中國網(wǎng)財經(jīng)2月15日訊(記者王晨曦)近期，多個省份陸續(xù)召開全省住建工作會議，“開展現(xiàn)房銷售試點”成2023年住建工作部署中的一個亮點，也成為市場關(guān)注的熱點。
諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心高級分析師陳霄對中國網(wǎng)財經(jīng)表示，相較于預售制度，現(xiàn)房銷售具有顯而易見的優(yōu)勢，對于購房者來說是一個利好，尤其是在去年爛尾風波爆發(fā)后，購房者權(quán)益受到威脅，現(xiàn)房銷售則有效的避免了這一現(xiàn)象。
為什么是這四個省份率先試點？
梳理發(fā)現(xiàn)，目前山東、安徽、四川、河南4個省份已經(jīng)明確將開展現(xiàn)房銷售試點。
1月31日，山東省住房和城鄉(xiāng)建設工作會議召開，會議提出，逐步提高預售門檻，鼓勵有條件的地方先行先試，開展現(xiàn)房銷售試點。
2月6日，在安徽省住房和城鄉(xiāng)建設工作會議上，安徽省住建廳相關(guān)負責人透露，2023年安徽將因地制宜開展現(xiàn)房銷售試點。
2月6日，四川省人民政府關(guān)于印發(fā)《聚焦高質(zhì)量發(fā)展推動經(jīng)濟運行整體好轉(zhuǎn)的若干政策措施》的通知中提出，支持有條件的城市開展商品房現(xiàn)售試點，積極推動房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡。
2月7日，河南省住房和城鄉(xiāng)建設工作會議召開，會議明確，今年將進一步規(guī)范商品房預售資金監(jiān)管，逐步提高預售門檻，以鄭州、開封為試點，積極探索預售制度改革和現(xiàn)房銷售。
那么，為何是這四個省份率先試點現(xiàn)房銷售？
“河南是很容易理解的，之前停工斷貸事件影響較大，保交樓任務繁重，因此會推進現(xiàn)房銷售試點。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進接受中國網(wǎng)財經(jīng)采訪時指出。
易居房地產(chǎn)研究院報告指出，根據(jù)2022年7月曾經(jīng)在網(wǎng)絡上流出271份停貸告知書，排列出數(shù)量排行前10的省份分別是：河南、湖南、湖北、陜西、河北、江西、四川、廣西、江蘇和重慶。
另外，根據(jù)該報告統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，江蘇和河南屬于現(xiàn)房銷售規(guī)模較大的省份，分別為1942和1555萬平方米。
“山東、安徽、四川應該是出于對中央政策精神的積極理解，將現(xiàn)房銷售試點作為今年住建工作會議的一項重要工作。”嚴躍進分析稱。
不過，在陳霄看來，這四個省份大多都是涉及保交樓任務較重的城市，像河南，去年爛尾風波愈演愈烈，加劇了市場下行態(tài)勢，購房者觀望情緒漸濃，導致市場進入惡行循環(huán)，在這樣的背景下，保交付成為重點工作，同時河南鄭州等城市存在著庫存量大，去化緩慢的沉疴，多重因素影響，使得這些省份成為更適合試點現(xiàn)房銷售的省份，并且也是刻不容緩的任務。
據(jù)了解，1月17日召開的全國住房和城鄉(xiāng)建設工作會議明確提出“有條件的可以進行現(xiàn)房銷售，繼續(xù)實行預售的，必須把資金監(jiān)管責任落實到位，防止資金抽逃，不能出現(xiàn)新的交樓風險。”
全國現(xiàn)房銷售現(xiàn)狀：海南銷售規(guī)模占四成
那么現(xiàn)房銷售現(xiàn)狀如何？
數(shù)據(jù)顯示，2021年6月份，全國現(xiàn)房銷售占比為9.5%，隨后該指標總體處于攀升態(tài)勢，到了2021年12月為10.4%。而到了2022年該指標繼續(xù)上升，到了2022年12月達到13.9%的水平。
易居房地產(chǎn)研究院報告指出，現(xiàn)房銷售占比的拉升，體現(xiàn)了購房者購房信心的變化。受爛尾樓事件的沖擊，購房者擔心買期房有風險。而“所見即所得”的現(xiàn)房更加受寵，自然使得現(xiàn)房銷售的市場占有率提升。
報告還指出，當前現(xiàn)房銷售數(shù)據(jù)并不差。2022年全國新建商品住宅成交面積同比下滑26.8%，全國期房銷售面積同比下滑 29.6%，這反過來說明現(xiàn)房銷售市場沒有遇到較大的下跌。從實際反饋情況看，2022年樓盤停工爛尾風波事件影響了購房者信心，也使得部分購房需求從期房市場轉(zhuǎn)入到現(xiàn)房市場中。
據(jù)易居房地產(chǎn)研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2022年全國31省份中，海南的銷售規(guī)模占比最高，為 39%。同時，青海的現(xiàn)房銷售規(guī)模占比最低，為4%。總體上，全國有15個省份現(xiàn)房銷售占比低于全國平均水平。
江蘇和河南則屬于現(xiàn)房銷售規(guī)模較大的省份，分別為1942萬平方米和1555萬平方米。湖北的銷售面積同比增速最大，為32%。同時，最近3年現(xiàn)房銷售的面積，湖北、江西、廣西、江蘇、重慶等省份的占比拉升態(tài)勢最為明顯，比如說湖北在2020年和2021年現(xiàn)房銷售的占比均為9%，而到了2022年上升為15%。
現(xiàn)房銷售試點推進對購房者是一個利好
在河南宣布將鄭州、開封作為現(xiàn)房銷售試點城市的第二天(2月8日)，經(jīng)濟日報發(fā)表評論稱，實行多年的商品房預售制度面臨較大改革空間，現(xiàn)房銷售或?qū)⒊蔀榇髣菟�，可以找準時機，因城施策，逐步推廣。
嚴躍進指出，現(xiàn)房銷售試點開啟，意味著改革加快，進入實質(zhì)性階段，后續(xù)規(guī)模或許會更大。至于預售制度會不會取消，大方向是肯定的。但不是說這兩年就可以取消，從目前來看，還不具備這個條件。因此現(xiàn)在如何進行改革也很清晰，就是一步步逐漸增加現(xiàn)房銷售比例。
陳霄認為，預售制度作為房地產(chǎn)行業(yè)實行了近三十年的制度，在房地產(chǎn)市場發(fā)展初期曾給予房企一定的扶持和便利條件，降低了房企的資金壓力，但是也產(chǎn)生了很多問題，在當前來看，現(xiàn)房模式開啟的條件已經(jīng)愈加成熟，以試點逐步推進成為當前的重要方式。從點到面逐步推行，現(xiàn)房銷售或?qū)⒊蔀榇髣菟叀?/p>
那為何會在現(xiàn)在這個時間節(jié)點推進現(xiàn)房銷售試點？
陳霄分析稱，去年爛尾事件爆發(fā)，保交樓成為重點任務，中央會議也提出支持有條件的進行現(xiàn)房銷售，防止資金抽逃，避免出現(xiàn)新的交樓風險，在當前來看現(xiàn)房銷售的條件愈加成熟，并且緊迫性也越來越強。
嚴躍進認為，當前推行改革，和去年停工斷貸事件是有關(guān)系的。所以很大程度上這會對此類城市產(chǎn)生較大的影響和沖擊，改革目的就是希望改變?nèi)ツ甑膯栴}，防范期房銷售中出現(xiàn)的爛尾和金融問題。
“相較于預售制度，現(xiàn)房銷售具有顯而易見的優(yōu)勢，對于購房者來說是一個利好，尤其是在去年爛尾風波爆發(fā)后，購房者權(quán)益受到威脅，現(xiàn)房銷售則有效的避免了這一現(xiàn)象，對房企資質(zhì)和樓盤品質(zhì)提出更高的要求，減少了因房企暴雷等導致購房者承擔風險的情況，同時更加直觀的監(jiān)測住房品質(zhì)，切實保障購房者的合法權(quán)益。”陳霄說。
