破重建還是在原基礎(chǔ)上開發(fā)運(yùn)營，溝通了很久。“公司還專門從萬科挖來高管，負(fù)責(zé)整體運(yùn)營。”該人士透露。
記者注意到，據(jù)中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院發(fā)布的消息，在2016年7月22日舉辦的同濟(jì)房地產(chǎn)校友會年中會議上，上海萬科產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)事業(yè)部前副總、時任衡源副總裁的朱琦還談到上海中環(huán)百聯(lián)項目操盤思路。
公開資料顯示，朱琦曾就職于嘉里建設(shè)、世茂地產(chǎn)和月星集團(tuán)，并參與籌建過上海萬科產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)事業(yè)部，此后擔(dān)任衡源企業(yè)副總裁、衡源地產(chǎn)房地產(chǎn)事業(yè)部總經(jīng)理。
而位于徐匯濱江板塊天鑰橋南路1288弄的寶能華庭，多幢灰白色的爛尾樓也顯得十分突兀。
據(jù)項目施工牌顯示，工程名稱為龍華街道183街坊286B-3地塊商品房項目，建設(shè)單位為上海濠泉房地產(chǎn)有限公司，早在2016年11月30日就開工，應(yīng)在2019年8月31日竣工。
記者現(xiàn)場走訪發(fā)現(xiàn)，該項目大部分建筑結(jié)構(gòu)已完成并封頂，但僅有一副空架子。塔吊、腳手架等施工設(shè)施被全部拆除，現(xiàn)場沒有任何施工人員，少許鋼管、鋼板和磚塊等建筑材料雜亂地堆放在樓中。據(jù)周邊工地工作人員介紹：“這個項目已經(jīng)停工將近1年了，我去年5月剛來的時候已經(jīng)停工。”
記者了解到，該項目總建筑面積約19萬平方米，包括9棟10~17層住宅、3棟商業(yè)及辦公，2012年底以12.42億元的代價競得，土地性質(zhì)為居住、商業(yè)、辦公綜合性用地，之后幾經(jīng)轉(zhuǎn)手。
上述接近衡源企業(yè)的人士介紹，衡源方面一直在推進(jìn)衡源西岸壹號的建設(shè)，并于2018年8月申報預(yù)售許可證。“從舉報到1月14日晚間，公安報案以后，目前沒人來公司查，沒有紀(jì)委部門來查，寶能和上海銀行也沒來接觸。”
沉睡的魔都爛尾樓
對于一個充滿活力的“魔都”上海而言，爛尾樓如同一塊塊傷疤藏身于各大繁華地段，也是不良資產(chǎn)的贅積之地。
事實(shí)上，上海的爛尾樓項目大多形成于1996年和1997年，并在亞洲金融危機(jī)期間達(dá)到峰值。據(jù)統(tǒng)計，最多時上海大大小小的停工樓盤項目有600多個，涉及資金近1000億元。
夜晚，華燈初上，記者站在上海市南京西路的盡頭，向東側(cè)放眼望去，靜安寺商圈瓊樓玉宇燈火輝煌，而西側(cè)卻僅有幾點(diǎn)燈火從兩幢住宅樓的窗戶灑出，形成鮮明的對比。
這便是著名的爛尾項目“上海協(xié)和城”。事實(shí)上，早在上個世紀(jì)90年代，項目地塊就被現(xiàn)中國地產(chǎn)集團(tuán)，之后陸續(xù)拿下了整條街道，“囤地”27年卻遲遲未能全部完工。終于，2019年11月，該項目的靜安寺街道7街坊8/2丘地塊，被靜安區(qū)規(guī)劃資源局公告為為“閑置土地”。
記者現(xiàn)場走訪發(fā)現(xiàn)，目前僅有上海協(xié)和城一期建有兩幢住宅和底層商鋪，商業(yè)部分外立面脫落，鋼筋裸露在外，甚至部分窗戶的玻璃已經(jīng)破碎，僅用白板遮擋，給人廢置許久的感覺。
二期仍有大片土地雜草叢生，堆滿雜物，處于“曬地皮”狀態(tài)。周邊唯一一家商戶告訴記者，“由于租金飛漲，一期商業(yè)部分的店家陸續(xù)搬走，到2014年基本空了;而二期更是無人問津。”中國地產(chǎn)集團(tuán)財報顯示，該項目預(yù)計竣工時間已被延遲至2019年~2024年。
業(yè)內(nèi)人士表示，爛尾樓形成的原因較多，如在建樓盤市場定位失誤、開發(fā)商破產(chǎn)、缺乏建設(shè)資金、項目涉及經(jīng)濟(jì)糾紛、開發(fā)商違法違規(guī)導(dǎo)致工程停工，其中多半是因為資金鏈斷裂。
相比上海協(xié)和城的凄涼，位于上海市閔行區(qū)吳中路1588號的愛琴海購物公園則幸運(yùn)得多。
愛琴海購物公園原名為上海虹橋商貿(mào)城，2003年4月意外停工導(dǎo)致爛尾。之后，在漫長的近20年光陰中，香港勝南實(shí)業(yè)有限公司、新華傳媒、紅星集團(tuán)等先后“入局”，最終在2017年年底正式開業(yè)。
盡管“滿血復(fù)活”，作為上海體量最大的商業(yè)綜合體，愛琴海公園卻人氣較差。“三四點(diǎn)的時候，商場就像包場了，平常少的時候僅賣出幾單。”一名飲品店工作人員告訴記者。據(jù)記者不完全統(tǒng)計，一至七層共有40余家店鋪或標(biāo)識“COMINGSOON”，或直接閉店停止?fàn)I業(yè)，空置率將近3成。
中國城市發(fā)展研究院投資部主任劉澄告訴記者，地產(chǎn)項目涉及因素非常復(fù)雜，并且近幾年政策和市場波動較為頻繁。一線城市項目對資金需求較大，往往需要搭建復(fù)雜的交易結(jié)構(gòu)實(shí)現(xiàn)融資目標(biāo)，因此在項目停滯后，容易產(chǎn)生多方面的糾紛。
劉澄認(rèn)為，每個項目爛尾因素不同，如果是復(fù)雜的債權(quán)債務(wù)關(guān)系，一般會經(jīng)歷較長處置周期，如果期間土地大幅度增值，會促進(jìn)各參與方積極推動盤活項目。另一方面，也能有部分項目通過調(diào)整規(guī)劃來脫困。
